Zeytinburnu Kira Avukatı

Zeytinburnu’nda kira artışı, tahliye, depozito ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Zeytinburnu’nda kira davası nerede görülür?

Zeytinburnu’nda açılacak kira davası, Bakırköy Adliyesi’nde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Aynı adliyenin yargı çevresinde Bahçelievler, Bakırköy, Bağcılar, Esenler ve Güngören de yer alır; bu ilçelerden gelen dosyalar da aynı binada görülür.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Beştelsiz, Çırpıcı, Gökalp, Kazlıçeşme, Maltepe ve Merkezefendi gibi Zeytinburnu mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır: hangi mahallede oturursanız oturun, adliye işleriniz Bakırköy Adliyesi’nde yürütülür.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu sayfa, Zeytinburnu’nda bir konut, işyeri ya da arsa nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için hazırlanmıştır: hangi mahkemeye gidilir, kira ne kadar artırılabilir, tahliye hangi sebeple istenebilir, aidat ve apartman kararlarında yol nedir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, değer veya tutara bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito ve kiralanandaki hasarın tazmini aynı kapıdan girer; bu dosyalar Bakırköy Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Ayrım şurada başlar: uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de taşınmazın mülkiyetinden kaynaklanıyorsa mahkeme değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, önalım gibi taşınmazın aynına ilişkin istemler kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Görev kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Zeytinburnu sınırları içindeki taşınmaz için başka bir adliye seçilemez

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki, sözleşmeyle değiştirilemeyen ve mahkemenin kendiliğinden gözettiği bir kuraldır: Zeytinburnu sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, taraflar nerede oturursa otursun buradaki mahkemede açılır. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin değildir; bunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m.10).

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bazı mahkeme türlerinde yetki alanı farklı belirlenmiş olabilir; bu nedenle dosyanızın Bakırköy Adliyesi’nde mi yoksa başka bir birimde mi kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur.

Kira artışında sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Taraflar artış konusunda bir şey kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

İki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, ölçü yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu iki rakam farklıdır. İkincisi, oran her ay değiştiği için burada rakam verilmez: sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulanması gerekir.

Yüzde 25’lik tavan hâlâ var mı?

Hayır. Yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde bu sınırı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörmüş, 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde 2/7/2023 – 1/7/2024 arası için uzatmıştı. Bu tarihten sonrası için yeni bir geçici hüküm yoktur; TBK m.344’teki genel kural yürürlüktedir. Ayrıca bu tavan yalnızca konut kiraları içindi, işyeri kiralarını hiç kapsamıyordu.

Beş yıl kuralı

Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Beş yılı dolduran ilişkilerde bedelin endeksle sınırlı kalmamasının sebebi budur. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa da, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ile artış sınırı aynı şey değildir

Artış sınırı, mevcut kiranın ne kadar yukarı çekilebileceğini gösterir. Kira bedelinin tespiti davası ise bedelin kendisini mahkemeye yeniden belirletme yoludur ve ayrı bir davadır (TBK m.345).

Bu dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun iki yol gösterir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır; ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur. Otuz günlük pencere kaçırıldığında dava hakkı düşmez, fakat belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayabilir.

Tahliye yolları ve birbirinden farkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunun saydığı sebeplerden birine dayanabilir:

Tahliye sebebi	Aranan şart	Süre	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Kiraya veren yazılı süre verip, ödenmezse feshedeceğini bildirir	Süre en az on gün; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Yazılı bildirimi izleyen günden işler	TBK m.315
İki haklı ihtar	Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve belli tarihli olmalı; kiracı o tarihte boşaltmamalıdır	O tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava	TBK m.352/1
Gereksinim (ihtiyaç)	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu	Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.350/1
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kullanım imkânsız olmalıdır	Gereksinimle aynı süre	TBK m.350/2
Yeni malikin gereksinimi	Sonradan edinenin kendisi veya yukarıdaki yakınları için kullanma zorunluluğu	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden bir ay içinde	TBK m.351
Kiracının aynı yerde konutu olması	Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmalı, kiraya veren bilmemelidir	Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Sebep göstermek gerekmez	Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	TBK m.347/1

Dört nokta akılda tutulmalıdır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Ödenmeyen kira: dava mı, icra mı?

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır. Birincisi yukarıdaki temerrüt yoludur (TBK m.315). İkincisi icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir: ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı içerir; borçlu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Depozito, demirbaş ve ayıp

Depozito (güvence). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Demirbaş ve geri verme. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Anahtar teslim edilirken kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Çıkış gününde tutulan yazılı teslim tutanağı bu yüzden belirleyicidir.

Ayıp. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Kiracı da bu ayıpları gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m.318).

Aidat, apartman kararları ve kat mülkiyeti

Apartman ve site uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; bu davalar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aidat. Kat maliklerinden her biri, başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Ortak yerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan müteselsilen sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman kararının iptali. Kat malikleri kurulu kararına karşı; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücüdür. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yeter sayılar. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); faydalı yenilik ve ilaveler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42).

Kira ve kat mülkiyetinde arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten bu yana, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B):

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu da yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra takibinde arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bir dava şartıdır; icra dairesinde ilamsız takip başlatmak ise dava açmak değildir. Bu nedenle birikmiş kira alacağı veya ödenmemiş aidat için doğrudan icra takibi başlatılabilir; kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi de açıkça dava şartının dışında bırakmıştır. Buna karşılık takibe itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi istemidir ve taşınmazın aynına ilişkindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir (HMK m.12). Bu dava türü, m.18/B’de sayılan dört başlık arasında yer almadığı için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine son verilmesi istemidir. Paylaştırmaya ilişkin davalar arasında sayıldığından sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Son bir uyarı: yukarıdaki süreler yürürlükteki kanun metinlerine dayanır; somut olayda hangi kuralın uygulanacağı sözleşmenin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişir. Her yıl güncellenen harç ve avans tutarları ile endeks oranları burada rakamla verilmemiştir.

Zeytinburnu’nda bu alanda öne çıkan konular

Sahil düzenlemeleri, ulaşım yatırımları ve yenileme uygulamaları nedeniyle taşınmaz uyuşmazlıkları ilçede ağırlıklıdır. Tapu iptali ve tescil, kamulaştırma bedelinin tespiti ve el atmanın önlenmesi istemleri asliye hukuk mahkemesinde; kira, kat mülkiyeti ve komşu hakkına ilişkin işler sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden, komşu hakkından ve ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural sözleşmeyle değiştirilemez. Kamulaştırmasız el atma iddialarında en sık yapılan usul hatası, fiilî el atma ile hukuki el atmanın ayrılmamasıdır; ikisi farklı yargı kollarında ileri sürülür ve yanlış mercie başvurulması zaman kaybettirir. Baştan çıkarılacak belgeler: taşınmazın tapu kaydı ve çap örneği, imar durum belgesi ve plan paftası, el atmayı gösteren tarihli fotoğraflar ile ölçüm krokisi, kamulaştırma kararının tebliğ belgesi, idareye verilmiş dilekçelerin kayıtları. Süre yönünden ayrım vardır: kat malikleri kurulu kararının iptali için tanınan süre hak düşürücüdür; el atmadan doğan tazminat istemleri bakımından ise zamanaşımı işler ve bu ancak karşı tarafça ileri sürüldüğünde değerlendirilir.

Merkezefendi ve Seyitnizam’da eski yapı: onarım kime ait?

Zeytinburnu’nun yapı stoku her mahallede aynı yaşta değildir. Tarihî dokunun bulunduğu mahallelerde bina yaşı yüksektir ve kira ilişkisindeki tartışmaların önemli bir bölümü kira bedelinden değil, yapının kendisinden doğar: rutubet, çatıdan gelen akıntı, eskiyen tesisat, pencerelerin yalıtımı. Burada ayrılması gereken iki şey vardır. Kullanımdan doğan olağan yıpranma ile yapının kendisinden kaynaklanan eksiklik aynı kalem değildir; ikincisi kural olarak kiracının sırtına yıkılmaz.

Bu ayrımın sonradan yapılabilmesi tek bir şeye bağlıdır: girişteki hâlin kayda geçirilmiş olması. Taşınma günü her odanın, ıslak hacimlerin ve varsa görünür kusurların fotoğraflanması ve bunların sözleşmenin yanında saklanması, yıllar sonra çıkacak tartışmanın çoğunu baştan bitirir. Onarım gerektiğinde durum bildirilmeli, sözlü konuşma bile olsa arkasından kısa bir mesaj gönderilmelidir; yapılmayan onarımın tarihi, ancak böyle bir kayıtla ortaya konulabilir.

Sözleşmede yazan kişi ile evde oturan kişi

Telsiz, Sümer ve Yeşiltepe gibi konut dokusunun yoğun olduğu mahallelerde sık görülen bir durum var: sözleşme bir kişinin adına yapılmış, ancak zamanla evde bir yakını, bir arkadaşı ya da tümüyle başka biri oturmaya başlamıştır. Bu, gündelik hayatta sorun çıkarmaz — ta ki bir ödeme aksayana, bir hasar oluşana ya da taraflardan biri ilişkiyi sona erdirmek isteyene kadar. O anda ilk sorulan şey, kiraya verenin bu değişiklikten haberdar olup olmadığıdır.

Aynı belirsizlik, birden fazla kişinin birlikte oturduğu evlerde de görülür. Sözleşmede kimin taraf olduğu, ödemenin kimin hesabından gittiği ve depozitonun kimin tarafından verildiği birbirinden ayrıldığında, çıkış gününde hesabın kiminle görüleceği tartışmalı hâle gelir. Bu üç noktanın baştan aynı kişide toplanması ya da hepsinin yazıya geçirilmesi, sonraki bütün karışıklığı önler.

Çıkış günü: anahtar, sayaç ve teslim

Kira ilişkisinin en çok tartışılan anı, başlangıcı değil bitişidir. Çıkışta üç şeyin aynı gün yapılması gerekir: anahtarın teslimi, sayaç değerlerinin okunması ve evin bırakıldığı hâlin fotoğraflanması. Bunların hiçbiri karmaşık bir işlem değildir, ama üçünden biri atlandığında depozitonun akıbeti belirsizleşir.

Aboneliklerin kapatılması ya da devri de aynı güne bırakılmalıdır. Eski yapı stokunda su ve doğal gaz aboneliklerinin yıllar önce başka bir ad üzerine açılmış olması olağandır; bu durum çıkışta fark edildiğinde, hangi dönemin borcunun kime ait olduğu ayrıca çözülmesi gereken bir sorun hâline gelir. Taşınma günü sayaç değerlerinin fotoğraflanması, bu tartışmayı tek başına kapatır.

Zeytinburnu hakkında

Zeytinburnu’nda adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Zeytinburnu avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Zeytinburnu’nda kira davamı hangi mahkemede açarım?
Kira ilişkisinden doğan davalar — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozitonun geri istenmesi — sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili yer, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdir (HMK m.10). Kiracıya karşı açılan davalarda davalının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer olduğundan, Zeytinburnu sınırlarındaki bir taşınmazda dosya genellikle Bakırköy Adliyesi’nde açılır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de tapunun kime ait olduğundan kaynaklanıyorsa mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Dosyanızın hangi birimde kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Ev sahibim bu yıl kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik tavan geçiciydi ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen dönemlerde uygulanmaz. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulamanız gerekir.

3. Kiracı kirayı geç ödüyor, ne yapabilirim?
İki ayrı yol vardır. Kira ödenmediğinde kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Sonucu baştan söylemek mümkün değildir; her iki yolda da şartların belgelenmesi gerekir.

4. İmzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, ev teslim alınmadan imzalatılan taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; bu süre geçirilirse o yıl için bu sebebe dayanılamaz.

5. Apartman aidatını ödemezsem ne olur, alınan karara itiraz edebilir miyim?
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan sorumludur (KMK m.22). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.

Zeytinburnu’nda dikkat edilmesi gereken yerel ayrıntılar

Kazlıçeşme ve sahil hattında kiracı olmak

Deri sanayisinin taşınmasıyla boşalan alanlar ve sahil yamaçları, Zeytinburnu’nu dönüşümün yoğun yaşandığı yerlerden biri yaptı. Sahil düzenlemeleri, ulaşım yatırımları ve yenileme uygulamaları uzun süredir sürüyor. Kiracı bakımından bunun anlamı, oturulan ya da işletilen yerin geleceğinin kira ilişkisinden bağımsız bir gündemi olmasıdır.

Bu gündem çoğu zaman maliklerin ve idarenin yazışmalarında ilerler; kiracı en son duyar. Bu yüzden elde tutulması gereken şey bellidir: taşınmaza ilişkin olarak kendisine iletilen her yazı, bunların hangi gün ulaştığı ve kimden geldiği. Sözlü söylenenlerin arkasından kısa bir mesaj gönderilmesi, aynı işi görür ve sonradan tarih tartışmasını kapatır.

Bir işyeri kiralanacaksa ikinci bir soru daha vardır: taşınmazın imar durumunda bir değişiklik olup olmadığı. Parsellerin birleştiği ya da ayrıldığı bir bölgede, sözleşme kurulurken görülen tablo birkaç yıl içinde başkalaşabilir. Tapu ve imar kaydının sözleşmeden önce görülmesi, uzun süreli bir kiralama düşünülüyorsa daha da önem taşır.

Esnaf dokusunun yoğun olduğu Veliefendi ve Nuripaşa çevresinde kiralanan yerlerin çoğu konut değil dükkândır. Burada sözleşmeye yazılması gerekenler de farklıdır: kiralananın hangi işe elverişli olduğu, cepheye tabela asılıp asılamayacağı, deponun ve giriş bölümünün kiralanan kapsamına girip girmediği. Bu başlıklar yazılmadığında tartışma, ilişki bozulduğunda değil işin ilk gününde başlar.

Aynı kira ilişkisi iki ayrı adreste yürüyebilir

Bakırköy Adliyesi tek bir binadan oluşmaz. Kira ve kat mülkiyetinden doğan işlere bakan sulh hukuk mahkemeleri, hukuk mahkemelerinin büyük bölümüyle birlikte Bahçelievler’deki Yenibosna ek binasındadır. İcra daireleri ise Bakırköy’deki merkez binadadır.

Bunun günlük karşılığı şudur: ödenmeyen kira için başlatılan takip merkez binada, tahliye ya da kira bedeline ilişkin istem ek binada yürür. Aynı taşınmaz, aynı taraflar, iki ayrı adres. İki dosyanın numaraları, duruşma ve işlem günleri ayrı ayrı izlenmelidir; birinde yapılan bir işlem diğerine kendiliğinden yansımaz.

Gidilecek binanın davetiyede yazdığı unutulmamalıdır. Merkez binaya metrobüs ve metronun Bakırköy – İncirli durağından, ek binaya ise Yenibosna durağından ulaşılır. İki adres arasındaki yol, aynı gün iki iş yapmayı planlayan kişi için baştan hesaba katılmalıdır. Ek binaya metroyla gelinecekse Yenibosna durağında inilip köprünün geçilmesi gerekir; bu ayrıntı bilinmediğinde duruşma saatine yetişmek zorlaşır.

İlgili sayfalarımız

Zeytinburnu’nda diğer alanlar. iş davaları, boşanma ve velayet, icra takibi ve haciz ile ceza soruşturması konularında ayrı sayfalarımız bulunur.

Aynı yargı çevresindeki ilçeler. Bakırköy Adliyesi yargı çevresinde yer alan Bağcılar, Bahçelievler ve Bakırköy için de aynı konuyu ayrı sayfalarda ele aldık.

Genel anlatım ve adliye bilgisi. Konunun ilçeden bağımsız genel anlatımı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz. Bakırköy Adliyesi rehberi sayfamızda binanın adresi, ulaşımı ve birimleri anlatılmaktadır.

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Zeytinburnu ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.