Arnavutköy'de Acele Kamulaştırma: Havalimanı Çevresinde Bedel Tespiti ve Tescil Davası

İstanbul Havalimanı Arnavutköy ile Eyüpsultan arasındaki kuzey bölgede yer alır. Havalimanı ve ona bağlanan yol ve raylı sistem projeleri nedeniyle Arnavutköy'ün kuzeyindeki eski köylerde (bugün mahalle) pek çok taşınmaz kamulaştırma ile gündeme gelmiştir. Bu yazı, özellikle acele kamulaştırma sürecinde malikin haklarını, bedelin nasıl belirlendiğini ve kamulaştırmasız el atmanın bundan farkını anlatır.

Olağan kamulaştırmanın aşamaları

Kamulaştırma bir kamu yararı kararıyla başlar. İdare taşınmazın sınırını ve malikini tespit eder (2942 m.7) ve kamulaştırma kararını tapuya şerh ettirir; şerhten itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açtığını tapuya bildirmezse şerh resen silinir (m.7). Tapulu taşınmazlarda önce satın alma usulü uygulanır (m.8):

• İdare bir kıymet takdir komisyonuna tahmini bedel belirletir ve bir uzlaşma komisyonu kurar.
• Malike, tahmini bedel belirtilmeden, taşınmazı pazarlıkla satın almak istediği taahhütlü yazıyla bildirilir.
• Malik yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır. Anlaşılırsa tutanak imzalanır; bu tutanak ferağ beyanı yerine geçer ve bedel en geç kırk beş gün içinde hazır edilerek tapu idare adına tescil edilir.
• Anlaşmayla satılan taşınmazın kamulaştırmasına veya bedeline karşı sonradan itiraz davası açılamaz (m.8). Bu nedenle uzlaşma tutanağı imzalanmadan önce bedel iyice değerlendirilmelidir.

Acele kamulaştırma: önce el koyma, sonra bedel

Yurt savunması ihtiyacı veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınan hâllerde ya da özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırma yapılabilir (2942 m.27). Bu yolda kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, idarenin istemiyle mahkeme yedi gün içinde bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder; bu değer malik adına bankaya yatırılınca taşınmaza el konulabilir. El koyma kararı tapuya bildirilir ve devir yasağı şerh edilir.

Malikin bilmesi gereken en önemli nokta şudur: Acele el koymada tespit edilen değer kesin kamulaştırma bedeli değildir. Kanun kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanacağını söyler; yani satın alma usulü ve ardından gelen bedel tespiti ve tescil davası yine yürür. Bedele ilişkin asıl tartışma o davada yapılır.

Bedel tespiti ve tescil davası

Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar (2942 m.10). Arnavutköy'deki bir taşınmaz için dava kural olarak Gaziosmanpaşa Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemelerinde görülür; dosyanın hangi mahkemede olduğu UYAP Vatandaş Portalı'ndan doğrulanmalıdır. Davada basit yargılama usulü uygulanır (m.37). Süreç şöyle ilerler:

• Mahkeme malike meşruhatlı davetiye gönderir; adresi bulunamayanlara ilanla tebligat yapılır.
• Davetiyede, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerin tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği yazılıdır (m.10). Emsal satış belgeleri, ürün ve gelir kayıtları, yapı ve ağaç bilgileri bu sürede sunulmalıdır.
• İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder. Anlaşma olmazsa keşif yapılır; bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve birinin gayrimenkul değerleme uzmanı ya da taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü eğitim almış uzman olması zorunludur (m.15).
• Değer tespitinde, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır (m.15).
• Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir; gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu atanır. Hâkim adil ve hakkaniyete uygun bedeli tespit eder, idare bu bedeli on beş gün içinde bankaya yatırır ve mahkeme tescile karar verir.

Kanun metninde tescil hükmünün kesin olduğu, tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz haklarının saklı olduğu yazılıdır. Anayasa Mahkemesi 12/2/2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla "Tescil hükmü kesin olup" ibaresini iptal etmiştir; iptal kararı 21/2/2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. O tarihe kadar mevcut hüküm uygulanır.

Bedel nasıl belirlenir?

Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün nitelikleri, vergi beyanını, resmî kıymet takdirlerini; arazilerde mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri, arsalarda özel amaç taşımayan emsal satışları, yapılarda resmî birim fiyatları ve yıpranma payını esas alır (m.11). Havalimanı çevresi için kritik bir kural vardır: kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları dikkate alınmaz (m.11). Yani havalimanının kendisinin yarattığı fiyat artışı bedele eklenmez; tartışma, kamulaştırma öncesindeki durum ve emsaller üzerinden yapılır.

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısmın değerindeki düşüş bedele eklenir (m.12/b). Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırmaya karşı idari dava açılmamışsa, malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur (m.12). Bu süre kaçırılırsa malik kullanılamayan bir parça arazi ile kalabilir.

Kamulaştırmaya karşı iptal davası

Malik, mahkemenin tebligatından (tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından) itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m.14). Paylı ve elbirliği mülkiyetinde her paydaşın tek başına dava hakkı vardır. Bu süre içinde idari yargıda dava açtığını bedel tespiti davasına bakan mahkemeye belgelemeyen malik yönünden kamulaştırma işlemi kesinleşir (m.10/f). Taşınmazlara ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34); acele kamulaştırma kararı bir Cumhurbaşkanı kararıysa ona karşı dava Danıştay'da görülür (2575 m.24/1-a).

Acele kamulaştırma işlemlerine karşı davalar ivedi yargılama usulüne tabidir: dava açma süresi otuz gündür, üst makama başvuru (İYUK m.11) süreyi durdurmaz ve yürütmenin durdurulması talebi hakkındaki kararlara itiraz edilemez (İYUK m.20/A). Acele kamulaştırma kararına karşı dava için otuz gün, kararın tebliğ edildiği ya da öğrenildiği ilk tarihten (örneğin m.27 el koyma tebligatından) itibaren hesaplanmalıdır; bu tarih m.10 tebligatından önceyse daha erken olan tarih esas alınır. Kamulaştırma işlemine karşı otuz günlük süre ise m.10 tebligatından işler (m.14).

Kamulaştırmasız el atma ayrımı

İdare taşınmazı hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan fiilen yol, kanal ya da tesis için kullanmaya başlamışsa durum farklıdır; buna kamulaştırmasız el atma denir. 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için geçici m.6 özel bir usul öngörür: önce uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır, uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir. 8/10/1956 tarihine kadar fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar ise 2026'da eklenen geçici m.20 ile tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılmıştır; bu taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra ileri sürülen, bedel dahil talepler kabul edilmez. Bu tarihlerden sonraki fiilî el atmalarda tazminat davası, uygulamada adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın fiilen kullanılmadan yalnızca imar planıyla kamu hizmetine ayrıldığı durumlarda (hukuki el atma) görevli yargı yeri ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu harçları ve bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler idareye aittir (m.29).

Kamulaştırılan taşınmaz, bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amacına uygun hiçbir işlem yapılmadan bırakılırsa eski malik, bir yıl içinde kullanmak şartıyla taşınmazı geri alabilir (m.23); ancak bu hak 2942 m.3/2 kapsamındaki kamulaştırmalarda uygulanmaz. Hangi kamulaştırma türünün söz konusu olduğu, kamulaştırma kararından okunmalıdır.

Sık sorulan sorular

1. Acele el koymada mahkemenin belirlediği değer kesin kamulaştırma bedeli midir?
Hayır. Acele el koymada kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır (m.27); bedelin kesin tespiti 2942 m.10 davasında yapılır. Ancak satın alma usulünde uzlaşma tutanağı imzalanırsa bedele sonradan itiraz edilemez (m.8). Hangi belgeyi imzaladığınız belirleyicidir.

2. On günlük süreyi kaçırdım. Ne olur?
Süre, delillerin bildirilmesi içindir (m.10). Kaçırılması bedelin tartışılmasını tamamen engellemez, ancak keşif ve bilirkişi incelemesinde malikin elindeki emsallerin dosyaya girmesini zorlaştırabilir.

3. Taşınmazım hisseli. Diğer hissedarlar dava açmazsa ben açabilir miyim?
Evet, her paydaşın tek başına dava hakkı vardır (m.14).

4. Bedel kesinleşti ama ödenmedi. Ne yapılır?
Mahkemece hükmedilen bedel, davacının veya vekilinin bildireceği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır; ödenmezse genel hükümlere göre icra takibi yapılabilir (2942 ek m.4). Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosyanın sonucu; taşınmazın tapu kaydına, imzalanan sözleşmelere, yapılan tebligatların tarihine ve somut olgulara göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; bölgeye ilişkin idari kararların kapsamı ve tarihi her taşınmaz için ayrıca resmî kayıtlardan kontrol edilmelidir.