Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Dava Dilekçesi

Ecrimisil, bir taşınmazı kötüniyetle ve haksız olarak kullanan zilyedin, taşınmazın malikine ödemekle yükümlü olduğu bedeldir. Uygulamada “haksız işgal tazminatı” olarak da bilinir. Hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu m.995 (iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu) ile mülkiyet hakkının kapsamını düzenleyen TMK m.683’tür. Bu sayfa ecrimisil davasının hangi mahkemede açılacağını, ne kadarlık zaman dilimi için istenebileceğini ve dilekçenin iskeletini anlatır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Ne zaman kullanılır, kim açar?

TMK m.995 aynen şu düzenlemeyi getirir: “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” Ecrimisil bu tazminatın uygulamadaki adıdır: taşınmazı işgal eden ya da başkasının payını da kullanan zilyet, malikin/paydaşın kullanamadığı süreye ilişkin ecir misli ödemek zorundadır.

Sık başvurulan hâller: mirasçılardan biri terekedeki taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğer paydaşlar; boşandığı eşin ortak taşınmazı yalnız başına kullanması hâlinde diğer eş; işgal edilen tarım arazisi, boş arsa ya da işyeri malikleri; kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmayan eski kiracıya karşı malik.

Kira sözleşmesi sona ermeden ecrimisil değil kira bedeli istenir. Ecrimisil talep etmenin bir ön koşulu, zilyedin kötüniyetli sayılabilecek durumda olmasıdır. Yerleşik uygulama, paydaşlar arasında istenecek ecrimisilde de intifadan men koşulunu arar: talepte bulunan paydaşın, taşınmazı tek başına kullanan paydaşı önceden intifadan men etmiş olması (ihtarname, dava ya da benzeri açık iradeyle) çoğu davada aranır. Bu husus somut olaya göre değerlendirilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Bilgi	Ayrıntı
Görevli mahkeme	Asliye hukuk mahkemesi (genel görev, HMK m.2). Taraflardan biri tacir ve uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir (TTK m.4). İstanbul’da 18/02/2026 tarihli HSK Genel Kurulu 282 sayılı kararıyla Bakırköy, İstanbul Anadolu ve Küçükçekmece Asliye Ticaret Mahkemeleri kaldırılarak İstanbul Asliye Ticaret Mahkemeleri ile birleştirilmiştir (yargı çevresi: İstanbul ilinin mülki sınırları). Asliye ticaret bakımından tek merkez İstanbul (Çağlayan) Asliye Ticaret Mahkemeleridir.
Yetkili yer	HMK m.12/1 taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da zilyetliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Ecrimisil ise kişisel bir talep (haksız işgal tazminatı) olduğundan m.12’nin uygulanması dogmatik değildir; uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir, yetki kesinliği somut olayın niteliğine göre değerlendirilir. Genel yetki (davalının yerleşim yeri, HMK m.6) yolu da kural olarak açıktır.
Ön koşul	Kural olarak zorunlu arabuluculuk yoktur; ancak taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa gidebilir. Ticari nitelikli ecrimisil uyuşmazlıklarında (iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili konularda) 6102 s. TTK m.5/A uyarınca dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir; somut olay değerlendirilerek karar verilir.

Süreler ve zamanaşımı

Ecrimisilde zamanaşımı süresi beş yıldır. Bu süre TBK m.146 ve m.147 sistematiği içinde, ecrimisilin dönemsel edim niteliği ile bağdaştırılarak yerleşik olarak beş yıl kabul edilir. Yani dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönem için ecrimisil istenemez; talepte bulunan taraf, geriye dönük olarak yalnızca son beş yıllık dönem için hak sahibidir.

İntifadan men koşulunun arandığı davalarda, ecrimisilin başlangıcı intifadan men iradesinin karşı tarafa ulaştığı tarihtir. Bu nedenle taşınmazı işgal ettiği anda kötüniyet açıkça yoksa, malikin ihtarname çekmesi ve ihtarın tebliğ ettiği tarihi belgelemesi, hesabın başlangıcı bakımından belirleyicidir.

Dilekçede bulunması gereken unsurlar

• Yetkili mahkemenin adı,
• Davacının ve davalının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresleri; varsa vekilin adı ve adresi,
• Taşınmazın tapu bilgisi (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü, niteliği), varsa krokisi,
• Zilyetliğin ne zaman ve nasıl başladığı; taşınmazın hangi bölümünün, hangi biçimde kullanıldığı,
• Kötüniyet ve intifadan men iradesinin karşı tarafa iletildiği hâllerde ihtarname tarihi ve tebliğ mazbatası,
• Talep edilen dönem: dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık kısım,
• Talep edilen ecrimisil bedelinin hesap yöntemi: taşınmazın bulunduğu bölgede aynı nitelikteki taşınmazların kira bedelinin ortalamasına göre bilirkişi incelemesi,
• Deliller: tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi (kira ecrimisili hesabı), tanık listesi, imar durumu, emsal kira sözleşmeleri, ihtarname örnekleri,
• Açık talep sonucu, tarih ve imza.

Sık yapılan hatalar

• İhtarname çekmeden dava açmak. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun aranması yerleşik uygulamadır. İhtarname çekilmediği hâlde açılan davada geçmişe dönük ecrimisil çoğu kez reddedilir; kabul edilen süre yalnızca dava tarihine kadar olan kısımla sınırlı kalabilir.
• Beş yıllık süreyi aşan talepte bulunmak. Zamanaşımına uğrayan dönem için istenen ecrimisil savunma olarak ileri sürüldüğünde reddedilir. Talep dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlanmalıdır.
• Yetkiyi kaçırmak. HMK m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı olarak öngörülmüştür; ecrimisil kişisel bir taleptir ve uygulamada da genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Yetki itirazı üzerine yanlış yerde açılan dava reddedilebilir; süreç yeniden başlar ve zamanaşımı bakımından kayıp doğabilir.
• Bilirkişi incelemesi talep etmemek. Ecrimisilin miktarı emsal kira değerlerine göre uzman bilirkişi tarafından hesaplanır. Dilekçede bilirkişi incelemesi açıkça talep edilmezse rapor için ek süre gerekebilir.
• Kira alacağı ile ecrimisili karıştırmak. Yürürlükte olan bir kira sözleşmesi varsa istenen bedel kira bedelidir; ecrimisil değildir. Sözleşme sona ermeden ecrimisil istenmesi hukuki sebep eksikliği nedeniyle reddedilir.
• Kısmi dava açıp talep artırım hakkını kullanmamak. Belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m.107, 16/7/2026 tarih ve 7589 sayılı Kanunun 19’uncu maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Onun yerine aynı Kanunun 20’nci maddesiyle HMK m.109’a eklenen dördüncü fıkra uyarınca alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; artırılan kısım bakımından zamanaşımı da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Kısmi dava açan davacı bu hakkı tahkikat sona ermeden kullanmalı; dilekçede fazlaya ilişkin hakları da açıkça saklı tutmalıdır.

Dilekçe örneği

Uyarı: Aşağıdaki metin genel bir iskelettir; avukat yerine geçmez. Her taşınmazın kullanım biçimi, paydaşlık durumu, intifadan men koşulunun uygulanıp uygulanmayacağı ve hesap yöntemi ayrıca değerlendirilmelidir.

[YER] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ'NE
(Taşınmazın bulunduğu yer; HMK m.12 — uygulamada tercih edilen kural, m.6 genel yetki de açıktır)

DAVACI          : [AD SOYAD]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [ADRES]

VEKİLİ          : [VARSA AVUKATIN ADI SOYADI VE ADRESİ]

DAVALI          : [AD SOYAD]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [ADRES]

KONU            : Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davasıdır.

DAVA DEĞERİ     : Şimdilik _____ TL. HMK m.109 uyarınca kısmi dava
                  olarak açılmıştır; HMK m.109/4 çerçevesinde talep
                  konusunu bir defaya mahsus tahkikatın sonuna
                  kadar artırma hakkımız ve fazlaya ilişkin
                  haklarımız saklıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Davacı, [TAPU BİLGİLERİ: İL, İLÇE, MAHALLE, ADA, PARSEL,
   YÜZÖLÇÜMÜ, NİTELİĞİ] bilgilerine sahip taşınmazın maliki /
   paydaşıdır. Tapu kaydı ektedir.

2. Davalı, işbu taşınmazı [BAŞLANGIÇ TARİHİ]'nden bu yana
   [KULLANIM BİÇİMİ: iş yeri, konut, tarım, otopark vb.] amacıyla
   haksız olarak kullanmakta; davacının kullanımına engel
   olmaktadır. Kullanımın niteliği, süresi ve niceliği [SOMUT
   ANLATIM] biçimindedir.

3. [PAYDAŞLAR ARASI İSE:] Davacı, [İHTARNAME TARİHİ] tarihli
   [NOTER TARİH VE YEVMİYE NO] ihtarnamesi ile davalıyı intifadan
   men etmiş; ihtar [TEBLİĞ TARİHİ]'nde davalıya tebliğ edilmiştir.
   Bu tarihten itibaren davalının kötüniyeti tartışmasızdır.

4. Davacı, dava tarihinden geriye doğru son beş yıllık dönem için
   ecrimisil talep etmektedir. Ecrimisil miktarının; taşınmazın
   bulunduğu bölgede aynı nitelikteki taşınmazların rayiç kira
   bedeli üzerinden bilirkişi incelemesi yoluyla hesaplanmasını
   talep ederiz.

5. Kaza ya da işletme değil, mülkiyete dayalı bu talepte davanın
   dayanağı TMK m.995 ve m.683'tür. Ecrimisilin dönemsel edim
   niteliği nedeniyle zamanaşımı beş yıldır.

HUKUKİ SEBEPLER : TMK m.683, m.995; TBK m.146, m.147; HMK m.6,
                  m.12, m.109; ilgili mevzuat.

DELİLLER        : Tapu kaydı, imar durumu, ihtarname örneği ve
                  tebliğ mazbatası, keşif, bilirkişi incelemesi
                  (kira ecrimisili hesabı), tanık beyanları
                  ([AD SOYAD, ADRES]), emsal kira sözleşmeleri
                  ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1) Dava tarihinden geriye doğru son beş yıllık döneme ilişkin
   şimdilik _____ TL ecrimisilin (her yıllık dilimin muaccel olduğu
   tarihten itibaren yasal faiziyle) davalıdan tahsiline; kısmi
   dava olarak açılmakla HMK m.109/4 kapsamında tahkikatın sonuna
   kadar talep konusunu bir defaya mahsus artırma hakkımızın ve
   fazlaya ilişkin haklarımızın saklı tutulmasına,
2) Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya
   yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla talep ederim.

TARİH           : [GÜN/AY/YIL]

DAVACI / VEKİLİ
[AD SOYAD]
İmza

EKİ             : Vekâletname, tapu kaydı, ihtarname örneği ve
                  tebliğ mazbatası, fotoğraflar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Görev bakımından kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.12 taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da zilyetliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar; ecrimisil kişisel bir talep olduğundan bu maddenin uygulanması dogmatik değildir. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir; yetki kesinliği somut olayın niteliğine göre değerlendirilir. Genel yetki (HMK m.6 - davalının yerleşim yeri) yolu da kural olarak açıktır. İstanbul’da asliye ticaret uyuşmazlıklarında 18/02/2026 tarihli HSK Genel Kurulu 282 sayılı kararı ile Bakırköy, İstanbul Anadolu ve Küçükçekmece Asliye Ticaret Mahkemeleri kaldırılarak İstanbul Asliye Ticaret Mahkemeleri ile birleştirilmiştir; bu bakımdan tek merkez İstanbul (Çağlayan) Asliye Ticaret Mahkemeleridir.

2. Ecrimisil kaç yıl geriye doğru istenebilir?
Yerleşik uygulamada zamanaşımı süresi beş yıldır. Dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir; daha eski dönemler zamanaşımı definin ileri sürülmesi hâlinde reddedilir.

3. Paydaşlar arasında ecrimisil için ihtarname zorunlu mudur?
Yerleşik uygulama, paydaşlar arasındaki ecrimisilde intifadan men koşulunun aranmasıdır. Talepte bulunan paydaşın, taşınmazı tek başına kullanan diğer paydaşı önceden intifadan men etmiş olması (ihtarname, dava ya da benzeri açık iradeyle) çoğu davada aranır. İntifadan men bulunmadığı hâlde geçmişe dönük ecrimisilin çoğu kez reddedildiği; ancak bu koşulun uygulanmadığı ayrık hâllerin bulunduğu somut olaya göre değerlendirilmelidir.

4. Kira sözleşmesi sona erdi, kiracı taşınmazı boşaltmıyor. Ecrimisil isteyebilir miyim?
Evet. Sözleşmenin sona ermesine rağmen taşınmazı işgale devam eden eski kiracı, kötüniyetli zilyet konumundadır. Sözleşme süresinin sonundan itibaren ecrimisil istenebilir. Ayrıca tahliye için ilamsız icra takibi ya da dava yoluna gidilir; bu iki yol için kiracının tahliyesi dava dilekçesi sayfamıza bakabilirsiniz.

5. Ecrimisil miktarı nasıl belirlenir?
Ecrimisil, taşınmazın bulunduğu bölgede aynı nitelikteki taşınmazların kira bedelinin ortalamasına göre uzman bilirkişi tarafından hesaplanır. Bu hesapta taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi ve emsal kira sözleşmeleri değerlendirilir. Dilekçede bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

İlgili sayfalar

Kiracının tahliyesi için kiracının tahliyesi dava dilekçesi, kira uyarlaması için kira tespit ve uyarlama davası sayfasına bakabilirsiniz. Genel çerçeve gayrimenkul hukuku sayfasındadır; diğer örnekler dilekçe örnekleri sayfasında toplanmıştır. Görüşme talebi için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.