İmar Planında Okul Alanında Kalan Arsanın Bedeli İstenebilir mi?

Arsanız var. Üzerine bir şey yapamıyorsunuz, çünkü imar planında “ilkokul alanı” olarak ayrılmış. Belediye ise yıllardır ne kamulaştırıyor ne de planı uyguluyor. Taşınmaza fiilen girilmemiş; çit çekilmemiş, inşaat başlamamış. Bu durumda bedel istenebilir mi?

Cevap evettir ve bunun adı hukuki el atmadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin incelenen kararı hem bu kuralı teyit ediyor hem de uygulamada sık atlanan bir ayrıntıyı bozma sebebi yapıyor.

Fiili el atma ile hukuki el atma farkı

Kamulaştırmasız el atma denince akla önce fiili durum gelir: idarenin taşınmaza girmesi, yol geçirmesi, üzerine yapı yapması. Oysa ikinci bir hâl daha vardır.

Taşınmaz imar planında kamuya ayrılmış bir kullanıma — okul, park, yol, yeşil alan — özgülenmişse, malik taşınmazını fiilen kullanamaz hâle gelir. Plan yıllarca programa alınmaz ve hayata geçirilmezse, mülkiyet hakkı kâğıt üzerinde durur ama içi boşalır. Kararda bu durumun tazminat koşullarını oluşturduğu kabul edilmiştir.

Bedel nasıl belirlenir?

Arsa niteliğindeki taşınmaza değer biçilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uygulanır. Yöntem şudur: dava tarihinden öncesine ait, özel amacı olmayan bir taşınmaz satışı emsal alınır; emsalin üstün ve eksik yönleri dava konusu taşınmazla karşılaştırılır ve değer bu kıyaslamayla bulunur.

Daire, somut olayda bu yöntemin uygulanmasında bir isabetsizlik görmemiştir. Yani bedelin hesaplanma biçimi tartışma konusu değildir.

Bozmaya götüren ayrıntı: parselin yargılama sırasında değişmesi

Asıl mesele buradadır. Daire, resmî kayıtlar üzerinden yaptığı incelemede, dava sürerken taşınmazın imar uygulamasına tabi tutulduğunu, tapu kaydının kapandığını ve yerine yeni parsellerin oluştuğunu saptamıştır.

Bu, davanın konusunu değiştiren bir gelişmedir. Artık ortada dava dilekçesindeki parsel yoktur. Daire, mahkemenin şu araştırmayı yapması gerektiğini belirtmiştir:

• Son imar uygulamasına ait şuyulandırma cetvelleri ilgili belediyeden istenmeli,
• Taşınmazın imar uygulaması sonucu gittiği yeni tapu kayıtları tapu müdürlüğünden getirtilmeli,
• Yeni oluşan parsellerin imar planındaki özgülenme amacı belediye başkanlığından sorulmalı,
• Şuyulandırma öncesi ve sonrası çaplı krokiler kadastro müdürlüğünden getirtilmeli,
• Mahallinde yeniden keşif yapılıp yeni parsellerin tapu kaydı zemine uygulanmalı,
• Yeni parsellere fiilen el atılıp atılmadığı; atılmamışsa kamuya tahsis ve özgülenme durumunun sürüp sürmediği tespit edilerek ek bilirkişi raporu alınmalıdır.

Neden bu kadar önemli?

Çünkü imar uygulaması taşınmazın kaderini değiştirebilir. Yeni oluşan parsel artık okul alanında kalmıyor olabilir; ya da tam tersine fiilen el atılmış olabilir. Her iki hâlde de bedel ve sorumluluk değişir. Eski parsel üzerinden kurulan hüküm, ortada olmayan bir taşınmaza ilişkin olur.

Kararda ayrıca, aynı taşınmazın paydaşına ait bir başka dosyada fiili el atma tespit edilmiş olmasına dikkat çekilmiş; bu çelişkinin giderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Aynı taşınmaz hakkında iki farklı dosyada birbirini tutmayan teknik tespitlerin kalması kabul edilmemiştir.

Pratik başlıklar

• Fiili el atma şart değildir. Planda kamuya ayrılmış olmak ve planın uygulanmaması tazminat isteminin dayanağı olabilir.
• Husumeti doğru yöneltin. Planı yapan idare ile uygulamakla yükümlü idare farklı olabilir; sorumluluk tartışması dosyaların çoğunda çıkıyor.
• Dava sürerken tapuyu izleyin. İmar uygulaması parselinizi kapatabilir; bu, hükmü dayanaksız bırakır.
• Emsalin niteliğine bakın. Özel amaçla yapılmış satışlar emsal alınmaz; emsalin tarihi de dava tarihinden önce olmalıdır.
• Paydaş dosyalarını takip edin. Aynı taşınmaza ilişkin başka dosyalardaki teknik tespitler sizin dosyanızı etkiler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Yargıtay kararları yalnızca ait oldukları uyuşmazlık bakımından sonuç doğurur; el atma iddiası her taşınmazın imar durumuna ve idarelerin yetki dağılımına göre ayrı değerlendirilir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.