Gaziosmanpaşa Kira Avukatı

Gaziosmanpaşa’da kira artışı, tahliye, depozito ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Gaziosmanpaşa’da kira davası nerede görülür?

Gaziosmanpaşa’da açılacak kira davası, Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Aynı adliyenin yargı çevresinde Arnavutköy, Eyüpsultan ve Sultangazi de yer alır; bu ilçelerden gelen dosyalar da aynı binada görülür.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Bağlarbaşı, Barbaros Hayrettin Paşa, Fevzi Çakmak, Hürriyet, Karadeniz ve Karayolları gibi Gaziosmanpaşa mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır: hangi mahallede oturursanız oturun, adliye işleriniz Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde yürütülür.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu sayfa, Gaziosmanpaşa’da bir konut, işyeri ya da arsa nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için hazırlanmıştır: hangi mahkemeye gidilir, kira ne kadar artırılabilir, tahliye hangi sebeple istenebilir, aidat ve apartman kararlarında yol nedir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, değer veya tutara bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito ve kiralanandaki hasarın tazmini aynı kapıdan girer; bu dosyalar Gaziosmanpaşa Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Ayrım şurada başlar: uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de taşınmazın mülkiyetinden kaynaklanıyorsa mahkeme değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, önalım gibi taşınmazın aynına ilişkin istemler kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Görev kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Gaziosmanpaşa sınırları içindeki taşınmaz için başka bir adliye seçilemez

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki, sözleşmeyle değiştirilemeyen ve mahkemenin kendiliğinden gözettiği bir kuraldır: Gaziosmanpaşa sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, taraflar nerede oturursa otursun buradaki mahkemede açılır. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin değildir; bunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m.10).

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bazı mahkeme türlerinde yetki alanı farklı belirlenmiş olabilir; bu nedenle dosyanızın Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde mi yoksa başka bir birimde mi kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur.

Kira artışında sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Taraflar artış konusunda bir şey kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

İki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, ölçü yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu iki rakam farklıdır. İkincisi, oran her ay değiştiği için burada rakam verilmez: sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulanması gerekir.

Yüzde 25’lik tavan hâlâ var mı?

Hayır. Yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde bu sınırı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörmüş, 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde 2/7/2023 – 1/7/2024 arası için uzatmıştı. Bu tarihten sonrası için yeni bir geçici hüküm yoktur; TBK m.344’teki genel kural yürürlüktedir. Ayrıca bu tavan yalnızca konut kiraları içindi, işyeri kiralarını hiç kapsamıyordu.

Beş yıl kuralı

Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Beş yılı dolduran ilişkilerde bedelin endeksle sınırlı kalmamasının sebebi budur. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa da, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ile artış sınırı aynı şey değildir

Artış sınırı, mevcut kiranın ne kadar yukarı çekilebileceğini gösterir. Kira bedelinin tespiti davası ise bedelin kendisini mahkemeye yeniden belirletme yoludur ve ayrı bir davadır (TBK m.345).

Bu dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun iki yol gösterir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır; ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur. Otuz günlük pencere kaçırıldığında dava hakkı düşmez, fakat belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayabilir.

Tahliye yolları ve birbirinden farkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunun saydığı sebeplerden birine dayanabilir:

Tahliye sebebi	Aranan şart	Süre	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Kiraya veren yazılı süre verip, ödenmezse feshedeceğini bildirir	Süre en az on gün; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Yazılı bildirimi izleyen günden işler	TBK m.315
İki haklı ihtar	Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve belli tarihli olmalı; kiracı o tarihte boşaltmamalıdır	O tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava	TBK m.352/1
Gereksinim (ihtiyaç)	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu	Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.350/1
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kullanım imkânsız olmalıdır	Gereksinimle aynı süre	TBK m.350/2
Yeni malikin gereksinimi	Sonradan edinenin kendisi veya yukarıdaki yakınları için kullanma zorunluluğu	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden bir ay içinde	TBK m.351
Kiracının aynı yerde konutu olması	Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmalı, kiraya veren bilmemelidir	Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Sebep göstermek gerekmez	Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	TBK m.347/1

Dört nokta akılda tutulmalıdır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Ödenmeyen kira: dava mı, icra mı?

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır. Birincisi yukarıdaki temerrüt yoludur (TBK m.315). İkincisi icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir: ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı içerir; borçlu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Depozito, demirbaş ve ayıp

Depozito (güvence). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Demirbaş ve geri verme. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Anahtar teslim edilirken kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Çıkış gününde tutulan yazılı teslim tutanağı bu yüzden belirleyicidir.

Ayıp. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Kiracı da bu ayıpları gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m.318).

Aidat, apartman kararları ve kat mülkiyeti

Apartman ve site uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; bu davalar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aidat. Kat maliklerinden her biri, başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Ortak yerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan müteselsilen sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman kararının iptali. Kat malikleri kurulu kararına karşı; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücüdür. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yeter sayılar. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); faydalı yenilik ve ilaveler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42).

Kira ve kat mülkiyetinde arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten bu yana, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B):

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu da yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra takibinde arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bir dava şartıdır; icra dairesinde ilamsız takip başlatmak ise dava açmak değildir. Bu nedenle birikmiş kira alacağı veya ödenmemiş aidat için doğrudan icra takibi başlatılabilir; kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi de açıkça dava şartının dışında bırakmıştır. Buna karşılık takibe itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi istemidir ve taşınmazın aynına ilişkindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir (HMK m.12). Bu dava türü, m.18/B’de sayılan dört başlık arasında yer almadığı için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine son verilmesi istemidir. Paylaştırmaya ilişkin davalar arasında sayıldığından sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Son bir uyarı: yukarıdaki süreler yürürlükteki kanun metinlerine dayanır; somut olayda hangi kuralın uygulanacağı sözleşmenin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişir. Her yıl güncellenen harç ve avans tutarları ile endeks oranları burada rakamla verilmemiştir.

Gaziosmanpaşa’da bu alanda öne çıkan konular

Nüfus kayıtlarındaki hatalar tapu işlemlerini fiilen kilitleyebiliyor. Tapu kütüğündeki malik bilgisi ile nüfustaki ad, soyadı, baba adı veya doğum tarihi örtüşmediğinde satış, ipotek ve intikal işlemleri yapılamaz; bu durumda kaydın hangi yolla düzeltileceği hatanın kaynağına göre belirlenir ve gerektiğinde asliye hukuk mahkemesine başvurulur. Mirasla intikal eden taşınmazlarda ise önce mirasçılık belgesi alınması gerekir. Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Tapu ile nüfus kaydı arasındaki uyuşmazlıkta en sık yapılan usul hatası, aslında bir kayıt düzeltme meselesi olan durumda doğrudan tapu iptali ve tescil davası açılmasıdır; iki dava farklı taleplere, farklı taraflara ve farklı harçlara tabidir. Dosya kurulurken taşınmazın tapu kaydı ve takyidat listesi, güncel nüfus kayıt örneği, mirastan gelen taşınmazlarda veraset ilamı, mümkünse eski nüfus kayıt suretleri ve tapunun dayanağı olan işlem belgeleri toplanmalıdır. Süreler bakımından ayrım şudur: mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil istemleri kural olarak bir zamanaşımı süresine bağlı tutulmamıştır; buna karşılık tahliye taahhüdüne dayanan istem gibi bazı talepler kısa ve hak düşürücü sürelere tabidir. Bkz. gayrimenkul hukuku.

Hisseli tapulu binada kiracı olmak: ödeme kime yapılıyor?

Gaziosmanpaşa’da kiralanan konut ve dükkânların önemli bir bölümü, gecekondu döneminden gelen paylı mülkiyetli taşınmazlar üzerindedir. Kiracı bakımından bunun gündelik karşılığı şudur: sözleşmeyi imzalayan kişi taşınmazın tek maliki olmayabilir. Paydaşlar arasında görüş ayrılığı çıktığında kiracı, birbiriyle çelişen bildirimler arasında kalır — biri kirayı kendi hesabına ister, bir diğeri sözleşmeyi tanımadığını söyler.

Bu yüzden sözleşme kurulurken tapu kaydının görülmesi ve kiraya verenin taşınmazla ilişkisinin ne olduğunun yazılması gerekir. Ödemenin her ay aynı hesaba ve banka üzerinden yapılması da aynı işi görür: sonradan “kime ödediniz” sorusu çıktığında cevabı kayıt verir. Elden ödenen aylarda ise ödemenin hangi ay için ve kime yapıldığı yazılı bir belgeye geçirilmelidir; bu belge olmadığında tartışma tamamen anlatıma kalır.

Sözleşmeye yalnızca semt adı yazmak yetmez

İlçede yaygın kullanılan bazı adlar semt adıdır, resmî mahalle değildir; Küçükköy bunun en bilinen örneğidir. Buna bir de 2008 bölünmesi eklenir: o yıl ilçeden ayrılan yerlerle iki yeni ilçe kurulmuştur ve elde dolaşan eski mahalle listeleri bugünkü durumu göstermeyebilir. Sözleşmeye yalnızca semt adı ile sokak yazıldığında, sonradan gönderilecek her yazı tartışmalı hâle gelir.

Sözleşmede mahalle, cadde ya da sokak, kapı ve daire numarası eksiksiz bulunmalıdır. Aynı binada birden çok hane varsa hangi bölümün kiralandığı ayrıca tarif edilmelidir; kat ve daire numarası bulunmayan yapılarda bu tarif tek ayırt edici bilgidir. Kiracı bakımından kolay bir denetim yolu vardır: sözleşmeye yazılan adres ile kendi yerleşim yeri kaydına işlenen adres birbirini tutmuyorsa, ikisinden biri baştan yanlıştır.

Dönüşüm gündemindeki bir mahallede kiracıysanız

İlçenin Sarıgöl, Karayolları, Yıldıztabya ve Mevlana gibi pek çok mahallesi dönüşüm gündemiyle birlikte anılıyor. Kiracı için burada belirleyici olan iki bilgi vardır: bina hakkında bir karar alınıp alınmadığı ve bunun kendisine ne zaman bildirildiği. Uygulamada kiracı süreci çoğu kez komşulardan duyar, resmî bir yazı ise hiç eline geçmez. Böyle bir durumda taşınma tarihi kendi seçimi olmaktan çıkar ve pazarlık gücü de kalmaz.

• Sözleşme kurulurken binanın böyle bir sürecin içinde olup olmadığını sorun; alınan cevabı sözleşme metnine yazdırın.
• Kiraya verenle yapılan görüşmeleri sözlü bırakmayın; kısa bir ileti bile tarihli bir iz bırakır.
• Taşınma konuşulmaya başlandığında hangi tarafın hangi gideri üstlendiğini baştan belirleyin.

Bu üç alışkanlık, Gaziosmanpaşa’da kira ilişkisinin en çok tartışma çıkaran bölümünü baştan sadeleştirir. Sonradan kurulmaya çalışılan her kayıt aynı işi yarım yapar; çünkü tarafların o günkü niyetini değil, bugünkü iddiasını yansıtır.

Kiraya veren tarafında da tablo simetriktir. Paydaşlardan yalnızca biri sözleşme kurmuşsa, diğerlerinin bundan haberdar olup olmadığı sonradan sorulur; taşınmazla ilgili her bildirimin kimin adına yapıldığı da aynı şekilde tartışılır. Bu yüzden hem kiracının hem kiraya verenin elinde, ilişkinin nasıl kurulduğunu gösteren aynı belgelerin bulunması iki tarafın da işine yarar.

Gaziosmanpaşa hakkında

Gaziosmanpaşa’da adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Gaziosmanpaşa avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca nüfus kaydının düzeltilmesi ve isim değişikliği konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Gaziosmanpaşa’da kira davamı hangi mahkemede açarım?
Kira ilişkisinden doğan davalar — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozitonun geri istenmesi — sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili yer, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdir (HMK m.10). Kiracıya karşı açılan davalarda davalının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer olduğundan, Gaziosmanpaşa sınırlarındaki bir taşınmazda dosya genellikle Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde açılır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de tapunun kime ait olduğundan kaynaklanıyorsa mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Dosyanızın hangi birimde kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Ev sahibim bu yıl kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik tavan geçiciydi ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen dönemlerde uygulanmaz. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulamanız gerekir.

3. Kiracı kirayı geç ödüyor, ne yapabilirim?
İki ayrı yol vardır. Kira ödenmediğinde kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Sonucu baştan söylemek mümkün değildir; her iki yolda da şartların belgelenmesi gerekir.

4. İmzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, ev teslim alınmadan imzalatılan taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; bu süre geçirilirse o yıl için bu sebebe dayanılamaz.

5. Apartman aidatını ödemezsem ne olur, alınan karara itiraz edebilir miyim?
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan sorumludur (KMK m.22). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.

Gaziosmanpaşa’da dikkat edilmesi gereken yerel ayrıntılar

Kiralanan yerin yapı kaydı sözleşmeden önce sorulur

Gaziosmanpaşa, 1950 ile 1980 arasındaki göç dalgasının çekirdek yerleşimlerinden biridir ve bu dönemden kalan yapı stoku ilçede hâlâ kullanılmaktadır. Bu yapıların bir bölümünde ruhsat tarafı tamamlanmamıştır; elde tapu yerine o döneme ait bir tahsis belgesi bulunması da rastlanan bir durumdur. Kiraya veren bakımından bunlar gündelik ayrıntılar gibi görünür, kiracı bakımından ise doğrudan sonuç doğurur.

Ruhsat tarafı eksik bir yapıda, taşınmaz hakkında idari bir işlem yürüyor ya da sonradan başlatılabilir olur. Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması da her durumu kendiliğinden kapatmaz. Uzun süreli bir konut ya da işyeri kirası düşünülüyorsa, binanın durumu sözleşmeden önce sorulur ve alınan cevap yazılı hâle getirilir. Kiraya verenin sözlü güvencesi, yapının kayıtta görünen durumunun yerini tutmaz.

Kiraya veren yurt dışındaysa

İlçede yurt dışında yaşayan kişilerin oranı yüksektir ve bu, kira ilişkilerinde kendini gösterir: taşınmazın maliki başka bir ülkededir, işleri ise burada bulunan bir yakını ya da vekili yürütür. İlişki sorunsuz yürüdüğü sürece bu düzen görünmez.

Sorun, bir bildirimin yapılması gerektiği gün ortaya çıkar. Yazının kime gönderileceği, kimin imza atmaya yetkili olduğu ve ödemenin hangi hesaba yapılacağı o gün tartışılır. Bu nedenle sözleşmede karşı tarafın kim olduğu ve hangi sıfatla hareket ettiği açıkça yazılmalı, dayanağı olan belgenin bir örneği ekte durmalıdır. Malikin kendisine ulaşılması gerektiğinde yurt dışına yapılacak bildirimin ayrı bir usulü bulunduğundan, bu aşama tek başına haftalar alabilir. Vekille yürüyen ilişkilerde yetkinin ne zaman verildiği ve hangi işleri kapsadığı da bakılması gereken ayrıntılardandır.

Aynı parselde başka haneler de varsa

İlçedeki yapı düzeninin bir sonucu, aynı parselde birden çok hanenin bulunmasıdır. Böyle bir yapıda avlu, merdiven, çatı, su hattı ve giriş çoğu zaman ortak kullanılır. Kiracı bu düzene sonradan katılan taraftır ve kendisinden önce kurulmuş alışkanlıkları çoğu kez taşındıktan sonra öğrenir.

Bu yüzden sözleşmede yalnızca kiralanan bölümün değil, hangi ortak alanların hangi ölçüde kullanılabileceğinin de yazılması yerinde olur: otopark, teras, depo, bahçenin belirli bir kısmı. Ortak alanlara ilişkin giderlerin kime ait olduğu da aynı yerde belirtilir. Bu iki başlık yazılmadığında, gündelik bir kullanım tartışması kısa sürede taraflar arasındaki bütün ilişkiyi kaplar; üstelik aynı yapıda oturmaya devam edilecektir.

İlgili sayfalarımız

Gaziosmanpaşa’da diğer alanlar. iş davaları, boşanma ve velayet, icra takibi ve haciz ile ceza soruşturması konularında ayrı sayfalarımız bulunur.

Aynı yargı çevresindeki ilçeler. Gaziosmanpaşa Adliyesi yargı çevresinde yer alan Sultangazi, Arnavutköy ve Eyüpsultan için de aynı konuyu ayrı sayfalarda ele aldık.

Genel anlatım ve adliye bilgisi. Konunun ilçeden bağımsız genel anlatımı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz. Gaziosmanpaşa Adliyesi rehberi sayfamızda binanın adresi, ulaşımı ve birimleri anlatılmaktadır.

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Gaziosmanpaşa ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.