Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı nedir, oranı nedir?

Tapu ve kadastro işlemlerinden, Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifede yazılı olanlar harca tabidir (492 s.K. m.57). Taşınmazın ivaz karşılığında (satış), ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanarak veya trampa (takas) yoluyla devrinde harç, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır (tarife 20/a).

	Oran	1.000.000 ₺ matrahta
Satıcı (devir eden)	Binde 20 (%2)	20.000 ₺
Alıcı (devir alan)	Binde 20 (%2)	20.000 ₺
Toplam	Binde 40 (%4)	40.000 ₺

Tarifede kanunla getirilen oran binde 10'dur; uygulanan binde 20 oranı 2012 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiştir. Cumhurbaşkanı bu oranı bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. Oran değişebileceği için işlem öncesinde güncel oranı tapu müdürlüğünden teyit edin.

Matrah: satış bedeli mi, emlak vergisi değeri mi?

Taşınmaz devirlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 s.K. m.63). Emlak vergisi değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenen vergi değeridir. Pratikte:

• Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden yüksekse, harç beyan edilen bedel üzerinden alınır.
• Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşükse, harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır.
• Kat irtifaklı taşınmazlarda harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.
• Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi yoluyla satışta satış bedeli, kamulaştırmada takdir edilen bedel esas alınır (tarife 20/a).

Tarifenin bu bendi, 19/12/2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la yeniden yazılarak m.63 ile aynı ifadeye kavuşturulmuştur: esas olan beyan edilen bedeldir, emlak vergisi değeri ise bir alt sınırdır.

Düşük bedel beyanının sonuçları

Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve bu harç için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (492 s.K. m.63). Önceki metinde bu ceza yüzde yirmi beş idi; 19/12/2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la bir kata çıkarıldı. Takdir komisyonu kararlarına dayanılarak bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz (m.63).

Düşük bedel beyanı yalnızca vergi sorunu değildir. Satış sonrasında sözleşmeden dönme, ayıp, tapu iptali veya şufa (önalım) gibi uyuşmazlıklarda tapuda yazan bedel taraflar arasında tartışma konusu olur. Taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfasına ve tapu iptali ve tescil davası yazısına bakabilirsiniz.

Harç dışında ödenenler

Tapu harcına ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye ücreti alınır. Tutarı her yıl yayımlanan tarifeye ve taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısına göre değiştiğinden hesaplayıcı bu ücreti içermez; güncel tutarı tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Tapu ve kadastro harçları makbuz karşılığında, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir (492 s.K. m.66, m.67).

İstisnalar

Harçlar Kanunu'nun 59. maddesi bazı işlemleri tapu harcından istisna tutar; özel kanunlardaki istisnalar da saklıdır. Kentsel dönüşümde, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların dönüşümüne ilişkin belirli satış, devir ve tescil işlemleri tapu harcından istisnadır (6306 s.K. m.7). Bu istisnalar işleme ve taraflara göre ayrı şartlara bağlıdır; hesaplayıcı hiçbirini uygulamaz. Kentsel dönüşümle ilgili bilgi için kentsel dönüşümde hak sahiplerinin hukuki konumu yazısına bakabilirsiniz.

İlgili hesaplayıcılar: kira artış oranı hesaplama, dava harcı hesaplama.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tapu harcını alıcı mı öder, satıcı mı?
İkisi de. Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifeye göre satışta harç, devir eden (satıcı) ve devir alan (alıcı) için ayrı ayrı alınır. Bugün uygulanan oran her biri için binde 20'dir; yani toplam harç, matrahın yüzde dördüdür. Taraflar aralarında harcın tamamını birinin üstlenmesini kararlaştırabilir; bu anlaşma toplam tutarı değiştirmez ve yalnızca taraflar arasında kimin ödeyeceğini belirler. Vergi kanunlarının kabul ettiği hâller dışında mükellefiyete ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz (213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.8); yani harç idaresine karşı iki taraf da kendi payından sorumlu kalır. Hesaplayıcıda bu seçimi yapabilirsiniz.

2. Harç hangi tutar üzerinden hesaplanır?
Satışta harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63; (4) sayılı tarife 20/a). Beyan ettiğiniz satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse matrah satış bedelidir; düşükse emlak vergisi değeridir. İcra ihalesi ve ortaklığın giderilmesi satışında satış bedeli esas alınır; bu alt sınır uygulanmaz ((4) sayılı tarife 20/a). Kat irtifaklı taşınmazlarda harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Matrahın 10 liraya kadar olan kesirleri dikkate alınmaz.

3. Tapuda satış bedelini düşük göstermenin sonucu nedir?
İşlemden sonra, emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç sonradan tarh edilir ve bu harç için Vergi Usul Kanunu'ndaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (492 s.K. m.63). Bu oran, 19/12/2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la yüzde yirmi beşten bir kata çıkarılmıştır. Takdir komisyonu kararlarına dayanılarak bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz (m.63). Düşük bedel, ileride tapu iptali veya bedel iadesi gibi uyuşmazlıklarda da tarafların aleyhine delil olarak karşılarına çıkabilir. Doğru olan, gerçek satış bedelini beyan etmektir.

4. Döner sermaye ücreti de ödenir mi?
Evet. Tapu harcına ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye ücreti alınır. Bu ücretin tutarı her yıl yayımlanan tarifeye ve taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısına göre değiştiği için hesaplayıcı bu ücreti hesaba katmaz. Güncel tutarı işlemi yaptıracağınız tapu müdürlüğünden veya TKGM'nin internet sitesinden öğrenebilirsiniz.

5. Hangi işlemler tapu harcından istisnadır?
Kanun bazı işlemleri harçtan istisna tutar (492 s.K. m.59): örneğin genel ve özel bütçeli idarelerin, il özel idarelerinin, belediyelerin ve köylerin edinimleri; tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabı; finansal kiralama sözleşmesinin sonunda taşınmazın kiracıya devri. Özel kanunlardaki muafiyet ve istisnalar da saklıdır. Bunlardan biri 6306 sayılı Kanun'dur: riskli yapıların dönüşümü kapsamında yapılan belirli satış, devir ve tescil işlemleri tapu harcından istisnadır (6306 s.K. m.7). Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıttığı taşınmazların tescilinde ise satış oranı değil, tarifenin kendi indirimli oranı uygulanır. İstisnanın şartları işleme göre değiştiği için, istisnadan yararlanacağınızı düşünüyorsanız işlemden önce tapu müdürlüğüne danışın; hesaplayıcı istisna uygulamaz.

6. Harç oranı değişebilir mi?
Evet. Kanunda yazan oran binde 10'dur; bugün uygulanan binde 20 oranı Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiştir. Kanun, Cumhurbaşkanına bu oranı taşınmazın türüne, yeni yapılan konut veya işyerinin ilk satışına, büyüklüğüne, bulunduğu yere ve vergi değerine göre bir katına kadar artırma ve onda birine kadar indirme yetkisi verir ((4) sayılı tarife 20/a). Geçmişte bu tür bir yetkiye dayanılarak, 2017 ve 2018 yıllarında sınırlı sürelerle konut ve işyerlerinde binde 15 oranı uygulanmıştır. İşlem tarihinde farklı bir oran yürürlükteyse hesaplayıcının sonucu geçerli olmaz.