Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kirayı geciktiren kiracıyı tahliye etmenin yolları bellidir. Peki kiracı kirasını her ay düzenli ödüyorsa, sözleşmeye de aykırı davranmıyorsa ne olacak? Türk Borçlar Kanunu bu durumda ev sahibine sayılı ve şartları ağır birkaç yol bırakır. (Bunların dışında, kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında olağanüstü fesih yolu ayrıca saklıdır — TBK m.331.) Aşağıda bu yollar, her birinin süresi ve en sık yapılan usul hataları ele alınmaktadır.

Aşağıdaki hükümlerin tamamı konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkindir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında bu hükümler uygulanmaz (TBK m.339/1).

Baştan bilinmesi gereken kural şudur: kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Kira sözleşmesi, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Belirli süreli sözleşmelerde bu on beş günlük süre kiracı için de önemlidir: çıkmak isteyip son haftada bildirim yapan kiracı sözleşmeyle bir yıl daha bağlanır. Ancak bu, bir yıllık kirayı ödeyeceği anlamına gelmez. Sözleşme süresine uymaksızın kiralananı geri veren kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracı bu süre geçmeden kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer — bu üç nitelik birlikte aranır. Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325).

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her dönem fesih bildiriminde bulunabilir; ancak bu “istediği gün çıkabilir” demek değildir. Genel hükme göre taşınmaz kirası, yerel âdetteki dönemin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak feshedilir (TBK m.329); bu döneme ya da süreye uyulmazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/2). "Sözleşmenin süresi doldu, çıkması gerekir" yaklaşımı hukuken sonuç doğurmaz.

1. Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m.350/1).

İki noktaya dikkat edilmelidir. Kanun "isterse" değil "kullanma zorunluluğu varsa" demektedir. Yargı uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve süreklilik gösterir olması da aranmaktadır; bu ölçütler kanun metninde değil, içtihatta yer alır.

İkincisi, kişi çevresi göründüğü kadar dar değildir. Madde "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu"nun yanına "kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" ifadesini ekler; bu kapalı bir liste değil, açık uçlu bir kategoridir. Türk Medenî Kanunu m.364’e göre "herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür"; kardeşler bakımından bu yükümlülük kiraya verenin refah içinde bulunmasına bağlıdır. Koşullar gerçekleştiğinde kardeş de bu kategoriye girebilir. Buna karşılık yeğen ya da arkadaş için kanunî bakım yükümlülüğü bulunmadığından, onlar için gereksinim bu maddeye dayandırılamaz.

Süre: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

2. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebilir (TBK m.350/2). Buradaki şart çifttir: hem esaslı bir imalat olmalı, hem de o imalat sırasında oturmak fiilen mümkün olmamalıdır. Boya, badana ya da kısmi tadilat bu maddeye dayanak olmaz.

Süre: bir aylık dava açma süresi bu sebep için de geçerlidir. Kanun iki bendi de tek bir kapanış cümlesine bağlar: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

3. Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi — kanun "satın alan" demez, bağış, trampa, cebrî icra veya ihale yoluyla edinenler de kapsamdadır — kendisi veya m.350’de sayılan yakınları için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak usul katıdır (TBK m.351):

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Altı ay sonra dava açabilir. Kanun bu altı ayın hangi tarihten işleyeceğini göstermez; maddedeki “edinme tarihinden başlayarak” ibaresi yalnızca bir aylık bildirim süresini bağlar. Önemli olan şudur: altı ay bir alt sınırdır ve maddede üst sınır yoktur. Bu nedenle güvenli olan, altı ayı iki tarihten geç olanına — yani bildirim tarihine — göre saymaktır; erken açılan dava reddedilir.
Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.

Uygulamada en sık yapılan hata, tapuyu aldıktan sonra bir aylık yazılı bildirimin atlanmasıdır. Bildirim yapılmazsa altı ay sonra açılacak dava m.351’in birinci fıkrasına dayandırılamaz. Ancak hak tümüyle bitmez: aynı maddenin ikinci fıkrasındaki yol — sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava — açık kalır.

4. Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Maddenin en çok gözden kaçan ifadesi "teslim edilmesinden sonra"dır. Sözleşmeyle aynı anda, anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhütler bu maddeye dayanak oluşturmaz. Taahhütte belli bir tarih bulunması da zorunludur.

5. Kiracının aynı ilçede konutu olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir (TBK m.352/3). Kiraya verenin bu durumu baştan biliyor olması hakkı ortadan kaldırır.

6. On yıllık uzama süresinin dolması

Sebep göstermeden tahliye istemenin tek yolu budur. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

Hesap şöyledir: bir yıllık sözleşme, sürenin bitiminden sonra her yıl uzar. On uzama yılı dolduğunda sözleşmenin başlangıcından itibaren on bir yıl geçmiş olur; ancak kanun fesih hakkını bu anda değil, “bu süreyi izleyen” uzama yılının bitimi için tanır. Yani bildirim, on birinci yılın dolmasının ardından gelen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır ve sözleşme on ikinci yılın sonunda sona erer. Bir yıl erken açılan dava reddedilir. Bu hesap bir yıllık asıl süre içindir: on yıllık uzama, asıl sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar. Beş yıllık bir sözleşmede on uzama yılı on beşinci yılın sonunda dolar ve fesih on altıncı yıl sonu içindir. Ayrıca m.347 bir bildirim yoludur; bildirim geçerli olsa bile kiracı çıkmazsa tahliye için ayrıca dava veya icra takibi gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Usule ilişkin dört kural

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; yalnızca İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (6325 s.K. m.18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Anlaşma olmazsa dava, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4).
Bildirim yazılı olmalıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Telefonla veya sözlü yapılan bildirim sonuç doğurmaz.
Dava süresi uzatılabilir. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bir aylık süreyi kaçırmak üzere olan kiraya veren için bu hüküm hayatidir.
Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu madde dava yoluyla sona erdirmeye ilişkindir; ancak buradan “bildirim yoluyla sona ermeye ilişkin kurallar kiracı aleyhine değiştirilebilir” sonucu çıkmaz: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343). Sözleşmeye konulan aksi kayıtlar geçersizdir.

Tahliyeden sonra: üç yıl yeniden kiralama yasağı

Uygulamada gözden kaçan bir hüküm şudur. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355).

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Bu hâlde eski kiracının öncelik hakkı vardır: yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama önceliği kendisine aittir ve bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Pratikte anlamı şudur: ihtiyaç gerekçesiyle evden çıkarılan kiracı, kısa süre sonra aynı evin başkasına kiralandığını görürse tazminat isteyebilir. Bunun için tapu kaydı incelenir; abonelik kayıtları gibi üçüncü kişilerde bulunan belgeler kural olarak mahkeme aracılığıyla getirtilir.

Kira bedeli sorunuysa

Bu sayfa, kira borcunu düzenli ödeyen kiracıyı konu alır. Sorun ödemenin gecikmesiyse temerrüt nedeniyle fesih ve iki haklı ihtar yolları ayrıca değerlendirilmelidir; ikisi Kirasını Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? yazısında anlatıldı. Kira bedelinin güncel olmadığını düşünüyorsanız tahliye yerine Kira Tespit Davası gündeme gelir; yasal artış üst sınırını Kira Artış Oranı Hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Sözleşmenin süresi bitti, kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

2. Evi kardeşim için istiyorum, tahliye edebilir miyim?
Duruma bağlıdır. Madde "kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler"i de kapsar. TMK m.364 uyarınca yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek kardeşe nafaka yükümlülüğü doğabilir; bu yükümlülük kiraya verenin refah içinde bulunmasına bağlıdır. Koşullar varsa kardeş için gereksinim ileri sürülebilir; yeğen veya arkadaş için sürülemez.

3. Ev satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır. Gereksinim varsa dahi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve dava altı ay sonra açılabilir. Altı ayın başlangıcı kanunda yazmaz; altı ay bir alt sınırdır ve maddede üst sınır yoktur. Bu yüzden güvenli olan, süreyi bildirim tarihinden saymaktır.

4. Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasını arar. Teslimden önce, sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler bu maddeye dayanak oluşturmaz.

5. On yıl dolunca kiracı kendiliğinden çıkar mı?
Hayır. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra dahi tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; kiraya verenin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir.

6. İhtiyaç diyerek çıkardılar, sonra evi başkasına kiraladılar. Ne yapabilirim?
Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

Kira uyuşmazlıklarında hukuki destek

Büromuz kira hukuku alanında çalışmaktadır: gereksinim, yeniden inşa ve yeni malik nedeniyle tahliye davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri, iki haklı ihtar süreçleri, kira tespit ve uyarlama davaları ile üç yıllık yeniden kiralama yasağına aykırılıktan doğan tazminat talepleri. Sürecinizle ilgili sorularınız için İletişim sayfasından büromuza başvurabilirsiniz.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Tahliye davalarında süreler kısadır ve kaçırıldığında hak kaybına yol açar; somut durumunuz dosyanızın kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.