Beyoğlu Kira Avukatı

Beyoğlu’nda kira artışı, tahliye, depozito ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Beyoğlu’nda kira davası nerede görülür?

Beyoğlu’nda açılacak kira davası, İstanbul Adliyesi’nde (Çağlayan) bulunan sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Aynı adliyenin yargı çevresinde Bayrampaşa, Beşiktaş, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer ve Şişli de yer alır; bu ilçelerden gelen dosyalar da aynı binada görülür.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Arapcami, Asmalımescit, Bedrettin, Bereketzade, Bostan ve Bülbül gibi Beyoğlu mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır: hangi mahallede oturursanız oturun, bu dosyalar İstanbul Adliyesi’nde (Çağlayan) görülür.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu sayfa, Beyoğlu’nda bir konut, işyeri ya da arsa nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için hazırlanmıştır: hangi mahkemeye gidilir, kira ne kadar artırılabilir, tahliye hangi sebeple istenebilir, aidat ve apartman kararlarında yol nedir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, değer veya tutara bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito ve kiralanandaki hasarın tazmini aynı kapıdan girer; bu dosyalar İstanbul Adliyesi (Çağlayan) bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Ayrım şurada başlar: uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de taşınmazın mülkiyetinden kaynaklanıyorsa mahkeme değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, önalım gibi taşınmazın aynına ilişkin istemler kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Görev kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Beyoğlu sınırları içindeki taşınmaz için başka bir adliye seçilemez

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki, sözleşmeyle değiştirilemeyen ve mahkemenin kendiliğinden gözettiği bir kuraldır: Beyoğlu sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, taraflar nerede oturursa otursun buradaki mahkemede açılır. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin değildir; bunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m.10).

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bazı mahkeme türlerinde yetki alanı farklı belirlenmiş olabilir; bu nedenle dosyanızın İstanbul Adliyesi’nde (Çağlayan) mi yoksa başka bir birimde mi kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur.

Kira artışında sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Taraflar artış konusunda bir şey kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

İki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, ölçü yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu iki rakam farklıdır. İkincisi, oran her ay değiştiği için burada rakam verilmez: sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulanması gerekir.

Yüzde 25’lik tavan hâlâ var mı?

Hayır. Yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde bu sınırı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörmüş, 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde 2/7/2023 – 1/7/2024 arası için uzatmıştı. Bu tarihten sonrası için yeni bir geçici hüküm yoktur; TBK m.344’teki genel kural yürürlüktedir. Ayrıca bu tavan yalnızca konut kiraları içindi, işyeri kiralarını hiç kapsamıyordu.

Beş yıl kuralı

Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Beş yılı dolduran ilişkilerde bedelin endeksle sınırlı kalmamasının sebebi budur. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa da, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ile artış sınırı aynı şey değildir

Artış sınırı, mevcut kiranın ne kadar yukarı çekilebileceğini gösterir. Kira bedelinin tespiti davası ise bedelin kendisini mahkemeye yeniden belirletme yoludur ve ayrı bir davadır (TBK m.345).

Bu dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun iki yol gösterir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır; ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur. Otuz günlük pencere kaçırıldığında dava hakkı düşmez, fakat belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayabilir.

Tahliye yolları ve birbirinden farkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunun saydığı sebeplerden birine dayanabilir:

Tahliye sebebi	Aranan şart	Süre	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Kiraya veren yazılı süre verip, ödenmezse feshedeceğini bildirir	Süre en az on gün; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Yazılı bildirimi izleyen günden işler	TBK m.315
İki haklı ihtar	Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve belli tarihli olmalı; kiracı o tarihte boşaltmamalıdır	O tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava	TBK m.352/1
Gereksinim (ihtiyaç)	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu	Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.350/1
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kullanım imkânsız olmalıdır	Gereksinimle aynı süre	TBK m.350/2
Yeni malikin gereksinimi	Sonradan edinenin kendisi veya yukarıdaki yakınları için kullanma zorunluluğu	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden bir ay içinde	TBK m.351
Kiracının aynı yerde konutu olması	Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmalı, kiraya veren bilmemelidir	Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Sebep göstermek gerekmez	Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	TBK m.347/1

Dört nokta akılda tutulmalıdır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Ödenmeyen kira: dava mı, icra mı?

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır. Birincisi yukarıdaki temerrüt yoludur (TBK m.315). İkincisi icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir: ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı içerir; borçlu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Depozito, demirbaş ve ayıp

Depozito (güvence). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Demirbaş ve geri verme. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Anahtar teslim edilirken kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Çıkış gününde tutulan yazılı teslim tutanağı bu yüzden belirleyicidir.

Ayıp. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Kiracı da bu ayıpları gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m.318).

Aidat, apartman kararları ve kat mülkiyeti

Apartman ve site uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; bu davalar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aidat. Kat maliklerinden her biri, başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Ortak yerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan müteselsilen sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman kararının iptali. Kat malikleri kurulu kararına karşı; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücüdür. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yeter sayılar. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); faydalı yenilik ve ilaveler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42).

Kira ve kat mülkiyetinde arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten bu yana, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B):

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu da yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra takibinde arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bir dava şartıdır; icra dairesinde ilamsız takip başlatmak ise dava açmak değildir. Bu nedenle birikmiş kira alacağı veya ödenmemiş aidat için doğrudan icra takibi başlatılabilir; kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi de açıkça dava şartının dışında bırakmıştır. Buna karşılık takibe itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi istemidir ve taşınmazın aynına ilişkindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir (HMK m.12). Bu dava türü, m.18/B’de sayılan dört başlık arasında yer almadığı için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine son verilmesi istemidir. Paylaştırmaya ilişkin davalar arasında sayıldığından sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Son bir uyarı: yukarıdaki süreler yürürlükteki kanun metinlerine dayanır; somut olayda hangi kuralın uygulanacağı sözleşmenin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişir. Her yıl güncellenen harç ve avans tutarları ile endeks oranları burada rakamla verilmemiştir.

Beyoğlu’nda bu alanda öne çıkan konular

İlçede taşınmaz uyuşmazlıkları ağırlıklı olarak işyeri kirası, ortak alan kullanımı ve eski yapıların onarımı çevresinde döner. Kira ve kat mülkiyetine ilişkin işler sulh hukuk, tapu iptali ve tescil ile önalım istemleri asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kira ve kat mülkiyeti ile komşu hakkına dayanan istemlerde ve ortaklığın giderilmesinde, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yapının tescilli olması hâlinde cephe, doğrama ve çatı gibi işlerde koruma mevzuatının izin şartı devreye girer; bu, kiracı ile malik arasındaki tadilat tartışmalarının kaynağıdır. En sık yapılan hata, işyeri kirasında yapılan imalatların kime ait olacağının sözleşmede hiç düzenlenmemesidir; tahliye aşamasında bu imalatların sökülüp sökülmeyeceği ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür. Baştan hazırlanacaklar: kira sözleşmesi ile ekleri, giriş tarihli teslim tutanağı ve fotoğraflar, kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı ve kat malikleri kararları. Süreler bakımından ayrım şudur: önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren işleyen hak düşürücü sürelere bağlıdır ve süre geçince dava açılamaz; buna karşılık geçmiş dönem ortak gider alacaklarında zamanaşımı işler ve ileri sürülmesi gerekir.

Kiralanan yerin geçmişi: ruhsat, müzik ve dışarıya konan masa

Beyoğlu’nda bir dükkânı kafe, bar ya da lokanta olarak işletmek üzere kiralayan kişinin sorması gereken ilk soru, kira bedelinden önce gelir: burada daha önce ne yapılıyordu ve o kullanım için hangi izinler alınmıştı? Önceki işletmecinin elindeki ruhsat, yeni gelene kendiliğinden geçmez. Yerin bulunduğu binanın niteliği, girişin konumu ve çevredeki kullanım, izin alınıp alınamayacağını doğrudan etkiler. Sözleşme kurulup bedel ödendikten sonra bu soruyla karşılaşmak, ilçede en pahalı biten durumlardan biridir.

İkinci nokta, kiralanan yerin sınırıdır. Beyoğlu’nun dar sokaklarında işletmeler masa ve sandalyeyi çoğu zaman kapının dışına taşır; oysa o alan kural olarak kiralanan yerin parçası değildir ve kullanımı ayrı bir izne bağlıdır. Aynı biçimde cepheye asılan tabela, sarkıtılan aydınlatma ve pencere düzenlemesi de yalnızca kiraya verenin onayıyla çözülmez. Akşam saatlerinde yapılan müzik yayınının ölçümü ve komşu binalardan gelen bildirimler ise işletmenin sürdürülebilirliğini belirleyen ayrı bir başlıktır. Bu başlıkların her birinde yükün kimde olduğu sözleşmede gösterilmezse, ilk denetimde taraflar birbirini işaret eder.

Dairesini gün hesabıyla kiraya vermek isteyen malik

Firuzağa ile Cihangir çevresinde, Galata ve Asmalımescit’e uzanan hatta bu soru sürekli sorulur. Gözden kaçan nokta şudur: bir dairenin turizm amacıyla kısa süreli kiraya verilmesi yalnızca malikle kiracı arasında bir mesele değildir, binadaki bütün maliklerin durumunu ilgilendirir ve onların ortak iradesine bağlıdır. Beyoğlu’nun eski apartmanlarında süreç genellikle tam da burada durur: bir malikin katılmaması yeterli olur.

Bu nedenle ilan verilmeden ve bir platforma kayıt açılmadan önce yapılacak iş bellidir: binanın yönetim belgelerini okumak, maliklerin böyle bir konuyu daha önce görüşüp görüşmediğini sormak ve gerekli iznin alınıp alınamayacağını baştan öğrenmek. Sıralama tersine döndüğünde, hem taahhüt edilen rezervasyonlar hem de komşularla ilişki aynı anda sorun hâline gelir.

Sözleşme kurulurken Beyoğlu’nda ayrıca yazılanlar

• kiralanan yerin dışında kullanılacak alan varsa buna ilişkin durum,
• tabela, cephe ve aydınlatma uygulamalarının kime bırakıldığı,
• işletme için yapılacak tesisat ve havalandırma imalatlarının sonu geldiğinde ne olacağı,
• binadaki diğer bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin bilinen kısıtlar.

Bu maddelerin hepsi sözleşme kurulurken bir cümleyle çözülür; sonradan konuşulduğunda ise her biri ayrı bir tartışmaya dönüşür. Yanına eklenmesi gereken bir alışkanlık daha vardır: yere girildiği gün, henüz hiçbir iş yapılmadan önce her odanın tarihli fotoğraflarının çekilmesi. Beyoğlu’nun eski binalarında zemin, duvar ve tesisatın giriş anındaki durumu, çıkışta gündeme gelen tartışmaların büyük bölümünü tek başına karşılar.

Son olarak, kiralanan yerin bulunduğu binanın niteliği de baştan öğrenilmelidir. Beyoğlu’nda birçok yapı korunması gerekli nitelikte olduğundan, cepheye ve dış görünüşe dokunan işler kiraya verenin onayının ötesinde ayrı bir izne bağlı olabilir. Bu, işletme için yapılacak tadilatın hem takvimini hem maliyetini değiştirir; sözleşme imzalanmadan önce sorulması gereken bir konudur.

Beyoğlu hakkında

Beyoğlu’nda adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Beyoğlu avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca işyeri kiralarında tahliye ve devir yasağı konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Beyoğlu’nda kira davamı hangi mahkemede açarım?
Kira ilişkisinden doğan davalar — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozitonun geri istenmesi — sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili yer, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdir (HMK m.10). Kiracıya karşı açılan davalarda davalının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer olduğundan, Beyoğlu sınırlarındaki bir taşınmazda dosya genellikle İstanbul Adliyesi’nde (Çağlayan) açılır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de tapunun kime ait olduğundan kaynaklanıyorsa mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Dosyanızın hangi birimde kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Ev sahibim bu yıl kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik tavan geçiciydi ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen dönemlerde uygulanmaz. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulamanız gerekir.

3. Kiracı kirayı geç ödüyor, ne yapabilirim?
İki ayrı yol vardır. Kira ödenmediğinde kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Sonucu baştan söylemek mümkün değildir; her iki yolda da şartların belgelenmesi gerekir.

4. İmzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, ev teslim alınmadan imzalatılan taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; bu süre geçirilirse o yıl için bu sebebe dayanılamaz.

5. Apartman aidatını ödemezsem ne olur, alınan karara itiraz edebilir miyim?
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan sorumludur (KMK m.22). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.

Beyoğlu’nda dikkat edilmesi gereken yerel ayrıntılar

Duruşma Çağlayan’da, keşif kiralanan yerde

Beyoğlu’na ilişkin kira uyuşmazlıkları Çağlayan’daki İstanbul Adliyesi’nde görülür; bina ilçenin kendi sınırları içinde değil, Şişli’dedir ve Beyoğlu’nun yanı sıra altı ilçenin daha dosyası buraya gelir. Bina içinde gidilecek yer, sulh hukuk mahkemelerinin bulunduğu kattır. Bu bilgi tebliğ edilen davetiyede mahkeme adıyla birlikte yazılıdır; davetiye olmadan yola çıkmak, binanın büyüklüğü yüzünden bir sabahı alabilir.

Kiralanan yerin durumunun yerinde görülmesine karar verilirse buluşma yeri adliye değil, taşınmazın kendi adresidir. Beyoğlu’nun dar sokaklarında kapı numaraları birbirine yakın seyrettiğinden, dilekçeye ve sözleşmeye yazılan adresin sokak, kapı, kat ve bağımsız bölüm bilgisini eksiksiz taşıması gerekir. Dükkânın günlük konuşmada kullanılan semt adıyla tarif edilmesi, o gün herkesin aynı kapının önünde buluşmasını sağlamaz.

Kiralanan yer yenileme alanının içinde mi?

Tarlabaşı yenileme alanı, resmî mahalle olarak Çukur, Şehitmuhtar ve Bülbül sınırlarındaki adaları kapsar. Bu alanda bulunan bir dükkân ya da daire için yapılacak kira sözleşmesinde, yerin bulunduğu adanın alan içinde olup olmadığı baştan öğrenilmelidir. Alanda yürütülen işlemler yapının geleceğini doğrudan etkiler; kiracı bakımından sonuç, yapılan imalatın ve ödenen bedelin karşılığını alacak kadar kalınıp kalınamayacağıdır.

Bu sorunun cevabı sözleşme kurulduktan sonra aranmaz. Yerin bulunduğu ada ve parsel numarası, binanın kayıttaki durumu ve alana ilişkin duyurular, sözleşme imzalanmadan önce bakılacak kayıtlardır. Aynı soru kiraya veren bakımından da aynı ağırlıktadır: alan içinde kalan bir yapıda uzun süreli bir taahhüt vermek, sonradan yerine getirilemeyecek bir borç doğurabilir.

Kıyı hattında çevredeki inşaat kiralanan yeri etkilediğinde

Kemankeşkaramustafapaşa ve Kılıçalipaşa mahallelerini kapsayan Karaköy ile Tophane hattı, liman ve çevresindeki yapılaşma nedeniyle sürekli bir şantiye trafiği taşır. Komşu parselde yürütülen büyük bir çalışma, kiralanan yerde çatlak, su alma ya da giriş kapanması biçiminde kendini gösterebilir. İlçedeki yapıların bir bölümü eski ve korunması gerekli nitelikte olduğundan, ortaya çıkan durum yalnız kiracıyı değil yapının kendisini de ilgilendirir.

Burada belirleyici olan, mevcut durumun erken saptanmasıdır: zararın ve bunun hangi çalışmadan doğduğunun sonradan gösterilmesi güçtür. Çatlağın ilk görüldüğü gün çekilen tarihli görüntüler, çevredeki çalışmanın hangi parselde yürüdüğü ve yönetime yapılan bildirimler bir arada saklanmalıdır. Kiralanan yer bu süre boyunca kullanılamaz duruma geldiyse, kapalı kalan günlerin de aynı kayıtla gösterilmesi gerekir; sonradan yapılacak bir anlatım, kaç gün kapalı kalındığını tek başına ortaya koymaz.

İlgili sayfalarımız

Beyoğlu’nda diğer alanlar. iş davaları, boşanma ve velayet, icra takibi ve haciz ile ceza soruşturması konularında ayrı sayfalarımız bulunur.

Aynı yargı çevresindeki ilçeler. İstanbul Adliyesi (Çağlayan) yargı çevresinde yer alan Fatih, Kâğıthane ve Sarıyer için de aynı konuyu ayrı sayfalarda ele aldık.

Genel anlatım ve adliye bilgisi. Konunun ilçeden bağımsız genel anlatımı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz. İstanbul Adliyesi (Çağlayan) rehberi sayfamızda binanın adresi, ulaşımı ve birimleri anlatılmaktadır.

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Beyoğlu ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.