Kira Tespit Davası Dilekçesi: Otuz Gün Kuralı ve Örnek

Kira tespit davası, konut ya da çatılı işyeri kirasında yeni dönemde ödenecek bedelin mahkemece belirlenmesini sağlar. Davanın ne zaman açılabileceği, beş yıl kuralı ve bilirkişinin emsal kirayı nasıl değerlendirdiği kira tespit davası sayfasında ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Bu sayfa ise yalnızca dilekçeye odaklanır: dava açılmadan önce hangi adımın zorunlu olduğunu, dilekçenin hangi tarihe kadar verilmesi gerektiğini, içine neyin yazılacağını ve hangi belgelerin ekleneceğini anlatır; sonunda doldurulabilir bir iskelet bulunur. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Nereye, ne zaman verilir?

Bilgi	Ayrıntı
Önce	Arabulucuya başvuru zorunludur; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B, 1/9/2023’ten beri)
Görevli mahkeme	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a)
Yetkili yer	Davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m.10) mahkemesi
Dava açma zamanı	Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1); ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden başlayacağı, açılış tarihine bağlıdır
Yeni dönemin başından geçerli olması için	Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yapmış olmalı ve dava izleyen dönemin sonuna kadar açılmalıdır (TBK m.345/2)
Harç ve gider	Başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı (bilirkişi ve keşif dahil) yatırılır. Tutarlar her yıl değişir; güncel tarifeden ve adliye veznesinden teyit ediniz.

Tarih neden bu kadar önemli?

Kira tespit dilekçesinde en sık yapılan hata, dilekçenin içeriğinden değil zamanlamasından kaynaklanır. TBK m.345’e göre dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı, davanın ne zaman açıldığına göre değişir:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa belirlenen bedel, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava bu yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3).
• Bu koşulların hiçbiri yoksa dava yine açılabilir; ancak kanunun yeni dönemin başından geçerlilik için aradığı koşul sağlanmamış olur ve belirlenen bedel uygulamada bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Pratik sonuç şudur: kiraya veren, dönem başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapıp bu bildirimin tebliğ edildiğini belgeleyebilirse, dava için dönem sonuna kadar zaman kazanır. Bildirimin noter kanalıyla yapılması ispat bakımından güvenli bir yoldur; bunun için ihtarname örneği sayfasına bakabilirsiniz. Arabuluculuk süreci de haftalar sürebilir. Arabulucuya başvurmanın, kanundaki otuz günlük sınır bakımından dava açma yerine geçtiğine dair açık bir hüküm yoktur. Bu nedenle kiraya veren için en güvenli yol, yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirimde bulunmak ve arabuluculuk başvurusunu son günlere bırakmamaktır.

Dava açmadan önce: arabuluculuk

28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti de bu kapsamdadır. Kanunun istisnası yalnızca kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.

Bunun dilekçe bakımından iki sonucu vardır:

• Davacı, anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanağın aslını ya da arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dilekçeye eklemek zorundadır. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğundan doğrudan usulden reddedilir (6325 s. Kanun m.18/A-2).
• Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeden ilk arabuluculuk toplantısına katılmazsa, bu durum son tutanakta belirtilir. Katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine hükmedilecek vekâlet ücreti yarıya iner (6325 s. Kanun m.18/A-11).

Arabuluculuk başvurusunun nasıl yapılacağı arabuluculuğa nasıl başvurulur sayfasında anlatılmıştır.

Dilekçede neyi istediğinizi doğru yazmak

Kanun, kira bedelinin belirlenmesinde iki farklı ölçü kullanır ve dilekçedeki talep bu ayrıma uygun olmalıdır:

• Sözleşmenin ilk beş yılı içinde, taraflar arasında bir anlaşma yoksa hâkim, kira bedelini bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2). Bu dönemde emsal kira ne kadar yüksek olursa olsun, talep bu sınırı aşamaz.
• Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, bedel TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu yolla emsale göre bir bedel belirlenmişse, o bedel izleyen kira yıllarında yeniden önceki fıkralardaki ilkelere, yani TÜFE sınırına tabidir; emsal kira ölçüsü bir sonraki beş yılın sonunda tekrar uygulanır (TBK m.344/3 son cümle). Beş yılı dolmuş ama henüz emsale göre tespit yapılmamış bir sözleşmede ise bu yol açık kalır. Beş yıl koşulunun nasıl hesaplandığı kira tespit davası sayfasında anlatılmıştır.

Dilekçede sözleşmenin başlangıç tarihi, kaçıncı kira yılına girildiği ve talebin hangi fıkraya dayandığı açıkça yazılmalıdır. Beş yılı doldurmamış bir sözleşmede emsal kiraya göre bedel istenirse, talebin TÜFE sınırını aşan kısmı karşılık bulmaz. Ayrıca ilk beş yıl içinde taraflar TÜFE sınırını aşmayan bir artış kararlaştırmışsa, bu anlaşma geçerlidir (TBK m.344/1); hâkimin bedeli belirlemesi, m.344/2’ye göre böyle bir anlaşmanın bulunmadığı durumlar içindir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, kanunda ayrı bir kural bulunduğunu unutmayın (TBK m.344/4). Kanun davayı açabilecek tarafı sınırlamaz; hükümler hem kiraya verenin hem kiracının talebine uygulanır.

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).

Dilekçede nelerin bulunması gerekir?

• Mahkemenin adı: yetkili yerdeki sulh hukuk mahkemesi,
• Davacı ve davalının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası (davacı için zorunlu) ve adresleri (HMK m.119),
• Kiralananın açık adresi ve niteliği (konut / çatılı işyeri),
• Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve kira döneminin başlangıç günü,
• Mevcut kira bedeli ve talep edilen yeni bedel,
• Varsa yazılı bildirimin tarihi ve tebliğ tarihi,
• Arabuluculuk bürosunun adı, dosya numarası ve son tutanağın tarihi,
• Dava değeri: harç bu değere göre hesaplanır; nasıl gösterileceğini adliye veznesinden teyit ediniz,
• Deliller: kira sözleşmesi, ödeme dekontları, bildirim yazısı, son tutanak, emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Açık talep sonucu: yeni dönem için aylık kira bedelinin tespiti,
• Tarih ve imza.

Dilekçe örneği

Uyarı: Aşağıdaki metin genel bir iskelettir; avukat yerine geçmez. Talep edilecek bedel, sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğuna, emsal kiralara ve kiralananın durumuna göre değişir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; dava tarihinin kanundaki otuz günlük sınıra göre doğru seçilmesi, metnin biçiminden daha belirleyicidir. Tereddüt hâlinde dilekçeyi vermeden önce hukuki değerlendirme alın.

[YER] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI          : [AD SOYAD / UNVAN]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO / VERGİ NO]
ADRES           : [ADRES]

VEKİLİ          : [VARSA AVUKATIN ADI SOYADI VE ADRESİ]

DAVALI          : [AD SOYAD / UNVAN]
ADRES           : [ADRES]

DAVA DEĞERİ     : [DAVA DEĞERİ] TL

KONU            : [KİRALANANIN ADRESİ] adresindeki kiralananın
                  [YENİ DÖNEM BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren
                  başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin
                  tespiti talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Davalı ile aramızda [SÖZLEŞME TARİHİ] başlangıç tarihli,
   [SÜRE] süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan,
   [KİRALANANIN ADRESİ] adresindeki [KONUT / ÇATILI İŞYERİ]'dir.

2. Kira dönemi her yıl [GÜN/AY] tarihinde başlamaktadır.
   Hâlihazırda ödenen aylık kira bedeli [MEVCUT BEDEL] TL'dir.

3. [SEÇENEK A - İLK BEŞ YIL İÇİNDE YA DA BU BEŞ YILLIK DÖNEMDE
    EMSALE GÖRE TESPİT YAPILMIŞ SÖZLEŞME: "Sözleşmenin [KAÇINCI] kira
    yılındayız. Kira bedelinin, bir önceki kira yılında tüketici
    fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim
    oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu gözetilerek
    hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerekmektedir."]
   [SEÇENEK B - BEŞ YILI DOLDURAN VE BU BEŞ YILLIK DÖNEMDE EMSALE
    GÖRE TESPİT YAPILMAMIŞ SÖZLEŞME: "Kira ilişkisi [SÜRE] yıldır
    devam etmektedir. Yeni kira yılında uygulanacak bedelin TBK
    m.344/3 uyarınca TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve
    emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun
    biçimde belirlenmesi gerekmektedir."]

4. [VARSA: "Davalıya [BİLDİRİM TARİHİ] tarihinde, yeni dönemden
    itibaren kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmiş,
    bildirim [TEBLİĞ TARİHİ] tarihinde tebliğ edilmiştir."]

5. Dava açılmadan önce [ARABULUCULUK BÜROSU] Arabuluculuk Bürosu'nun
   [BÜRO DOSYA NO] sayılı dosyasıyla arabulucuya başvurulmuş,
   [SON TUTANAK TARİHİ] tarihli son tutanakla anlaşma
   sağlanamadığı tespit edilmiştir. Son tutanak ektedir.

6. Kiralananın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar
   için ödenen kira bedelleri [EMSAL BİLGİSİ] düzeyindedir.
   [SADECE SEÇENEK B İÇİN]

7. Açıklanan nedenlerle, yeni dönem kira bedelinin mahkemece
   tespiti gerekmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m.339, m.344, m.345; HMK m.4; 6325 sayılı
                  Kanun m.18/A, m.18/B ve ilgili mevzuat.

DELİLLER        : Kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, yazılı
                  bildirim ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son
                  tutanağı, emsal kira sözleşmeleri, keşif,
                  bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal
                  delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Açıklanan nedenlerle; [KİRALANANIN ADRESİ]
adresindeki kiralananın [YENİ DÖNEM BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden
itibaren başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin [TALEP
EDİLEN BEDEL] TL olarak tespitine, yargılama giderleri ile vekâlet
ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla
talep ederim.

TARİH           : [GÜN/AY/YIL]

DAVACI
[AD SOYAD / UNVAN]
İmza

EKLER           : 1) Kira sözleşmesi
                  2) Arabuluculuk son tutanağı (aslı veya onaylı örnek)
                  3) Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi
                  4) [VARSA EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİ]

En sık yapılan hatalar

• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak. Kira bedelinin tespiti de dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir; harç ve zaman boşa gider.
• Otuz günlük sınırı kaçırmak. Dava geç açılır, kiraya veren süresinde yazılı bildirim de yapmamışsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, belirlenen bedel uygulamada içinde bulunulan dönem için değil bir sonraki dönem için geçerli olur.
• Bildirimi ispatlanamayan yolla yapmak. Sözlü ya da kayıtsız mesajla yapılan bildirimin tarihi sonradan tartışma konusu olabilir. Yazılı ve tebliğ tarihi belgelenebilen bir yol seçilmelidir.
• İlk beş yılda emsal kiraya göre bedel istemek. Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde bedel TÜFE değişim oranını geçemez; emsal kira bu dönemde tavanı aşmanın gerekçesi olamaz.
• Kira dönemi başlangıcını yanlış yazmak. Otuz günlük süre ve “yeni dönem” bu tarihe göre hesaplanır. Sözleşmedeki başlangıç günü dikkatle kontrol edilmelidir.
• İlk arabuluculuk toplantısına katılmamak. Geçerli mazeret yoksa, dava kazanılsa bile yargılama giderlerinin bir kısmından sorumlu olunur.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira tespit davasını hangi tarihe kadar açmalıyım?
Dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından geçerli olması için dava bu dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yapıp davayı dönem sonuna kadar açmalıdır (TBK m.345/2).

2. Arabulucuya gitmeden dava açabilir miyim?
Hayır. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (6325 s. Kanun m.18/A, m.18/B).

3. Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Kanun, kira bedelinin belirlenmesi davasını açabilecek tarafı sınırlamaz. Kiracı da kira bedelinin kanuna ve hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir. Kiracının durumuna özgü süre ve koşullar somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.

4. Dilekçede istediğim bedeli mahkeme aynen verir mi?
Hayır. Mahkeme talep edilen bedelle bağlı değildir; bedeli, kanundaki ölçülere göre ve çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle belirler. İlk beş yıl içinde TÜFE değişim oranı üst sınırdır. Beş yılı dolduran sözleşmelerde emsal kira bedelleri de hesaba katılır; emsale göre bir tespit yapıldıktan sonraki yıllarda ise bedel, bir sonraki beş yıl dolana kadar yeniden TÜFE sınırıyla değiştirilebilir (TBK m.344/3).

5. Dava sürerken kiracı eski bedeli mi ödemeye devam eder?
Mahkeme kararı verilene kadar kiracı, sözleşmeye ve kanuna göre ödemekle yükümlü olduğu bedeli ödemeye devam etmelidir. Mahkeme yeni bedeli belirlediğinde, bu bedel TBK m.345’teki koşullar oluşmuşsa yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar; aradaki fark ayrıca gündeme gelir.

İlgili sayfalar

Davanın koşulları, beş yıl kuralı ve bilirkişi incelemesi için kira tespit davası sayfasına bakın. Yasal artış oranını hesaplamak için kira artış oranı hesaplama aracını, yazılı bildirim için ihtarname örneği sayfasını, arabuluculuk başvurusu için arabuluculuğa nasıl başvurulur sayfasını kullanabilirsiniz. Diğer örnekler dilekçe örnekleri sayfasındadır; görüşme talebi için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.