Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı
Riskli yapısı yıkılan kişi, yeni binası bitene kadar bir yerde oturmak zorundadır. 6306 sayılı Kanun bu dönem için kira yardımı öngörür. Aşağıda yardımın kime, ne kadar süreyle ve hangi tutarda yapılabildiği; başvurunun nasıl ve ne kadar süre içinde yapılması gerektiği; başvuru reddedilirse ne yapılabileceği ele alınmaktadır.
Baştan bir kayıt: kanun ve yönetmelik "kira yardımı yapılabilir" der. Bu, koşulları oluştuğunda talep edilebilen bir destektir; kendiliğinden doğan ve hesaba yatan bir alacak değildir.
Kime, ne kadar süreyle?
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Süre bakımından ikili ayrım vardır (6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/1):
- Riskli alan dışındaki riskli yapılarda: 18 ay.
- Riskli ve rezerv yapı alanlarında: 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir.
Aylık tutar kanunda yazmaz; Başkanlıkça belirlenir (Yönetmelik m.16/1). İl bazında değiştiği ve dönem dönem güncellendiği için, başvurudan önce güncel rakamın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndan teyit edilmesi gerekir.
Kira yardımı yerine, mümkün olması hâlinde tahliye tarihinden teslime kadar geçici konut veya iş yeri tahsisi de yapılabilir. Ayrıca İdare veya TOKİ, kendi bütçelerinden ayrıca kira yardımı yapabilir (m.16/8).
Malik değilseniz: kiracı, sınırlı ayni hak sahibi, kapıcı
Kira yardımı yalnızca maliklere özgü değildir. Kiracılara, sınırlı ayni hak sahiplerine ve kapıcılara aylık değil, tek seferde (defaten) ödenir (Yönetmelik m.16/3):
| Kim | Ne kadar | Nasıl |
|---|---|---|
| Malik | Belirlenen aylık tutar | 18 ay boyunca (riskli alan dışı) |
| Kiracı olarak ikamet eden veya iş yeri işleten | Aylık tutarın 2 katı | Tek seferde |
| Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya iş yeri işleten | Aylık tutarın 5 katı | Tek seferde |
| Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcı | Aylık tutarın 5 katı | Tek seferde |
| Taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılan | Aylık tutarın 2 katı | Tek seferde |
Kapıcılar için bir uyarı: yönetmelik kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcıya beş kat öngörürken, Bakanlığın 2019 tarihli kılavuzu apartman görevlilerinin kira yardımından kiracı olarak yararlanacağını, yani iki kat alacağını söyler. İki metin aynı şeyi söylemediğinden, başvurudan önce hangi tutarın uygulandığının sorulması yerinde olur.
Gecekondu sahiplerine yapılacak yardım ayrıca düzenlenmiştir (m.16/2/b): riskli yapılarda belirlenen aylık kira bedelinin iki katı; riskli ve rezerv yapı alanlarında hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere; Kanunun ek 1. maddesi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda.
Aynı kişi iki sıfatla yardım almışsa: yasak değil, mahsup
Bu, en çok yanlış bilinen noktadır. Daha önce kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kira yardımı almış bir kişi, sonradan riskli olarak tespit edilen kendi yapısından dolayı malik sıfatıyla yeniden başvurabilir. Hak ortadan kalkmaz; yalnızca mahsup yapılır:
- Daha önce kiracı olarak alınan iki aylık bedel karşılığında 2 ay,
- Sınırlı ayni hak sahibi olarak alınan beş aylık bedel karşılığında 5 ay,
malik olarak alınacak 18 aylık süreden düşülür (Kira Yardımı Kılavuzu m.11/3). Yani daha önce kiracı olarak iki aylık yardım almış bir malik, başvurduğunda 16 ay alır. "Bir kez aldım, hakkım bitti” diyerek başvurmayan kişi bu on altı ayı kaybeder.
Malik ile kiracı aynı daireden birlikte yararlanabilir. Kılavuza göre, malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının ya da sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı başvurması hâlinde, şartları sağlıyorlarsa her ikisi de kira yardımından faydalanabilir. “Kiracım aldı, benim hakkım kalmadı” diyerek başvurmayan malik kaybeder.
Başvuru süresi: iki metin, iki farklı süre
Başvuru süresi konusunda iki resmî metin aynı şeyi söylemiyor. Hangisinin bağlayıcı olduğunu bilmek önemlidir:
| Metin | Niteliği | Süre |
|---|---|---|
| 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/4 | Yönetmelik — maddesi 21.05.2024’te yeniden yazıldı | Tahliye tarihinden veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl |
| Kira Yardımı Kılavuzu m.4/1 | İdari kılavuz — Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 01.01.2019’dan geçerli | Tahliyeden bir yıl veya yıkımdan üç ay |
Bağlayıcı olan yönetmeliktir. Hem daha üst bir düzenlemedir, hem de ilgili maddesi kılavuzdan sonraki bir tarihte yeniden düzenlenmiştir. Buna göre başvuru için bir yıllık süre esastır ve bu süre tahliye ya da yıkım tarihinden işler.
Buna karşılık başvurular idarenin kendi kılavuzuna göre incelenebildiğinden, pratikte iki tavsiye birlikte geçerlidir:
- Beklemeyin. Yıkımdan sonra ilk üç ay içinde başvurmak, kılavuz uygulansa bile sorun çıkmamasını sağlar.
- Üç ayı geçirdiyseniz vazgeçmeyin. Yönetmelik size bir yıl verir. Üç aylık süre gerekçesiyle reddedilen başvuru, aşağıdaki yolla dava konusu edilebilir.
Belgeniz eksikse bekleyip süreyi doldurmayın. Kılavuz, başvuru evraklarından biri temin edilemediğinde — örneğin yapı yıkıldıktan sonra adres kaydı silindiği için Adres Bilgileri Raporu alınamadığında — başvuru süresiyle ilgili mağduriyet oluşmaması amacıyla başvurunun kabul edilip evrak kayıt tarihi verilmesini, eksiğin sonradan tamamlanmasını öngörür. Yani eksik evrakla yapılan başvuru süreyi durdurur; beklemek durdurmaz.
Başvuru; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır. Ödemeler hak sahibinin banka hesabına yatırılır; kılavuz T.C. Ziraat Bankası nezdinde vadesiz TL hesap açılmış olmasını arar. Başkanlıkça uygun görülmesi hâlinde kira yardımının bir yıla kadar olan kısmı peşin ödenebilir (m.16/5).
Başvuru reddedilirse: otuz gün
Kira yardımı talebinin reddi bir idari işlemdir ve dava konusu edilebilir. Burada kısa ve özel bir süre vardır: 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca "bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde … dava açılabilir".
İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun genel altmış günlük süresini varsayan kişi hakkını kaybeder. Ret yazısı elinize geçtiği günden itibaren otuz gün içinde harekete geçilmelidir.
Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda alınamaz
Yönetmelik m.16/7 bu konuda kesindir: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından yararlananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlananlar ise kira yardımından yararlanamaz.
Tercihi kilitleyen an, parayı almak değil başvurmaktır. Kira yardımı başvurusunda, faiz destekli kredi başvurusunda bulunulmayacağı taahhüt edilir. 2024 Kira Yardımı Kılavuzu’na göre kira yardımı ödemeleri tamamlanmamışsa, ödenmiş kira yardımı yasal faiziyle iade edilerek faiz desteğine geçilebilir (m.11/5). Bu geçişin bir maliyeti olduğu için hesabın süreç başlamadan yapılması gerekir; kılavuzun güncel hâli Başkanlıktan teyit edilmelidir.
Karşılaştırırken bakılacak iki büyüklük şudur: bir yanda 18 ay boyunca alınacak kira yardımının toplamı, diğer yanda kullanılacak kredi tutarı üzerinden sağlanacak faiz desteğinin değeri. Faiz desteği için ayrı bir süre daha vardır: tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara kredi almak üzere başvurulmuş olması gerekir (m.16/6).
İstanbul’daki "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında kredi kullanmayı düşünüyorsanız: kampanyanın dayanağı olan 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı bu krediyi faiz desteği olarak değil, hak sahiplerine verilecek yapım kredisi olarak tanımlar (m.2/1-ı). İki desteğin birbirini dışlaması Yönetmelikte yalnızca Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılan faiz desteği için düzenlenmiştir; kampanya kredisinin kira yardımıyla birlikte kullanılıp kullanılamayacağı resmî metinlerde açıkça yazılı olmadığından başvurudan önce Başkanlığa sormanız gerekir. Kampanyanın kapsamı ve tutarları için Kentsel Dönüşüm "Yarısı Bizden" Kampanyası sayfasına bakabilirsiniz.
Malik başına kaç bağımsız bölüm?
Kılavuza göre maliklere, ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılır; farklı türden bir konut ile bir iş yeri için yapılacak başvurular ayrıca değerlendirilebilir. Binada üç dairesi olan malik üç ayrı yardım alamaz. Buna karşılık "ikamet şartı aranmaksızın" ibaresi, o binada oturmadığı için başvurmayan malikler bakımından önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira yardımı ne kadar süreyle ödenir?
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 ay boyunca ödenir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir.
2. Aylık tutar ne kadar?
Tutar kanunda ya da yönetmelikte yazmaz; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca belirlenir. İl bazında değiştiği ve güncellendiği için başvurudan önce teyit edilmelidir.
3. Kiracıyım, ben de alabilir miyim?
Evet, ancak aylık değil tek seferde. Kiracı olarak ikamet edenlere ve iş yeri işletenlere, malikler için belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten ödeme yapılabilir.
4. Yıkımdan ne kadar süre sonra başvurabilirim?
Bağlayıcı olan yönetmeliktir ve tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl verir. İdarenin 2019 tarihli kılavuzu yıkımdan itibaren üç ay dediğinden, beklememek en güvenlisidir; üç ayı geçirmiş olmak ise başvuru hakkını sona erdirmez.
5. Daha önce kiracı olarak almıştım, malik olarak yine alabilir miyim?
Evet. Hak ortadan kalkmaz; daha önce alınan iki aylık bedel karşılığında iki ay, on sekiz aylık süreden düşülür ve kalan on altı ay ödenir.
6. Hem kira yardımı hem kredi faiz desteği alabilir miyim?
Hayır. Aynı kişiye ikisi birden yapılamaz ve tercih, parayı almakla değil başvurmakla kilitlenir. Bu nedenle hesap süreç başlamadan yapılmalıdır.
7. Başvurum reddedildi, ne yapabilirim?
Ret bir idari işlemdir. 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki destek
Büromuz, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki tarafında çalışmaktadır: riskli yapı tespiti ve tespite itiraz, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi, malikler arasındaki uyuşmazlıklar, kira yardımı başvuruları ve reddedilen başvurulara karşı açılacak iptal davaları, tapu üzerindeki takyidatların çözülmesi ile müteahhitten kaynaklanan gecikme ve ayıplı teslim hâlleri. Sürecinizle ilgili sorularınız için İletişim sayfasından büromuza başvurabilirsiniz.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kira yardımı tutarları ve başvuru koşulları idari kararlarla değiştiğinden, başvurudan önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel duyurularının kontrol edilmesi gerekir.