Kanal İstanbul Güzergâhında Taşınmaz: Rezerv Yapı Alanı ve İmar Planına İtiraz

Kanal İstanbul projesinin kamuoyuna açıklanan güzergâhı, Küçükçekmece Gölü'nden Karadeniz'e uzanan bir hat olarak Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy başta olmak üzere batı yakasındaki ilçelerden geçer. Bu bölgede taşınmazı olanlar için asıl soru projenin kendisi değil, taşınmazlarının imar durumunun ne olacağıdır. Bu yazıda siyasi bir değerlendirme yapılmaz; yalnızca rezerv yapı alanı ve imar planlarına karşı başvurulabilecek hukuki yollar anlatılır.

Rezerv yapı alanı nedir, malike etkisi ne olur?

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uygulamalarında kullanılmak üzere TOKİ'nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenen alandır (6306 m.2/c). Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde kalması şu sonuçları doğurabilir:

• İmar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulması: Başkanlık veya uygulamayı yürüten idare, alandaki her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; gerekirse bir yıl daha uzatabilir (m.4/1).
• Ön alım hakkı: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bu alanlardaki taşınmazların alanda ya da parselde malik olmayan üçüncü kişilere satışında ön alım hakkını kullanabilir (m.6/5-b). Bu bölgede taşınmaz alıp satacak olanların bu hakkı bilmesi gerekir.
• Trampa ve imar hakkı aktarımı: Başkanlık taşınmazları satın almaya, trampa etmeye, mülkiyeti veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkilidir (m.6/5-b).
• Çoğunluk kuralı: Uygulama yapılan etap veya adada parsellerin birleştirilmesi, yeniden değerlendirilmesi gibi kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (m.6/1).

Taşınmazın hangi plan ve statüde olduğunu öğrenmek

İlk adım, taşınmazın güncel durumunu belgelemektir: tapu kaydı (şerh ve beyanlar dahil), ilgili belediyeden alınacak imar durumu yazısı ve yürürlükteki planların plan notları. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre planlar, plan değişiklikleri ve revizyonlar Bakanlığın elektronik ortamına yüklenir ve bir Plan İşlem Numarası alır (m.8/b). İmar planları alenidir; ilgili idareler planın örneğini isteyenlere vermekle yükümlüdür.

Askı ilanı ve itiraz

Belediyelerin yaptığı planlar belediye meclisince onaylanır ve onay tarihinden itibaren bir ay süreyle belediyenin ilan yerlerinde ve internet sayfasında askıya çıkarılır. Bu bir aylık sürede plana itiraz edilebilir; belediye meclisi itirazları on beş gün içinde inceleyip kesin karara bağlar (3194 m.8/b). Planın nerede askıya çıktığı ilgili muhtarlık panosunda da duyurulur; plan değişikliği için değişikliğe konu alanda en az iki tabela ile otuz gün bilgilendirme yapılır.

Bakanlık, birden fazla belediyeyi ilgilendiren planları ve kanunda sayılan diğer planları resen yapıp onaylayabilir (3194 m.9). 6306 kapsamındaki alan ve parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planları ise ilgili il müdürlüğünde yalnızca on beş gün ilan edilir; itiraz bu süre içinde il müdürlüğüne yapılır, Bakanlık itirazları beş gün içinde değerlendirir ve ret hâlinde plan ret tarihinde kesinleşir (6306 m.6/6). Rezerv yapı alanındaki bir plan için süre bu nedenle bir ay değil on beş gün olabilir; ilanın hangi kanuna göre yapıldığı mutlaka okunmalıdır.

İptal davası ve süreler

İdare mahkemelerinde dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre yoksa altmış gündür (İYUK m.7/1). İlanı gereken düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar; ayrıca bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işleme, uygulama işlemine ya da ikisine birden dava açabilir (İYUK m.7/4). Uygulamada imar planlarında dava süresi, askı süresinin bitimini izleyen günden itibaren hesaplanır. Ancak 2020'den beri İmar Kanunu bir üst sınır da koyar: Kesinleşen imar planları ve parselasyon planlarına karşı her hâlde kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açılabilir (3194 m.8/b). Yani "uygulama işlemi gelince plana da dava açarım" düşüncesi, beş yıl geçtikten sonra işe yaramayabilir.

6306 kapsamında tesis edilen işlemler için Kanun, tebliğden itibaren otuz günlük özel bir süre öngörür (6306 m.6/9). Rezerv yapı alanı ilanı ya da bu alandaki bir uygulama işlemi söz konusuysa, altmış günlük genel süreye güvenmek yerine otuz günlük süre esas alınmalıdır.

Dava açma süresi içinde idareye ya da üst makama başvurulursa süre durur (İYUK m.11/1); otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (m.11/2). Ret veya zımni ret üzerine süre kaldığı yerden işlemeye devam eder; başvuruya kadar geçen gün sayısı düşülür (m.11/3). Bu yol her işlemde açık değildir: acele kamulaştırma işlemleri ve 6306 uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları ivedi yargılama usulüne tabidir; bunlarda dava açma süresi otuz gündür ve m.11 uygulanmaz (İYUK m.20/A). Süreler tebliğ, yayın veya ilanı izleyen günden başlar; son gün tatile rastlarsa izleyen çalışma gününe uzar (m.8). Taşınmazlara ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34); bu ilçelerdeki taşınmazlar için İstanbul İdare Mahkemesi. Dava dilekçesinin içeriği için idari işleme karşı iptal davası dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.

Plan değişikliği taşınmazı nasıl etkiler?

Plan değişikliği; yapılaşma hakkını (emsal, kat yüksekliği), kullanım fonksiyonunu (konut, ticaret, tarım, kamu hizmeti) ve parselasyon sırasında yapılacak kesintileri değiştirebilir. Özellikle taşınmazın yol, park, okul gibi kamu hizmet alanına ayrılması mülkiyet hakkını ciddi biçimde kısıtlar. Bu durumda Kamulaştırma Kanunu ek m.1, uygulama imar planının yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapılmasını ve taşınmazın kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmasını öngörür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse bedel talebi gündeme gelebilir; konunun ayrıntısı için imar planında okul alanında kalan arsa yazımıza bakabilirsiniz.

Taşınmaz ileride kamulaştırılırsa bilinmesi gereken bir kural daha vardır: Kamulaştırma bedeli belirlenirken, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ve ileride düşünülen kullanma şekline göre getireceği kâr dikkate alınmaz (2942 m.11). Projenin bölgede yarattığı fiyat beklentisi, kamulaştırılan taşınmazın bedeline doğrudan yansımaz.

Dava açmadan önce toplanması gerekenler

• Askı ilanının tarihi ve yeri (fotoğraf, ekran görüntüsü, muhtarlık duyurusu),
• Planın onay kararı, plan notları ve plan açıklama raporu,
• Taşınmazın eski ve yeni plandaki durumunu gösteren imar durum yazıları,
• Varsa itiraz dilekçesi ve idarenin cevabı ya da cevap verilmeden geçen sürenin hesabı.

Sık sorulan sorular

1. Askı süresinde itiraz etmedim. Dava hakkım kalktı mı?
Hayır. İtiraz bir ön şart değildir; dava süresi içinde doğrudan dava açılabilir. Ancak süre geçmişse plana dayanan bir uygulama işlemi üzerine dava yolu (İYUK m.7/4) ve beş yıllık üst sınır (3194 m.8/b) birlikte değerlendirilir.

2. Rezerv yapı alanındaki arsamı satabilir miyim?
Satış yasak değildir; ancak alanda malik olmayan bir üçüncü kişiye satışta Başkanlığın ön alım hakkı vardır (6306 m.6/5-b). Ayrıca imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulmuşsa (m.4/1) alıcının ruhsat alma imkânı etkilenebilir.

3. Dava açmak planın uygulanmasını durdurur mu?
Kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç zarar doğması şartlarının birlikte bulunmasına bağlıdır (İYUK m.27).

4. Hangi mahkemede dava açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, yani İstanbul İdare Mahkemesi'nde (İYUK m.34). Konunun genel çerçevesi için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosyanın sonucu; taşınmazın tapu kaydına, imzalanan sözleşmelere, yapılan tebligatların tarihine ve somut olgulara göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; bölgeye ilişkin idari kararların kapsamı ve tarihi her taşınmaz için ayrıca resmî kayıtlardan kontrol edilmelidir.