Okmeydanı'nda Riskli Alan: Karara Dava, Çoğunluk Kuralı ve Payların Satışı

Beyoğlu ve Şişli ilçe sınırlarına yayılan Okmeydanı, uzun süredir riskli alan ilanı ve kentsel dönüşüm uygulamalarıyla gündemdedir. Bölgede yaşayanların sorduğu sorular çoğunlukla aynıdır: Riskli alan kararına itiraz edilebilir mi, komşuların çoğunluğu anlaşırsa anlaşmayan malikin payı ne olur, uzlaşma olmazsa taşınmaz kamulaştırılır mı? Bu yazı, 6306 sayılı Kanun'un güncel metnine göre bu soruları yanıtlar.

Riskli alan, riskli yapıdan farklıdır

6306 sayılı Kanun iki ayrı kavram kullanır. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen tek tek binadır (m.2/d). Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve bugün Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan bir bölgedir (m.2/ç); 2018 öncesinde bu kararlar Bakanlar Kurulunca alınırdı. Riskli alanlardaki uygulama, binaların tek tek riskli yapı tespitine bağlı olmaksızın alan, etap veya ada bazında yürütülebilir (m.5/1, m.6/1). Kendi parselinizin riskli alan sınırı içinde olup olmadığını belediyeden ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığından yazılı olarak öğrenmeniz önerilir.

Riskli alan kararına karşı dava

Riskli alan kararı 2018'den önce Bakanlar Kurulu, bugün Cumhurbaşkanı kararıdır ve Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılan iptal davalarına Danıştay ilk derece mahkemesi olarak bakar (2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24/1-a). Karar Resmî Gazete'de yayımlandığından dava süresi yayım tarihinden işlemeye başlar. 6306 uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarına karşı davalar ivedi yargılama usulüne tabidir: dava açma süresi genel altmış gün değil otuz gündür ve üst makama başvuru yolu (İYUK m.11) uygulanmaz; yani idareye başvurmak süreyi durdurmaz (İYUK m.20/A).

Kanunun ek 1. maddesine göre ilan edilen riskli alanlarda ayrıca, uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağı açıkça yazılıdır (ek m.1/2-a). Okmeydanı'ndaki karar uzun zaman önce alındığından, bugün malikler için asıl önemli olan çoğunlukla kararın kendisi değil, ona dayanılarak yapılan uygulama işlemleridir: değer tespiti, pay satışı, tahliye ve yıkım bildirimi gibi. Bu yasak açıkça yalnız ek m.1 alanları için yazıldığından, m.2/ç'ye göre ilan edilmiş bir alanda uygulama işlemine açılan davada temkin gereği riskli alan kararının da dava konusu edilmesi düşünülebilir; bu davada da otuz günlük süre esas alınmalıdır.

Uygulama işlemlerine karşı otuz gün

6306 uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (m.6/9). Taşınmazlara ilişkin bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34); Okmeydanı için İstanbul İdare Mahkemesi. Dava kendiliğinden işlemi durdurmaz; yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç zarar doğması şartlarının birlikte bulunması gerekir (İYUK m.27).

Burada en çok hak kaybına yol açan nokta tebligatın biçimidir. Tahliye ve yıkıma ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.5/5). Pay satışı sürecindeki tebligatlar da aynı biçimdedir (m.6/1). Yani elden bir evrak gelmeden süre işlemeye başlayabilir. Riskli alanda taşınmazı olan herkesin e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanlarını düzenli takip etmesi gerekir; tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere tebligat o adrese yapılır.

Çoğunluk kuralı: hisseleri oranında salt çoğunluk

Riskli alanlarda uygulama yapılan etap veya adada; parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (m.6/1). Bu oran 2023'te 7471 sayılı Kanunla "en az üçte iki"den salt çoğunluğa indirilmiştir.

Karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi (ya da teklifin görülebileceği yeri) karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirir. Bildirimde, on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı da yazılır. Bu on beş gün, anlaşmayan malikin şartları görüp itiraz noktalarını belirleyebileceği son fırsattır.

Anlaşmaya katılmayanların payları nasıl satılır?

• Payın rayiç değeri Başkanlıkça tespit ettirilir ve pay, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.
• Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alanlarda pay, tespit edilen rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
• Paydaki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
• Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse pay, satıştan sonra üçüncü kişiye devredilmemiş veya eski malik adına tescili imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa eski malik adına resen tescil edilir; bu nedenle davayla birlikte yürütmenin durdurulması istenmesi önemlidir. Ancak iptal gerekçesi yalnızca bedelin eksik hesaplanmasıysa pay geri dönmez, aradaki fark payı alan malik tarafından eski malike ödenir.

Bu son kural, davanın konusunu doğru seçmenin önemini gösterir: Malik payını korumak istiyorsa satış işleminin başka hukuka aykırılıklarını, yalnız bedelden şikâyetçiyse rayiç değerin hesabını tartışır.

Uzlaşma olmazsa kamulaştırma

Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir (m.6/2). Bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projeleri amaçlı kamulaştırma sayılır; bu da bedelin taksitle ödenebileceği anlamına gelir. Bedel konusunda anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (2942 m.10); Beyoğlu ve Şişli için bu dava İstanbul Adliyesi'nde (Çağlayan) görülür.

Kiracılar ve diğer hak sahipleri

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya kira yardımı yapılabilir (m.5/1); uygulama gerektirirse yapıyı kullanan diğer kişilere de yardım yapılabilir (m.5/2). Malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır oturduğu veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası verilebilir (m.6/3). Bu destekler "yapılabilir" diye düzenlendiğinden, hak sahipliği başvurusunun belgeleriyle zamanında yapılması önemlidir.

Sık sorulan sorular

1. Binam sağlam; yine de riskli alan uygulamasına dahil olur mu?
Riskli alan kararı alan bazında verilir. Binanın tek başına riskli olmaması, riskli alan sınırı içindeki uygulamaya dahil olmasını kendiliğinden engellemez. Tekil riskli yapı tespitine itiraz yolu için riskli yapı tespitine itiraz sayfamıza bakabilirsiniz.

2. Payım satılmadan önce bana kesinlikle haber verilir mi?
Bildirim noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılabilir (m.6/1). İlan yoluyla yapılan bildirimde elinize bir evrak ulaşmayabilir; bu yüzden e-Devlet ve muhtarlık takibi gerekir.

3. Rayiç değeri düşük bulursam ne yaparım?
Değer tespitine dayanan işleme karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde İstanbul İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir (m.6/9, İYUK m.34). Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlinde pay geri dönmez, fark ödenir.

4. Hissedar olduğumuz taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açtık. Bu, uygulamayı durdurur mu?
Hayır. 6306 m.6/16'ya göre, Kanun kapsamındaki yapıların yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda açılan ortaklığın giderilmesi davası, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

5. Kamu hukukuna ilişkin bu süreçler hakkında genel bilgi nereden edinilebilir?
İdari işlemlere karşı dava yolları için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosyanın sonucu; taşınmazın tapu kaydına, imzalanan sözleşmelere, yapılan tebligatların tarihine ve somut olgulara göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; bölgeye ilişkin idari kararların kapsamı ve tarihi her taşınmaz için ayrıca resmî kayıtlardan kontrol edilmelidir.