Başakşehir Kira Avukatı

Başakşehir’de kira artışı, tahliye, depozito ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Başakşehir’de kira davası nerede görülür?

Başakşehir’de açılacak kira davası, Küçükçekmece Adliyesi’nde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Aynı adliyenin yargı çevresinde Avcılar ve Küçükçekmece de yer alır; bu ilçelerden gelen dosyalar da aynı binada görülür.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Altınşehir, Bahçeşehir 1. Kısım, Bahçeşehir 2. Kısım, Başak, Başakşehir ve Güvercintepe gibi Başakşehir mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır: hangi mahallede oturursanız oturun, adliye işleriniz Küçükçekmece Adliyesi’nde yürütülür.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu sayfa, Başakşehir’de bir konut, işyeri ya da arsa nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için hazırlanmıştır: hangi mahkemeye gidilir, kira ne kadar artırılabilir, tahliye hangi sebeple istenebilir, aidat ve apartman kararlarında yol nedir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, değer veya tutara bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito ve kiralanandaki hasarın tazmini aynı kapıdan girer; bu dosyalar Küçükçekmece Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Ayrım şurada başlar: uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de taşınmazın mülkiyetinden kaynaklanıyorsa mahkeme değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, önalım gibi taşınmazın aynına ilişkin istemler kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Görev kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Başakşehir sınırları içindeki taşınmaz için başka bir adliye seçilemez

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki, sözleşmeyle değiştirilemeyen ve mahkemenin kendiliğinden gözettiği bir kuraldır: Başakşehir sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, taraflar nerede oturursa otursun buradaki mahkemede açılır. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin değildir; bunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m.10).

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bazı mahkeme türlerinde yetki alanı farklı belirlenmiş olabilir; bu nedenle dosyanızın Küçükçekmece Adliyesi’nde mi yoksa başka bir birimde mi kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur.

Kira artışında sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Taraflar artış konusunda bir şey kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

İki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, ölçü yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu iki rakam farklıdır. İkincisi, oran her ay değiştiği için burada rakam verilmez: sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulanması gerekir.

Yüzde 25’lik tavan hâlâ var mı?

Hayır. Yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde bu sınırı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörmüş, 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde 2/7/2023 – 1/7/2024 arası için uzatmıştı. Bu tarihten sonrası için yeni bir geçici hüküm yoktur; TBK m.344’teki genel kural yürürlüktedir. Ayrıca bu tavan yalnızca konut kiraları içindi, işyeri kiralarını hiç kapsamıyordu.

Beş yıl kuralı

Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Beş yılı dolduran ilişkilerde bedelin endeksle sınırlı kalmamasının sebebi budur. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa da, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ile artış sınırı aynı şey değildir

Artış sınırı, mevcut kiranın ne kadar yukarı çekilebileceğini gösterir. Kira bedelinin tespiti davası ise bedelin kendisini mahkemeye yeniden belirletme yoludur ve ayrı bir davadır (TBK m.345).

Bu dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun iki yol gösterir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır; ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur. Otuz günlük pencere kaçırıldığında dava hakkı düşmez, fakat belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayabilir.

Tahliye yolları ve birbirinden farkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunun saydığı sebeplerden birine dayanabilir:

Tahliye sebebi	Aranan şart	Süre	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Kiraya veren yazılı süre verip, ödenmezse feshedeceğini bildirir	Süre en az on gün; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Yazılı bildirimi izleyen günden işler	TBK m.315
İki haklı ihtar	Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve belli tarihli olmalı; kiracı o tarihte boşaltmamalıdır	O tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava	TBK m.352/1
Gereksinim (ihtiyaç)	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu	Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.350/1
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kullanım imkânsız olmalıdır	Gereksinimle aynı süre	TBK m.350/2
Yeni malikin gereksinimi	Sonradan edinenin kendisi veya yukarıdaki yakınları için kullanma zorunluluğu	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden bir ay içinde	TBK m.351
Kiracının aynı yerde konutu olması	Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmalı, kiraya veren bilmemelidir	Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Sebep göstermek gerekmez	Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	TBK m.347/1

Dört nokta akılda tutulmalıdır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Ödenmeyen kira: dava mı, icra mı?

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır. Birincisi yukarıdaki temerrüt yoludur (TBK m.315). İkincisi icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir: ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı içerir; borçlu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Depozito, demirbaş ve ayıp

Depozito (güvence). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Demirbaş ve geri verme. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Anahtar teslim edilirken kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Çıkış gününde tutulan yazılı teslim tutanağı bu yüzden belirleyicidir.

Ayıp. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Kiracı da bu ayıpları gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m.318).

Aidat, apartman kararları ve kat mülkiyeti

Apartman ve site uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; bu davalar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aidat. Kat maliklerinden her biri, başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Ortak yerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan müteselsilen sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman kararının iptali. Kat malikleri kurulu kararına karşı; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücüdür. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yeter sayılar. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); faydalı yenilik ve ilaveler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42).

Kira ve kat mülkiyetinde arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten bu yana, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B):

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu da yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra takibinde arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bir dava şartıdır; icra dairesinde ilamsız takip başlatmak ise dava açmak değildir. Bu nedenle birikmiş kira alacağı veya ödenmemiş aidat için doğrudan icra takibi başlatılabilir; kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi de açıkça dava şartının dışında bırakmıştır. Buna karşılık takibe itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi istemidir ve taşınmazın aynına ilişkindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir (HMK m.12). Bu dava türü, m.18/B’de sayılan dört başlık arasında yer almadığı için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine son verilmesi istemidir. Paylaştırmaya ilişkin davalar arasında sayıldığından sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Son bir uyarı: yukarıdaki süreler yürürlükteki kanun metinlerine dayanır; somut olayda hangi kuralın uygulanacağı sözleşmenin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişir. Her yıl güncellenen harç ve avans tutarları ile endeks oranları burada rakamla verilmemiştir.

Başakşehir’de bu alanda öne çıkan konular

İlçenin yapı stoğu yeni olduğundan uyuşmazlıklar çoğunlukla teslim, ayıplı imalat ve ortak alan kullanımı üzerinde toplanır. Tapu iptali ve tescil ile yükleniciye karşı açılan tazminat davaları asliye hukuk mahkemesinde; kat mülkiyeti, aidat ve kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalar için kesin yetki kuralı işler ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında bir mahkeme seçilemez (HMK m.12). Kat mülkiyeti ve kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur (6325 s.K. m.18/B). Yeni yapılarda tekrarlanan usul hatası, ayıbın teslim sırasında tutanağa geçirilmemesi ve yükleniciye yazılı bildirim yapılmadan yıllarca beklenmesidir; sonradan açılan davada ayıbın teslim anında var olup olmadığı tartışmalı hâle gelir. Baştan toplanacaklar: satış ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teslim tutanağı, yapı kullanma izin belgesi, eksik ve kusurlu imalatı gösteren tarihli fotoğraflar ile teknik rapor, yükleniciye çekilen ihtarname. Süre yönünden ayrım önemlidir: yüklenicinin ayıptan sorumluluğu belirli bir zamanaşımı süresine bağlıdır ve ağır kusur hâlinde bu süre uzar; buna karşılık kat malikleri kurulu kararının iptali için tanınan süre hak düşürücüdür ve uzatılamaz.

Site dokusunda kira: aidat, ortak alan ve yönetim planı

Bahçeşehir 1. Kısım, Bahçeşehir 2. Kısım, Başak ve Başakşehir mahalleleri planlı site yapısının en yoğun olduğu yerlerdir. Buralarda kira ilişkisi çoğu zaman iki katmanlıdır: bir yanda kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme, öbür yanda kat maliki ile site yönetimi arasındaki ilişki. Uyuşmazlık da genellikle bu iki katmanın kesiştiği noktada — aidatın kimden isteneceği, ortak alanın kullanımı, yönetim planına aykırılık iddiası ve kat malikleri kurulu kararının iptali başlıklarında — çıkar.

Bu dosyalarda tartışma çoğunlukla belge üzerinden yürür. Görüşmeye giderken elde bulunması gerekenler şunlardır:

Belge	Ne işe yarar
Kira sözleşmesi ve varsa ekleri	Yan giderlerin kime ait olduğunu gösterir
Yönetim planı	Ortak alan kullanımının çerçevesini çizer
Kat malikleri kurulu karar örneği	İptal isteminin dayanağıdır; muhalefet şerhi burada görünür
Aidat tahakkuk ve ödeme kayıtları	Hangi dönemin ödendiğini ortaya koyar
Giriş ve çıkış teslim tutanakları	Kiralananın hangi durumda devredildiğini belirler

Karara katılmayan kat malikinin tutanağa muhalefet şerhi işletmesi, sonradan açılacak iptal davasında belirleyici olur; bu ayrıntı sık atlanır.

Kayabaşı: yeni teslim alınmış konutun kiraya verilmesi

İlçenin en büyük toplu konut alanı Kayabaşı’dır. Yeni teslim alınmış bir konut kiraya verildiğinde iki ayrı sorumluluk hattı birbirine karışabilir: yükleniciden kaynaklanan eksik ya da kusurlu imalat ile kiracının kullanımından doğan hasar. Bunları ayıran şey, anahtar teslim edilirken tutulan yazılı tutanak ve tarihli fotoğraflardır. Yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığının kiralamadan önce sorulması da yerinde olur; bu belge sonradan çıkan tartışmalarda sıkça aranır.

Yeni bir sitede ilk kira dönemlerinde ortaya çıkan bir başka başlık, ödenen bedelin hangi kaleme ait olduğudur. Kira, ortak gider ve yakıt payı tek bir havale ile gönderildiğinde, sonradan hangi ayın kirasının ödendiği tartışmalı hâle gelir. Ödemenin açıklama kısmına dönemin yazılması, uyuşmazlık çıktığında ispat yükünü hafifletir.

Kentsel dönüşüm gündemi kiracıyı da ilgilendirir

Altınşehir, Şahintepe, Güvercintepe, Şamlar ve Ziya Gökalp mahallelerinde yapı stoku görece eskidir; kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreçleri bu mahallelerde daha sık görülür. Kiracı bakımından bu gündemin karşılığı, tahliye sebepleri arasında sayılan yeniden inşa ve imar başlığıdır. Aynı şekilde, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle el değiştiren bir taşınmazda yeni malikin gereksinimi ayrı bir sebep olarak gündeme gelebilir. Bu iki başlık kendi şartlarına ve sürelerine tabidir; kiraya verenin sözlü beyanı tek başına sonuç doğurmaz, bildirimin yazılı yapılması aranır.

Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları Küçükçekmece Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; aynı adliye Küçükçekmece ve Avcılar ilçelerine de bakar. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bu iki alanda dava şartıdır, başvuru ise adliyeye değil arabuluculuk bürosuna yapılır. Buna karşılık birikmiş kira ya da aidat için doğrudan icra takibi başlatılması dava açmak sayılmaz.

Başakşehir hakkında

Başakşehir’de adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Başakşehir avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Başakşehir’de kira davamı hangi mahkemede açarım?
Kira ilişkisinden doğan davalar — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozitonun geri istenmesi — sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili yer, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdir (HMK m.10). Kiracıya karşı açılan davalarda davalının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer olduğundan, Başakşehir sınırlarındaki bir taşınmazda dosya genellikle Küçükçekmece Adliyesi’nde açılır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de tapunun kime ait olduğundan kaynaklanıyorsa mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Dosyanızın hangi birimde kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Ev sahibim bu yıl kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik tavan geçiciydi ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen dönemlerde uygulanmaz. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulamanız gerekir.

3. Kiracı kirayı geç ödüyor, ne yapabilirim?
İki ayrı yol vardır. Kira ödenmediğinde kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Sonucu baştan söylemek mümkün değildir; her iki yolda da şartların belgelenmesi gerekir.

4. İmzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, ev teslim alınmadan imzalatılan taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; bu süre geçirilirse o yıl için bu sebebe dayanılamaz.

5. Apartman aidatını ödemezsem ne olur, alınan karara itiraz edebilir miyim?
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan sorumludur (KMK m.22). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.

Başakşehir’de dikkat edilmesi gereken yerel ayrıntılar

Sanayi bölgesindeki bir yer sıradan bir kiralık değildir

Başakşehir’in ekonomik ağırlığı İkitelli’deki sanayi ve küçük imalat dokusundan gelir. Organize sanayi bölgesindeki bir parselin ya da üzerindeki yapının hukuki durumu, sıradan bir arsadan önemli ölçüde farklıdır. Katılımcıya yapılan tahsis veya satış kullanım amacına bağlıdır: tahsis edilen arsa amacı dışında kullanılamaz ve bölge yönetiminin izni olmaksızın üçüncü kişilere devredilemez. Bu kural, tapuda malik görünen katılımcı için de geçerlidir ve parselin üzerindeki yapıyı da kapsar; yapının tamamının ya da bir bölümünün başkasına bırakılması aynı izne bağlıdır. Uygulamada en sık görülen sorun, işyerini devretmek ya da kiraya vermek isteyen katılımcının bu izni baştan almamış olmasıdır; izinsiz devirde bölgenin tahsisi iptal etme ve parseli geri alma yetkisi gündeme gelir, karşı taraf da beklediği hakkı elde edemez.

Ortak gider ve altyapı payı

Bölgedeki yol, su, atık su, doğal gaz ve elektrik altyapısı bölge tüzel kişiliği tarafından kurulur; buna karşılık katılımcılardan altyapı katılım payı ile dönemsel ortak gider alınır. Bu bedellerin hesabına ya da tahsiline yöneltilen itiraz bir alacak uyuşmazlığı olarak çözülür. Bu yükümlülükler, katılımcının kendi kira ilişkisinden bağımsızdır: yeri kullanan kişi değişse de bölgeye karşı sorumluluk kendi kuralına göre belirlenir. Bölge yönetiminin elektrik veya su vermeyi durdurması ise ayrı bir başlıktır; üretimin durması kendi başına bir zarar doğurduğu için burada öncelikle geçici bir koruma istenmesi gündeme gelir. Bu bedeller katılımcının bölgeye karşı yükümlülüğüdür; yeri kullanan üçüncü kişiden istenip istenemeyeceği ise aradaki sözleşmeye bakılarak belirlenir.

Ödenen bedel hangi ilişkiden doğuyor

Yeri kullanan kişi bakımından ilk iş, her ay ödediği bedelin kaynağını ayırmaktır: kira sözleşmesinden mi, tahsisten mi, yoksa ortak gider tahakkukundan mı doğuyor. Üçünün muhatabı da aynı değildir ve yanlış yere yöneltilen bir yazı cevapsız kalırken zaman işler. Elde bulunması gereken ilk belge, yeri kullanma hakkının nereden geldiğini gösteren belgedir. Belgenin adı da tek başına yeterli değildir; içeriğinde hangi kullanıma izin verildiğinin yazılı olması gerekir. İzin yazısı, tahsis belgesi ve ortak gider tahakkuklarının birer örneğinin baştan dosyalanması, uyuşmazlık çıktığında hangi ilişkinin tartışıldığını göstermeyi kolaylaştırır. Kira ve kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar ise Küçükçekmece Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; adliyede on üç sulh hukuk mahkemesi dairesi vardır ve bunlar Küçükçekmece ile Avcılar’dan gelen işlere de bakar.

İlgili sayfalarımız

Başakşehir’de diğer alanlar. iş davaları, boşanma ve velayet, icra takibi ve haciz ile ceza soruşturması konularında ayrı sayfalarımız bulunur.

Aynı yargı çevresindeki ilçeler. Küçükçekmece Adliyesi yargı çevresinde yer alan Küçükçekmece ve Avcılar için de aynı konuyu ayrı sayfalarda ele aldık.

Genel anlatım ve adliye bilgisi. Konunun ilçeden bağımsız genel anlatımı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz. Küçükçekmece Adliyesi rehberi sayfamızda binanın adresi, ulaşımı ve birimleri anlatılmaktadır.

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Başakşehir ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.