Fatih Tarihi Yarımada'da Tescilli Binada Onarım: İzin, Kurul Kararına Dava, Muafiyet ve Yardımlar

Fatih'in Tarihi Yarımada'sında, Süleymaniye'den Fener-Balat'a, Zeyrek'ten Kumkapı'ya kadar birçok bina korunması gerekli kültür varlığı olarak tescillidir ya da bir sit alanında yer alır. Bu binaların malikleri çatı aktığında, sıva döküldüğünde ya da dükkânı yenilemek istediklerinde aynı soruyla karşılaşır: Kimden, hangi izni almak gerekir? Bu yazı 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'na göre tescilin sonuçlarını, onarım iznini, koruma bölge kurulu kararlarına karşı yolları, izinsiz onarımın sonuçlarını ve maliklerin haklarını anlatır.

Binanın tescilli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları, koruma bölge kurulu kararıyla tescil edilir (2863 m.7). Tescil kararı tapu siciline şerh edilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; tek yapı ölçeğindeki tescil kararları maliklere Tebligat Kanunu'na göre tebliğ edilir. Maliki tespit edilemeyen taşınmazların tescil kararları ise Resmî Gazete'de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay duyurulur. Bu nedenle ilk bakılacak yer, tapu kaydındaki şerh ve beyanlardır.

Tescilli yapılar koruma bölge kurulunca gruplandırılır; malikin başvurusundan itibaren üç ay içinde gruplandırma yapılır ve tapunun beyanlar hanesine işlenir. Gruplandırma yapılmadıkça onarım ve yapı esasları belirlenemez (m.18/1). Yani onarım projesinden önce yapının grubunun belli olması gerekir.

Hangi işler izne tabidir?

Koruma bölge kurulu kararlarına aykırı olarak tescilli yapıda, koruma alanında ve sit alanında inşaî ve fizikî müdahale yapılamaz; yapı yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımı değiştirilemez. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, kısmen veya tamamen yıkma, kazı gibi işler bu kapsamdadır (m.9). Bu işler için kurul kararı ve onaylı proje gerekir; tescilli yapıların rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinde ve uygulamasında restoratör mimar ya da mimar bulunması zorunludur (m.18/2).

Ruhsata tabi olmayan küçük tadilat ve tamiratlar da serbest değildir. İmar Kanunu m.21 kapsamındaki bu işler için, koruma uygulama ve denetim bürosu kurulmuş yerlerde yetkili idareden, kurulmamış yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünden izin alınır (m.65/4). Koruma uygulama ve denetim büroları büyükşehir belediyeleri, valilikler ve Bakanlıkça izin verilen belediyeler bünyesinde kurulur (m.10). Başvurunun hangi birime yapılacağı, yapının bulunduğu yere göre bu birimlerden öğrenilmelidir.

Vakıf kökenli yapılarda ayrıca dikkat gerekir: Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki mazbut vakıflara ait varlıkların korunması, kurul kararı alındıktan sonra Vakıflar Genel Müdürlüğünce yürütülür (m.10).

İzinsiz onarımın sonuçları

Tescilli yapıda izinsiz yapılan bir müdahalenin sonuçları ağırdır ve yalnız para cezasıyla sınırlı değildir:

• Tescil ve ilan edilmiş kültür varlığında izin alınmaksızın inşaî ve fizikî müdahale yapan veya yaptıran kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis ve adli para cezasıyla cezalandırılır (m.65/1).
• Ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı izinsiz ya da izne aykırı yapan veya yaptıran kişi altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla cezalandırılır (m.65/4).
• Ruhsatsız ya da plana veya sit şartlarına aykırı yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır (m.16); bu, mühürleme ve yıkım kararı anlamına gelebilir.
• Onaylı plan ve proje dışında uygulama yapan sorumluların bu alandaki proje ve uygulama sorumluluğu beş yıl süreyle yasaklanır (m.18/3).
• Kesin yapılanma yasağına aykırı yapı ya da kanuna aykırı eklentisi bulunan taşınmaz, aykırılık giderilinceye kadar vergi muafiyetinden yararlanamaz (m.21).

Ustaya "küçük bir iş" diye yaptırılan bir pencere ya da cephe değişikliği bile bu sonuçları doğurabilir. Bu nedenle işe başlamadan önce izin süreci tamamlanmalıdır.

Koruma bölge kurulu kararına itiraz ve dava

Gerçek ve tüzel kişiler koruma kurullarının kararlarına uymak zorundadır (m.61/1). Koruma bölge kurulu kararlarına yapılan itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir ve gerekli görülürse Koruma Yüksek Kurulu gündemine alınır; Yüksek Kurul itirazı en geç üç ay içinde karara bağlar (m.61). 24/7/2026 tarihli 7590 sayılı Kanun'la eklenen ek m.9'a göre Bakanlığın yetkili olduğu belge talepleri ile itiraz ve yeniden değerlendirme başvurularından, kanuna ekli tarifedeki hizmet bedeli alınır; kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladığı plan, proje ve yapım işleri kapsamındaki talepler bunun dışındadır.

Koruma bölge kurulu kararları idari işlemdir. Tescil, gruplandırma, proje onayı ya da ret kararına karşı iptal davası İstanbul İdare Mahkemesi'nde açılır. Dava açma süresi yazılı bildirimden itibaren altmış gündür (İYUK m.7). Dava açma süresi içinde idareye yapılan başvuru, işlemeye başlamış dava süresini durdurur; ancak otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre, başvuruya kadar geçen kısım da hesaba katılarak yeniden işler (İYUK m.11). Bakanlığa itirazın Kanundaki üç aylık karar süresi beklenirken dava süresinin dolabileceği gözetilmeli; en güvenli yol, süreyi bu otuz günlük kurala göre hesaplamaktır. İdari yargı süreçleri hakkında genel bilgi için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Malikin hakları, muafiyetler ve yardımlar

Tescil, malikin bütün haklarını ortadan kaldırmaz. Malik, mülkiyetin gereği olan ve Kanuna aykırı olmayan bütün yetkilerini kullanabilir (m.11/2). Anayasa m.63 de bu varlıklara getirilen sınırlamalar karşılığında yardım ve muafiyetlerin kanunla düzenleneceğini söyler. 2863 sayılı Kanun'daki başlıcaları:

• Vergi ve harç muafiyeti: Tapu kütüğünde "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" kaydı bulunan taşınmazlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Ancak büyükşehir sınırları içinde, basit usul dışında ticari faaliyette kullanılanlar için emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamı bakımından bu muafiyet uygulanmaz (m.21). Tarihi Yarımada'daki dükkân ve otellerde bu ayrım önemlidir.
• Belediye harçları: Kurul kararına uygun onarım ve inşaat işleri, Belediye Gelirleri Kanunu'na göre alınacak vergi, harç ve katılma paylarından müstesnadır; tescilli yapılarda Yapı Denetimi Kanunu uygulanmaz (m.21).
• Yardım: Özel mülkiyetteki tescilli varlıkların korunması, bakım ve onarımı için Kültür ve Turizm Bakanlığınca ayni, nakdi ve teknik yardım yapılır; Toplu Konut Kanunu'na göre verilecek kredilerin en az yüzde onu tescilli yapıların bakım ve onarımına ilişkin başvurularda kullandırılır (m.12). Belediyeler ve diğer kamu kurumları da Bakanlığın uygun görmesiyle yardımda bulunabilir (m.11).
• Kamulaştırma ve tescilin kaldırılması: Bakım ve onarım yükünü karşılamakta aczi olan malikin mülkü usulüne göre kamulaştırılır (m.11); kamulaştırma bedelinde eskilik ve sanat değeri dikkate alınmaz (m.15/d). Özelliklerini kaybetmiş varlıkların tescil kaydını kaldırmak koruma bölge kurulunun yetkisindedir (m.57/f).

Ayrıca, koruma bölge kurullarınca birinci grup olarak tescil edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar zilyetlik yoluyla edinilemez (m.11/1). Yapı 5366 sayılı Kanun'a göre ilan edilmiş bir yenileme alanında ise o kanunun ayrı kuralları da devreye girer.

Sık sorulan sorular

1. Tescilli evimin çatısı akıyor. Hemen tamir ettirebilir miyim?
Ruhsata tabi olmayan basit onarımlar için bile izin gerekir (m.65/4). Acil durumda yetkili birime başvurup izin süreci başlatılmalı, izin gelmeden müdahaleye girişilmemelidir.

2. Kurul projemi reddetti. Ne yapabilirim?
Bakanlığa itiraz edilebilir (m.61) ve ret kararına karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde İstanbul İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir (İYUK m.7). İtiraz yapılmışsa dava süresi İYUK m.11'deki otuz günlük cevap süresi gözetilerek hesaplanmalıdır.

3. Tescilli binada dükkânım var. Emlak vergisi ödemem gerekir mi?
Muafiyet kural olarak vardır; ancak büyükşehirde basit usul dışında ticari faaliyette kullanılan yapılarda emlak vergisinin yarısı muafiyet dışındadır (m.21).

4. Binayı aldığımda izinsiz yapılmış bir ek vardı. Sorumlu muyum?
Aykırılık giderilinceye kadar vergi muafiyeti uygulanmaz (m.21) ve yapı imar mevzuatına göre işleme tabi olabilir (m.16). Cezai sorumluluk ise fiili işleyen ya da yaptıran kişiye aittir; satın almadan önce tapu ve kurul kayıtları incelenmelidir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her tescilli yapının grubu, koruma alanı ve kurul kararları farklıdır; izin ve proje süreci yapının kendi kayıtlarına göre yürür. Para cezası ve hizmet bedeli tutarları her yıl değiştiği için yazılmamıştır. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden, dipnotlarıyla birlikte okunmuştur; mevzuat değiştikçe yazıdaki bilgiler eskiyebilir.