Çatalca Kira Avukatı

Çatalca’da kira artışı, tahliye, depozito ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar konularında yol arıyorsanız bu sayfa, davanın nerede görüleceğinden başlayarak süreleri ve izlenecek adımları anlatır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Çatalca’da kira davası nerede görülür?

Çatalca’da açılacak kira davası, Çatalca Adliyesi’nde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Mahalleye göre değişen bir mahkeme yoktur. Akalan, Aydınlar, Bahşayiş, Başakköy, Belgrat ve Binkılıç-Atatürk gibi Çatalca mahallelerinin tamamı tek bir yargı çevresine bağlıdır: hangi mahallede oturursanız oturun, adliye işleriniz Çatalca Adliyesi’nde yürütülür.

Çatalca Adliyesi, Silivri Adliyesi’nin mülhakat adliyesidir: idari bağlantı merkez adliye ile kurulur, dosyalar ise yerinde görülür. Mülhakat adliyede bulunmayan mahkeme türlerinde dosya merkeze gider; ağır ceza bakımından duruşma Silivri Adliyesi’nde yapılır.

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bu sayfadaki bilgi genel kuralı anlatır; dosyanızın hangi adliyede olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız gerekir. Dosya numarası varsa en kesin bilgi oradadır.

Bu sayfa, Çatalca’da bir konut, işyeri ya da arsa nedeniyle uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için hazırlanmıştır: hangi mahkemeye gidilir, kira ne kadar artırılabilir, tahliye hangi sebeple istenebilir, aidat ve apartman kararlarında yol nedir. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun bunu açıkça yazar: sulh hukuk mahkemeleri, değer veya tutara bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespiti, tahliye, birikmiş kira alacağı, depozito ve kiralanandaki hasarın tazmini aynı kapıdan girer; bu dosyalar Çatalca Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Ayrım şurada başlar: uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de taşınmazın mülkiyetinden kaynaklanıyorsa mahkeme değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, önalım gibi taşınmazın aynına ilişkin istemler kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Görev kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Çatalca sınırları içindeki taşınmaz için başka bir adliye seçilemez

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki, sözleşmeyle değiştirilemeyen ve mahkemenin kendiliğinden gözettiği bir kuraldır: Çatalca sınırları içindeki bir taşınmazın tapusuna ilişkin dava, taraflar nerede oturursa otursun buradaki mahkemede açılır. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye istemleri taşınmazın aynına ilişkin değildir; bunlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6), sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m.10).

Yargı çevresi mahkeme türüne göre değişebilir. Bazı mahkeme türlerinde yetki alanı farklı belirlenmiş olabilir; bu nedenle dosyanızın Çatalca Adliyesi’nde mi yoksa başka bir birimde mi kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulamanız yerinde olur.

Kira artışında sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Taraflar artış konusunda bir şey kararlaştırmamışsa kira bedeli, yine aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

İki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, ölçü yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu iki rakam farklıdır. İkincisi, oran her ay değiştiği için burada rakam verilmez: sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulanması gerekir.

Yüzde 25’lik tavan hâlâ var mı?

Hayır. Yüzde yirmi beşlik üst sınır geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde bu sınırı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörmüş, 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde 2/7/2023 – 1/7/2024 arası için uzatmıştı. Bu tarihten sonrası için yeni bir geçici hüküm yoktur; TBK m.344’teki genel kural yürürlüktedir. Ayrıca bu tavan yalnızca konut kiraları içindi, işyeri kiralarını hiç kapsamıyordu.

Beş yıl kuralı

Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Beş yılı dolduran ilişkilerde bedelin endeksle sınırlı kalmamasının sebebi budur. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa da, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ile artış sınırı aynı şey değildir

Artış sınırı, mevcut kiranın ne kadar yukarı çekilebileceğini gösterir. Kira bedelinin tespiti davası ise bedelin kendisini mahkemeye yeniden belirletme yoludur ve ayrı bir davadır (TBK m.345).

Bu dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için kanun iki yol gösterir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır; ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm zaten varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de o dönemin başından geçerli olur. Otuz günlük pencere kaçırıldığında dava hakkı düşmez, fakat belirlenecek bedel bir sonraki döneme kayabilir.

Tahliye yolları ve birbirinden farkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunun saydığı sebeplerden birine dayanabilir:

Tahliye sebebi	Aranan şart	Süre	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Kiraya veren yazılı süre verip, ödenmezse feshedeceğini bildirir	Süre en az on gün; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Yazılı bildirimi izleyen günden işler	TBK m.315
İki haklı ihtar	Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalıdır	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve belli tarihli olmalı; kiracı o tarihte boşaltmamalıdır	O tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava	TBK m.352/1
Gereksinim (ihtiyaç)	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu	Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.350/1
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kullanım imkânsız olmalıdır	Gereksinimle aynı süre	TBK m.350/2
Yeni malikin gereksinimi	Sonradan edinenin kendisi veya yukarıdaki yakınları için kullanma zorunluluğu	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme bitiminden bir ay içinde	TBK m.351
Kiracının aynı yerde konutu olması	Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmalı, kiraya veren bilmemelidir	Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Sebep göstermek gerekmez	Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	TBK m.347/1

Dört nokta akılda tutulmalıdır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Ödenmeyen kira: dava mı, icra mı?

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır. Birincisi yukarıdaki temerrüt yoludur (TBK m.315). İkincisi icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir: ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı içerir; borçlu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, bu sürenin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Depozito, demirbaş ve ayıp

Depozito (güvence). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).

Demirbaş ve geri verme. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Anahtar teslim edilirken kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Çıkış gününde tutulan yazılı teslim tutanağı bu yüzden belirleyicidir.

Ayıp. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308). Kiracı da bu ayıpları gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m.318).

Aidat, apartman kararları ve kat mülkiyeti

Apartman ve site uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; bu davalar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aidat. Kat maliklerinden her biri, başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Ortak yerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamaz. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan müteselsilen sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman kararının iptali. Kat malikleri kurulu kararına karşı; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Bu süreler hak düşürücüdür. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yeter sayılar. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); faydalı yenilik ve ilaveler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42).

Kira ve kat mülkiyetinde arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten bu yana, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B):

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu da yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra takibinde arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bir dava şartıdır; icra dairesinde ilamsız takip başlatmak ise dava açmak değildir. Bu nedenle birikmiş kira alacağı veya ödenmemiş aidat için doğrudan icra takibi başlatılabilir; kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi de açıkça dava şartının dışında bırakmıştır. Buna karşılık takibe itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi istemidir ve taşınmazın aynına ilişkindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesindir (HMK m.12). Bu dava türü, m.18/B’de sayılan dört başlık arasında yer almadığı için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine son verilmesi istemidir. Paylaştırmaya ilişkin davalar arasında sayıldığından sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Son bir uyarı: yukarıdaki süreler yürürlükteki kanun metinlerine dayanır; somut olayda hangi kuralın uygulanacağı sözleşmenin tarihine, taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişir. Her yıl güncellenen harç ve avans tutarları ile endeks oranları burada rakamla verilmemiştir.

Çatalca’da bu alanda öne çıkan konular

Mera, orman ve tarım arazisinin iç içe geçtiği bir arazi yapısı, taşınmaz uyuşmazlıklarını kadastro ve sınır tartışmaları etrafında toplar. El atmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu iptali ve tescil ile kadastro tespitine itiraz istemleri asliye hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında ise dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Sınır uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, tapu kaydına bakılıp kadastro paftası ile zemindeki fiilî kullanımın karşılaştırılmamasıdır; üç kayıt çakıştırılmadan el atmanın varlığı ortaya konulamaz. Baştan çıkarılacak belgeler: tapu kaydı ve takyidat belgesi, kadastro paftası ile çap örneği, varsa eski kadastro tutanakları ve veraset belgesi. Süreler bakımından ayrım şudur: kadastro tespitine itiraz için tanınan süre hak düşürücüdür ve geçmesiyle kayıt kesinleşir; buna karşılık geçmiş kullanım karşılığı istenen ecrimisilde zamanaşımı işler ve karşı taraf ileri sürmedikçe hâkim bunu gözetmez. Talebin mülkiyete mi komşu hakkına mı dayandığı bu nedenle baştan belirlenmelidir.

Çatalca’da kira çoğu zaman daireye değil araziye ilişkindir

Çatalca’da kira ilişkisi, İstanbul’un yoğun konut ilçelerindekine benzemez. Kiralanan şey çoğu kez bir bağımsız bölüm değildir: ekilecek bir tarla, hayvan barındırılan bir ağıl ya da ahır, yem ve ürün için kullanılan bir depo, kimi zaman da makine bırakılan bir avludur. Sözleşmenin konusu bu yüzden metrekareyle değil, parselle ve o parselin hangi bölümünün kullanılacağıyla belirlenir. Anlaşmazlıkların önemli bölümü de tam burada başlar: kullanılan yerin sınırı yazılmadığında, iki tarafın anladığı alan aynı olmaz.

İlk iş bu nedenle yerin kâğıt üzerinde sabitlenmesidir. Taşınmazın ada ve parsel numarası, kullanılacak bölümün krokiyle işaretlenmesi, üzerindeki yapı ile tesisatın teslim anındaki durumu — bunların yazılmış olması, sonradan çıkacak tartışmanın büyük bölümünü baştan bitirir.

Sözleşmesiz süren kullanım: kira mı, üründen pay mı?

İlçede arazi kullanımı çoğu zaman yazılı bir sözleşme olmadan, komşuluk ve tanışıklık üzerinden yürür. Karşılığın para yerine üründen pay olarak verildiği düzenler de yaygındır. Bu iki durum dışarıdan benzer görünür, ama tarafların yükümlülükleri aynı değildir; ilişkinin adı konulmadığında herkes onu kendi lehine tanımlar. Yıllardır süren bir kullanımda ilişkinin ne olduğunu gösteren tek şey geriye kalan izlerdir: karşılığın nasıl verildiği, ürünün nasıl bölüşüldüğü, tohum, gübre ve akaryakıt masrafını kimin karşıladığı.

Bu nedenle ödemenin banka üzerinden yürütülmesi, elden verilen karşılığın ise açıklamasıyla birlikte yazılı hâle getirilmesi yerinde olur. Arazi kullanımına ilişkin resmî başvurularda hangi parselin kimin beyanıyla gösterildiği de ayrıca bakılacak bir kayıttır.

Kullanımın ne zaman başladığı da çoğu kez tartışmalıdır. Tarla ya da ağıl teslim edilirken çekilen tarihli birkaç fotoğraf, ilk yılın ekim ya da bakım masrafını gösteren fişler ve elektrik ile su aboneliğinin kimin adına açıldığı, ilişkinin başlangıcını sözden bağımsız biçimde ortaya koyar.

Kıyı mahallelerinde mevsimlik kullanım

Karadeniz kıyısına bakan Yalıköy, Ormanlı ve Karacaköy hattında konut kiralaması çoğu zaman mevsimliktir; ev yılın bir bölümünde kullanılır, kalan aylarda kapalı durur. Bu düzende iki nokta gözden kaçar. Birincisi taşınmazın teslim anındaki hâlinin saptanmamasıdır: uzun süre kapalı duran bir yapıda kendiliğinden oluşan bozulmanın, kullanım sırasında verilen zarardan ayrılması tarihli fotoğraf yoksa güçtür. İkincisi aboneliklerdir; kullanılmayan aylarda süren sabit tüketim bedellerinin kime ait olacağı sözleşmede yazılmadığında, çıkışta sorulan ilk soru bu olur.

Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava yolundan önce tamamlanması gereken bir aşama bulunur. Çatalca’ya ilişkin dosyalar Silivri Adliyesi’ne bağlı yargı çevresinde görüldüğünden, yola çıkmadan önce dosyanın hangi birimde bulunduğunun UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulanması boşa yol gitmeyi önler.

Çatalca hakkında

Çatalca’da adliye düzeni, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğü ve ilçenin mahalle yapısı için Çatalca avukat sayfamıza bakabilirsiniz. O sayfada ayrıca zilyetlik, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil konusu ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Çatalca’da kira davamı hangi mahkemede açarım?
Kira ilişkisinden doğan davalar — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozitonun geri istenmesi — sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili yer, davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdir (HMK m.10). Kiracıya karşı açılan davalarda davalının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer olduğundan, Çatalca sınırlarındaki bir taşınmazda dosya genellikle Çatalca Adliyesi’nde açılır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinden değil de tapunun kime ait olduğundan kaynaklanıyorsa mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Dosyanızın hangi birimde kayıtlı olduğunu e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’ndan doğrulayabilirsiniz.

2. Ev sahibim bu yıl kirayı yüzde kaç artırabilir?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik tavan geçiciydi ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen dönemlerde uygulanmaz. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden doğrulamanız gerekir.

3. Kiracı kirayı geç ödüyor, ne yapabilirim?
İki ayrı yol vardır. Kira ödenmediğinde kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Sonucu baştan söylemek mümkün değildir; her iki yolda da şartların belgelenmesi gerekir.

4. İmzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün sonuç doğurması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, ev teslim alınmadan imzalatılan taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir; bu süre geçirilirse o yıl için bu sebebe dayanılamaz.

5. Apartman aidatını ödemezsem ne olur, alınan karara itiraz edebilir miyim?
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak bu borçtan sorumludur (KMK m.22). Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33). Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.

Çatalca’da dikkat edilmesi gereken yerel ayrıntılar

Kira dosyası ilçede görülür

Çatalca’nın kendi adliye binası vardır ve kiraya ilişkin işler burada görülür; Çatalca Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemesi bulunur. Adliyenin Silivri Adliyesi’nin mülhakatı olması idari bir bağdır; kiralanan yer ilçedeyse dosya için merkeze gitmek gerekmez. Tüketici uyuşmazlıkları bakımından da dosya Silivri’ye gönderilmez; ilçedeki asliye hukuk mahkemesi ilgili sıfatla bakar.

Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava yolundan önce tamamlanması gereken bir aşama bulunduğundan, bu aşamanın nerede yürütüleceği de baştan öğrenilmelidir. Çağrı kâğıdı elde tutulmalı, gidilecek birim adı önceden not edilmelidir.

Kiralanacak yerin kayıttaki niteliği

İlçede kiralanan şey çoğu zaman bir bağımsız bölüm değildir. Bu, kiraya verenin o yer üzerinde her zaman kayıtlı bir hakkı bulunduğu anlamına da gelmez. Bazı kırsal mahallelerde araziler kuşaklar boyunca fiilen kullanıldığı hâlde kayıtta hazine adına görünür; mera, yaylak ve kışlak niteliğindeki yerlerde ise kullanımın dayanağı tapu değil, tahsis kayıtlarıdır.

Bu nedenle sözleşme kurulmadan önce yerin kayıtta ne olarak göründüğü sorulmalıdır: tarla mı, mera mı, kim adına kayıtlı. Karşıdaki kişinin yıllardır orayı kullanıyor olması, kiraya verme yetkisinin de bulunduğunu göstermez. Kayıt görülmeden ödeme yapıldığında, geri alınması güç bir sonuç doğar. Aynı soru, yerin bir bölümünün başkasına bırakılacağı hâllerde de yeniden sorulur: kimin neyi kullandığı yazılmadığında, aynı parsel için iki ayrı kişiyle iki ayrı düzen kurulmuş olur.

Yerinde inceleme günü buluşma yeri parselin başıdır

Kiralanan yerin durumunun ya da sınırının yerinde görülmesine karar verilirse, buluşma yeri adliye değil çağrı kâğıdında yazılı parseldir. İncelemeye fen bilirkişisi katılır; ilçedeki arazi dosyalarında muhtarın da çağrılması olağandır.

Çatalca’nın otuz dokuz mahallesi geniş bir alana yayılmıştır. Belgrat, Gümüşpınar ya da Karacaköy gibi merkezden uzak bir mahalledeki parsele gidilecekse, yol süresi ve aracın parsele kadar çıkıp çıkamayacağı önceden hesaplanmalıdır. Verilen saate yetişilemediğinde inceleme o gün yapılamaz ve yeni bir gün beklenir.

Aynı gün yapılabilecek bir hazırlık daha vardır: parsele giden yolun tarifi, varsa kapı ya da giriş noktasının bulunduğu yer ve o sırada arazide bulunan ekin, hayvan ya da yapının durumu önceden yazılırsa, inceleme sırasında tartışılacak nokta sayısı azalır. Kiralanan yer bir ağıl, depo ya da avlu ise, o gün içinde bulunan hayvan ve makinenin kime ait olduğu da yerinde söylenmelidir; bu bilgi sonradan verildiğinde yeniden inceleme gerekebilir.

İlgili sayfalarımız

Çatalca’da diğer alanlar. iş davaları, boşanma ve velayet, icra takibi ve haciz ile ceza soruşturması konularında ayrı sayfalarımız bulunur.

Yakındaki ilçeler. Aynı konuyu Silivri ve Büyükçekmece için de ayrı sayfalarda ele aldık.

Genel anlatım ve adliye bilgisi. Konunun ilçeden bağımsız genel anlatımı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz. Bağlı olunan merkez adliyenin adresi, ulaşımı ve birimleri için Silivri Adliyesi rehberi sayfamıza bakabilirsiniz.

Büromuz

Kadıoğlu Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu Küçükçekmece’dedir; Çatalca ve aynı yargı çevresindeki dosyalar da takip edilmektedir. Durumunuzu görüşmek için iletişim sayfamızdaki bilgilerden ulaşabilir, nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız ne yapmalıyım sayfamıza bakabilirsiniz.