Kira Tespit Davası: Şartlar, Süreler ve Sonuçlar
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345’tir. Uygulamada “kira artış davası” da denir; ancak dava yalnızca artırma değil, koşulları varsa indirme talebiyle de açılabilir.
Bu sayfa, kira tespiti çevresinde en sık sorulan soruları dayanaklarıyla toplar. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kanun, davanın her zaman açılabileceğini söyler (TBK m.345/1). Asıl mesele davanın açılabilmesi değil, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağıdır. Bunun için iki yoldan biri gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, ya da
- Kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açmışsa.
Ayrıca sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3). Bu kural pratikte şu anlama gelir: ihtar çekilmemiş ve süre kaçırılmışsa, dava görülür ama yeni bedel bir sonraki döneme kayar.
Kira tespit davasında beş yıl şartı nedir?
Beş yıl, davanın açılabilmesinin değil, hâkimin hangi ölçütle karar vereceğinin sınırıdır.
| Durum | Hâkimin bağlı olduğu ölçüt |
|---|---|
| Beş yıldan kısa süreli kira ilişkisi | Artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1–2) |
| Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkisi | Hâkim; endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3) |
Yani beş yıl dolmadan da dava açılabilir; ancak hâkim endeks sınırının üstüne çıkamaz. Beş yıl dolduğunda endeks bir üst sınır olmaktan çıkar, yalnızca göz önünde tutulacak ölçütlerden biri hâline gelir. Kira artış sınırının nasıl hesaplandığını kira artış oranı hesaplama sayfasından görebilirsiniz.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mudur?
7445 sayılı Kanun’la 1 Eylül 2023’ten itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
Kira tespit davasının bu kapsamda olup olmadığı öğretide tartışılmıştır — davanın yenilik doğuran niteliği nedeniyle arabuluculuğa elverişli olmadığı da savunulmuştur. Buna karşılık uygulamada dava şartı arabuluculuğa tabi kabul edilmektedir ve arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir. Bu nedenle son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Konunun ayrıntısı için arabuluculuk sayfasına bakabilirsiniz.
Önemli bir ayrıntı: arabuluculuk başvurusu, otuz günlük ihtar süresinin yerine geçmez. İki süreç birbirinden bağımsızdır.
Dava hangi mahkemede açılır, yetkili mahkeme neresidir?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.4/1-(a) uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür — dava değerine bakılmaksızın.
Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Küçükçekmece’de bulunan bir taşınmaz bakımından yetkili sulh hukuk mahkemeleri Küçükçekmece Adliyesi bünyesindedir; bu adliyenin yargı çevresi Küçükçekmece, Başakşehir ve Avcılar ilçelerini kapsar.
Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?
Hayır. Mahkemenin belirlediği bedel geçmiş dönemlere uygulanmaz; yukarıda anlatılan koşullara göre ya içinde bulunulan yeni dönemin başından ya da izleyen dönemin başından itibaren geçerli olur. Geçmişte eksik ödendiği düşünülen kira farkı, kira tespit davasıyla değil, ayrı bir alacak davası ya da icra takibiyle istenir.
Bilirkişi emsal kirayı neye göre belirler?
Beş yılı aşan ilişkilerde hâkim, hakkaniyete uygun bedeli belirlerken bilirkişi incelemesine başvurur. İncelemede genellikle şunlar gözetilir:
- Kiralananın konumu, yüzölçümü, yaşı, kat ve cephe durumu, ısıtma ve asansör gibi nitelikleri,
- Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri (emsal),
- Kiracının uzun süredir oturmasından doğan ve içtihatta kabul edilen indirim payı — yeni kiralanacak bir taşınmazın rayiç bedeli, oturmakta olan kiracıya doğrudan uygulanmaz,
- Kiralananın kiracı tarafından yapılmış esaslı iyileştirmeleri.
Bilirkişi raporu bağlayıcı değildir; hâkim raporu takdir eder ve gerekirse yeni rapor alır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmadığına, emsal araştırmasının kapsamına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Uzamanın en yaygın sebebi, emsal araştırması ve rapora itiraz üzerine ek rapor alınmasıdır. Somut bir süre vermek mümkün değildir; dosyanın seyrine bağlıdır.
Kiracı davayı kaybederse ne olur?
Mahkemece belirlenen bedel, ilgili dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu tarihten itibaren eksik ödenen kira farkı birikmiş alacak hâline gelir ve talep edilebilir. Kiracı bakımından pratik sonuç, davanın uzaması hâlinde tek seferde ödenmesi gereken bir farkın doğmasıdır. Karşı tarafa yargılama gideri ve vekâlet ücreti de yüklenebilir; vekalet ücreti hesaplama sayfasına bakabilirsiniz.
Kira artış sınırı ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
İkisi farklı mekanizmalardır ve karıştırılmaları sık görülür.
| Ölçüt | Kira artış sınırı | Kira tespit davası |
|---|---|---|
| Nasıl işler | Sözleşme yenilendiğinde kendiliğinden uygulanır | Mahkeme kararıyla belirlenir |
| Ölçüt | TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı | Beş yıl sonrası için hakkaniyet ve emsal |
| Dava gerekir mi | Hayır | Evet |
| Üst sınır var mı | Var | Beş yıldan sonra yok |
Kira artışında tarafların hakları ve sınırları için kira bedelinin tespiti davası: kira artışında hak ve sınırlar yazımıza; kira tespiti ile aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama davasının farkı için kira uyarlama davası hâlâ açılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ev sahibi dava açmadan önce ihtar çekmek zorunda mı?
Zorunlu değildir; dava ihtarsız da açılabilir. Ancak yeni dönemin başlangıcından otuz gün öncesine kadar dava açılmamış ve bu süre içinde yazılı bildirim de yapılmamışsa, mahkemenin belirleyeceği bedel bir sonraki döneme kayar. İhtarın işlevi budur.
2. Sözleşmede artış oranı yazıyorsa yine de dava açılabilir mi?
Açılabilir. Sözleşmedeki artış hükmü, beş yıllık süre dolduktan sonra hâkimin hakkaniyete göre bedel belirlemesine engel değildir. Ayrıca sözleşmedeki oran endeksin üzerindeyse, beş yıl dolmadan bu oran geçerli sayılmaz.
3. Kira bedelinin düşürülmesi için dava açılabilir mi?
Evet. TBK m.344/3 “hakkaniyete uygun” bedelden söz eder; bu bedelin mevcut kiradan düşük çıkması mümkündür. Kiracı da bu davayı açabilir.
4. Dava sürerken hangi kirayı ödemeliyim?
Mevcut kira bedeli ödenmeye devam edilir. Ödemenin kesilmesi, temerrüt nedeniyle ayrı bir tahliye sebebi doğurabilir. Fark, karar kesinleştiğinde talep edilir.
5. Kira tespit kararı sonraki yıllar için de geçerli olur mu?
Kararla belirlenen bedel, belirlendiği dönemin bedelidir. Sonraki dönemlerde bu bedel üzerine yine yasal artış uygulanır; şartları varsa yeniden tespit davası açılabilir.
6. Ev sahibi kirayı iki katına çıkardı, ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Beş yıldan kısa kira ilişkilerinde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; aşan kısım geçersizdir. Eski bedel üzerinden yasal artış uygulanarak ödemeye devam edilir. Anlaşmazlık sürerse bedeli mahkeme belirler.
7. Zam oranını kabul etmezsem ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
Artış oranına itiraz etmek tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye, kanunda sayılan sınırlı sebeplerle mümkündür (gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt gibi). Ancak kirayı hiç ödememek temerrüt doğurur; bu nedenle itiraz ederken mevcut bedelin ödenmesine devam edilmelidir.
8. Ev sahibi zammı sözlü söyledi, yazılı bir şey vermedi. Geçerli mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava bakımından önemli olan, yeni dönem başlangıcından otuz gün öncesine kadar yapılmış yazılı bildirimdir. Sözlü beyan bu sonucu doğurmaz; yazılı bildirim yoksa mahkemece belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayar.
9. Kiracıyım, ödediğim kira çevredekilerden çok yüksek. Ne yapabilirim?
Kira bedelinin tespiti davasını kiracı da açabilir. Beş yıllık süre dolmuşsa hâkim, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler; bu bedelin mevcut kiradan düşük çıkması mümkündür.
10. Kira sözleşmem bitti, ev sahibi yenilemek istemiyor. Çıkmak zorunda mıyım?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadıkça yalnızca sözleşmenin sona ermesine dayanarak tahliye isteyemez.
Değerlendirme talebi
Kira tespitinde sonucu belirleyen çoğu zaman tek bir ayrıntıdır: ihtarın çekilip çekilmediği, sürenin tutup tutmadığı, arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanıp tamamlanmadığı. Konuyla ilgili diğer içerikler için gayrimenkul hukuku sayfasına, görüşme talebi için iletişim sayfasına bakabilirsiniz.