Önalım (Şufa) Hakkında Hak Düşürücü Süre: 25 Aralık 2025 Öncesi ve Sonrası Satışlar

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir hissedarın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer hissedarlara aynı koşullarda satın alma hakkı tanıyan bir hukuki kurumdur. Türk Medeni Kanunu m.733 bu hakkı düzenler. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, önalım hakkının hak düşürücü sürelerini önemli ölçüde değiştirdi. Bu yazı, 25.12.2025 öncesi ve sonrası satışlar için farklı süreleri karşılaştırıyor ve bugün önalım davası düşünen hissedarın hangi sürelere dikkat etmesi gerektiğini açıklıyor.

Önalım hakkının çerçevesi

1 — Önalım hakkı kimler için vardır? TMK m.733/1’e göre paylı mülkiyette paydaş olanlar yasal önalım hakkına sahiptir: bir pay satıldığında, aynı paylı mülkiyette pay sahibi olanlar bu hakkı kullanabilir. Hakkın gerekçesi paylı mülkiyette tanıdık olmayan üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyetin bütünlüğünü koruyabilmesidir. Satıcı hissesini üçüncü kişiye devrederse, diğer hissedarlar aynı bedel ve koşullarla satılan payı kendileri satın alma hakkını kullanabilir.

2 — Hak düşürücü süreler neden önemlidir? Önalım hakkı belirli bir süre içinde kullanılmazsa düşer. Zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir: tarafların bu süreleri ileri sürmesi gerekmez; mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Süreler geçtikten sonra önalım davası açılamaz; açılırsa dava reddedilir. Hak düşürücü sürenin başlangıcı ise satışın şekli ve bildirim durumuna göre değişir.

7571 öncesi ve sonrası süreler

3 — 25 Aralık 2025’e kadar olan rejim: üç ay + iki yıl. TMK m.733/4’ün 25 Aralık 2025 öncesi metnine göre önalım hakkı iki hak düşürücü süreye tâbiydi:

• Satışın alıcı ya da satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde,
• Bildirim yapılmamışsa, satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde.

Bildirim yoksa iki yıllık dış süre işler; bildirim varsa üç aylık iç süre devreye girer. İki süreden hangisi daha önce dolarsa hak o süre sonunda düşer.

4 — 25 Aralık 2025’ten sonraki rejim: üç ay + bir yıl. 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK m.733/4 bu süreleri değiştirdi:

• Bildirim yapılmışsa yine üç ay,
• Bildirim yapılmamışsa bir yıl.

Dış süre iki yıldan bir yıla indi. Değişikliğin gerekçesi, mülkiyet durumunun uzun süre belirsiz kalmasının önüne geçmek ve ticari güvenliği artırmaktı. Üç aylık iç süre korundu; sadece dış süre yarıya indi.

5 — Geçiş hükmü: hangi satışta hangi süre? 7571 sayılı Kanun’un geçici maddesi, 25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışlar için eski rejimin uygulanacağını düzenler: iki yıllık dış süre bu satışlarda korunur. 25 Aralık 2025’ten sonra yapılan satışlar yeni rejime tâbidir: bir yıllık dış süre uygulanır. Satış tarihi tapu sicilinde yapılan tescil tarihidir; satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarih değil. Bu ayrım bugün özellikle kritiktir: 2025 Aralık’tan önce satılan ama bildirim yapılmamış paylarda hissedarın hâlâ iki yıllık süresi vardır; 2025 Aralık sonrası satışlarda süre bir yıldır.

6 — Noter bildiriminin önemi. Bildirim üç aylık iç süreyi başlatır. Noter aracılığıyla yapılan bildirim, satışın yapıldığı tarih, satış bedeli ve alıcının kimliği gibi bütün esas bilgileri içermelidir. Eksik bir bildirim üç aylık süreyi başlatmaz; bildirim yapılmamış kabul edilir ve bir yıllık (ya da iki yıllık) dış süre işler. Alıcı veya satıcı bildirim yapmakla yükümlü olmakla birlikte, bu bildirim bir dava şartı değildir; süreyi kısaltma işlevi vardır sadece.

Dava usulü ve pratik

7 — Dava hangi mahkemede açılır? Önalım davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.12 kesin yetki). Davalı, payı satan hissedar değil, payı satın alan üçüncü kişidir: önalım hakkını kullanan paydaş, satın alanın yerine geçer. Dava sonunda mahkeme önalım hakkını kabul ederse, satın alanın tapu kaydı iptal edilir ve pay davayı açan paydaşa aynı bedelle devredilir. Dava açarken satış bedelinin tamamının mahkeme veznesine depozit edilmesi şartı aranır.

8 — Alıcı iyi niyetli olsa ne olur? Önalım davası iyi niyetli alıcıya karşı da başarılı olabilir: alıcının paylı mülkiyette önalım hakkı bulunduğunu bilip bilmemesi önemli değildir. Tapu sicilinde paylı mülkiyet gözüktüğü için üçüncü kişi bu bilgiyi edinmiş sayılır. Bu kuralın istisnası, satışın bağış görünümünde yapılıp aslında satış olduğunun ispatlanmasıdır: bağış görünen devirlerde önalım hakkı kullanılabilir mi diye tartışmalı; Yargıtay yerleşik içtihadında bağış görünümlü satışları önalım kapsamında kabul etmektedir.

9 — Önalım hakkını kullandım, bedeli ne kadar ödeyeceğim? Mahkeme, satış sözleşmesindeki bedeli esas alır; satın alan üçüncü kişinin ödediği bedel neyse, önalım hakkını kullanan paydaş da aynı bedeli ödemek zorundadır. Tarafların bedeli muvazaalı olarak düşük göstermesi hâlinde, gerçek bedelin tespit edilmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir. Satış bedeline ek olarak alıcının ödediği harç, vergi ve zorunlu masraflar da hak sahibi tarafından karşılanır.

10 — Pratik tavsiye: tapu kaydını düzenli izleyin. Önalım hakkı sadece zamanında kullanılırsa işe yarar. Tapu kaydını düzenli izlemek, yeni bir hissedarın girmesini erken fark etmenizi sağlar; tapu sicil müdürlüğünden alacağınız kayıt örneği bu izleme için yeterlidir. Noter bildirimi almışsanız üç aylık süreyi, bildirim gelmediyse 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlarda bir yıllık, önceki satışlarda iki yıllık süreyi muhakkak takip edin. Süreyi kaçırdığınızda hak düşer; başka hiçbir yolla geri getirilemez.

Paylı mülkiyete ait somut bir sorununuz varsa, satış tarihinin 25 Aralık 2025 öncesi mi sonrası mı olduğunu önce belirleyin — bu tarih uygulanacak süreyi doğrudan belirler. Daha ayrıntılı bilgi için gayrimenkul hukuku, bulunduğunuz ilçe için Küçükçekmece gayrimenkul avukatı, Bakırköy, Kadıköy veya Pendik gayrimenkul avukatı sayfalarına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Hissedar olarak önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Paylı mülkiyette pay sahibiyseniz ve bir hissedar payını üçüncü kişiye satmışsa, aynı bedel ve koşullarla payı satın alma hakkınız vardır (TMK m.733/1). Payınızın büyüklüğü ya da süresi önemli değildir; paydaş olmak yeterlidir.

2. Noter bildirimi almadım, kaç ay içinde dava açmalıyım?
Satışın tapuda yapılma tarihi 25 Aralık 2025’ten önceyse iki yıl, sonraysa bir yıl içinde dava açmalısınız (TMK m.733/4). Bildirim üç aylık iç süreyi başlatır; bildirim yoksa dış süre işler.

3. Dava açmadan önce bedeli ödemem mi gerekiyor?
Hayır. Dava açarken satış bedelinin tamamının mahkeme veznesine depozit edilmesi yeterlidir; önceden alıcıya ödeme yapmanıza gerek yoktur. Dava kabul edilirse depozit edilen bedel satın alana ödenir ve pay size devredilir.

4. Satış muvazaalı yapıldıysa, önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Yargıtay içtihadı, bağış görünümlü satışlarda da önalım hakkının kullanılabileceğini kabul eder. Muvazaa iddiasını somut delillerle (satış tarihinde para ödemesi olmaması, alıcının para kaynağının bulunmaması, tarafların aile bağları gibi) desteklemeniz gerekir. İspat yükü sizdedir.

5. Önalım hakkı tapulu olmayan taşınmazda da var mıdır?
Hayır. Önalım hakkı sadece tapulu paylı mülkiyette işler; tapusuz taşınmazlarda bu hak düzenlenmemiştir. Taşınmazınız tapulu değilse önce tapu kaydı için gerekli işlemleri yapmanız gerekir; o aşamada önalım hakkı değil, tapu iptali ve tescili gibi başka hukuki yollar devreye girer.

Bu yazı bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. TMK m.733 ve 7571 sayılı Kanun’un ilgili geçici maddesi yazım sırasında mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir. Her olayın koşulları farklı delillere ve sonuçlara yol açabilir; somut durumunuz için avukatınıza danışın.