Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Binanız riskli yapı olarak tespit edildiyse ve bu tespite katılmıyorsanız, elinizde on beş günlük bir süre vardır. Bu süre kaçırıldığında itiraz işleme dahi alınmaz. Aşağıda sürenin ne zaman başladığı, itirazın kime ve nasıl yapılacağı, kimin itiraz edebileceği ve sürenin iki güne indiği istisnai hâl ele alınmaktadır.

Süre ne zaman başlar?

Riskli yapı tespiti size posta ile tebliğ edilmez. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu üç kanaldan en çok gözden kaçanı e-Devlet bildirimidir. Binada oturmuyorsanız ya da şehir dışındaysanız, tespitten haberdar olmanızın en gerçekçi yolu budur; e-Devlet kutusunun düzenli kontrolü sürenin farkında olmadan geçmesini önler.

İtiraz süresi, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar ve on beş gündür (Yönetmelik m.7/5). Buradaki incelik önemlidir: süre, sizin tespitten haberdar olduğunuz günden değil, ilanın bittiği günden sayılır. Binada oturmuyorsanız veya şehir dışındaysanız, sürenin büyük kısmı siz farkına varmadan geçmiş olabilir.

İtiraz nereye, nasıl yapılır?

Nereye: Yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, yetki devri yapılmışsa İdareye. Yönetmelikte “İdare”, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesidir; ilçe belediyesi ancak Bakanlıkça ayrıca yetkilendirilmişse muhataptır. İstanbul’da bu ayrım önemlidir — on beş günlük süre içinde yanlış kapıya verilen dilekçe hak kaybına yol açabilir; başvurudan önce muhatap birim teyit edilmelidir.
Nasıl: Yazılı bir dilekçe ile.
Kim: Yalnızca yapı maliki veya kanunî temsilcisi; malik vefat etmişse mirasçıları.

Yönetmelik bu son noktada açıktır: "Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz."

Bunun pratik sonucu şudur: binada oturan kiracı, idari itiraz yoluna başvuramaz. İtiraz hakkı malike, kanunî temsilcisine ve mirasçılarına aittir; kiracının kendi adına vereceği dilekçe işleme alınmaz. Tespitin hatalı olduğunu düşünen kiracının süre içinde malike ulaşması gerekir.

Ancak kiracının elinde başka haklar vardır ve bunlar sık gözden kaçar:

Dava yolu. Tespit, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır; kiracı da şahsi hak sahibidir. 6306 sayılı Kanun m.6/9 idari işlemlere karşı dava hakkını maliklerle sınırlamaz.
Kira yardımı. Kiracı olarak ikamet edenlere, malikler için belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar tek seferde ödeme yapılabilir; başvuru tahliye veya yıkım tarihinden itibaren yapılır. Ayrıntı için Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı sayfasına bakabilirsiniz.

İtirazı kim inceler?

İtirazlar, idarenin kendi içinden değil, teknik heyet tarafından incelenir. 6306 sayılı Kanun m.3 uyarınca bu heyet, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla teşkil edilir.

Heyetin çoğunluğunun üniversite öğretim üyelerinden oluşması, itirazın teknik bir inceleme olduğunu gösterir. Burada okuyucuyu rahatlatacak bir kural vardır: teknik heyet, dilekçedeki itiraz sebebiyle bağlı değildir; raporun bütün unsurlarıyla usulüne uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Yani on beş gün içinde teknik rapor hazırlatamayan malik “nasıl olsa reddedilir” diye düşünmemeli, süreyi kaçırmamalıdır. Buna karşılık raporda hangi ölçüm, numune ya da hesabın hatalı görüldüğünü somut biçimde belirtmek incelemeyi kolaylaştırır.

Apartmanlarda önemli bir kayıt: teknik heyetçe karara bağlanan bir rapora karşı başka bir malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmaz. “Komşum itiraz etti, sonucunu görür ona göre ben de ederim” diyen malik hakkını kaybeder; itiraz edecek her malik kendi süresi içinde başvurmalıdır.

İstisna: sürenin iki güne indiği hâl

Yukarıdaki on beş günlük süre genel kuraldır. 6306 sayılı Kanun m.6/A, bambaşka ve çok daha kısa bir rejim öngörür.

Bu madde; yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda, dönüşüm uygulamalarının maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilmesini düzenler.

Yalnızca ilan edilmiş alanlarla sınırlı değildir. Aynı madde uyarınca, Başkanlık veya idare tarafından binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar da riskli yapı olarak kabul edilir. Yani “bölgemiz alan ilan edilmedi, o hâlde benim on beş günüm var” çıkarımı yanlış olabilir. Bu kapsamda:

	Genel kural (m.3)	Resen uygulama (m.6/A)
Yapıya asılan belge	Tutanak, yapıya asılır	Liste, yapıların kapısına asılır
Muhtarlıkta ilan	On beş gün (son günü tebliğ sayılır)	İki gün (bu ilan ile şahsen tebliğ sayılır)
İtiraz süresi	On beş gün	İki gün
Karara bağlanma	Teknik heyetçe incelenir	Üç gün içinde

Bu iki rejimi karıştırmak doğrudan hak kaybına yol açar. Binanız m.6/A kapsamındaysa, on beş gününüz olduğunu düşünerek bekleyen malik süreyi çoktan kaçırmış olur. Yapıya asılan belgenin tutanak mı yoksa liste mi olduğu ve muhtarlık ilanının kaç gün sürdüğü, hangi rejimde olduğunuzu gösteren ilk işarettir; bu nedenle ilk bakılacak şey budur.

İtiraz reddedilirse

Teknik heyet itirazı reddederse riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye ile yıkım süreci işlemeye başlar. Bu aşamada idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir; burada kısa ve özel bir süre vardır.

6306 sayılı Kanun m.6/9: "Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde … 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir." İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun genel altmış günlük süresini varsayan kişi hakkını tamamen kaybeder.

Tebliğ tarihi hangi gündür? İtiraz etmişseniz, size bildirilen nihai karardır. İtiraz etmemişseniz, tespit işlemi muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; dava süresi de o günden işler. Bu nedenle on beş günlük itiraz süresini geçirmiş olmak, otuz günlük dava süresinin de büyük kısmının geçmiş olması anlamına gelir.

Tahliye ve yıkım işlemleri dava açılmakla kendiliğinden durmadığından (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27), yürütmenin durdurulması talebinin dava dilekçesinde ayrıca ileri sürülmesi önem taşır. Teknik heyetçe alınan kararların tamamı tespiti yapan idareye bildirilirken, itiraz eden malike yalnızca nihai karar bildirilir; dava süresi de bu bildirimle işlemeye başlar.

Yıkım yerine güçlendirme

Tespit yerinde olsa bile tek seçenek yıkım değildir. Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi istenebilir; ancak bunun yıkım için maliklere verilen süre içinde yapılması gerekir. Bu süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, kat mülkiyeti mevzuatına göre güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekir. Süre geçtikten sonra bu seçenek kullanılamaz.

Yıkım için verilen süre doksan günden fazla olamaz; bu nedenle güçlendirmeyi düşünen maliklerin hemen harekete geçmesi gerekir.

Tespit doğruysa: sonraki adım

İtiraz her zaman doğru strateji değildir. Tespit yerindeyse süreç, dönüşüm desteklerinden yararlanmanın kapısıdır. İstanbul’da riskli yapı tespiti, "Yarısı Bizden" kampanyasının da önşartıdır; kapsam ve tutarlar için Kentsel Dönüşüm "Yarısı Bizden" Kampanyası, yıkım sonrası dönemde alınabilecek destek için Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı sayfalarına bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?
Genel kural olarak, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gündür. 6306 sayılı Kanun m.6/A kapsamındaki resen uygulamalarda ise bu süre iki gündür.

2. Kiracı itiraz edebilir mi?
Hayır. İtiraz hakkı yapı malikine veya kanunî temsilcisine, malik vefat etmişse mirasçılarına aittir. Bunlar dışındakilerce yapılan itirazlar işleme alınmaz.

3. İtiraz nereye verilir?
Yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçe ile yapılır.

4. İtirazı kim inceler?
Üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceler.

5. Süreyi kaçırdım, ne olur?
Süresi içinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Bu durumda tespit kesinleşir; kalan yol, idari işlemin iptali için idare mahkemesine başvurmaktır. Ancak burada kritik bir ayrıntı vardır: itiraz etmemişseniz dava süresi de aynı tebliğ tarihinden, yani muhtarlık ilanının son gününden işler. Tespit işlemi o gün size tebliğ edilmiş sayıldığından, on beş günlük itiraz süresini geçirmiş olan kişinin elinde otuz günün kalanı kalır — “öğrendiğim günden otuz gün” değil.

6. İtiraz sürecinde bana hangi kararlar bildirilir?
Teknik heyetçe alınan kararların tamamı tespiti yapan veya yaptıran idareye bildirilir; itiraz eden malike ise yalnızca nihai karar bildirilir. Dava süresi bu bildirimden işlemeye başlayacağı için tebliğ tarihinin not edilmesi önemlidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki destek

Büromuz, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki tarafında çalışmaktadır: riskli yapı tespiti ve tespite itiraz, itirazın reddi üzerine açılacak iptal davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi, malikler arasındaki uyuşmazlıklar, kira yardımı başvuruları ile müteahhitten kaynaklanan gecikme ve ayıplı teslim hâlleri. Sürecinizle ilgili sorularınız için İletişim sayfasından büromuza başvurabilirsiniz.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Süreler kısa ve sonuçları ağır olduğundan, somut durumunuzda hangi hükmün uygulanacağı dosyanızın kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.