Kiracının Tahliyesi Dava Dilekçesi Örneği

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresinin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez. Türk Borçlar Kanunu, tahliye yollarını sınırlı olarak sayar: gereksinim, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı beldede oturmaya elverişli konutu bulunması. Bu sayfa dava yoluyla tahliye dilekçesinin hangi mahkemede açılacağını, hangi süreye bağlı olduğunu ve dilekçede nelerin bulunması gerektiğini anlatır; bir örnek iskelet ile birlikte sunar. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Ne zaman kullanılır, kim açar?

Dava yoluyla tahliye, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarmak için açtığı davadır. Türk Borçlar Kanunu m.350-352 sebepleri sınırlı sayıda gösterir:

• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m.350): Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu; ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilme zorunluluğu ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması.
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması. Bu yol için ayrı sayfamız vardır: tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kiracının bir kira yılı ya da bir yılı aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılması.
• Kiracının aynı beldede konutu bulunması (TBK m.352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemesi.

Kiraya vermeye yetkili olmayan malik dışındaki bir kişi, bu davayı ancak yetki belgesiyle açabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Bilgi	Ayrıntı
Görevli mahkeme	Sulh hukuk mahkemesi. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye ayrık olmak üzere) sulh hukuk mahkemesindedir (HMK m.4/1-a).
Yetkili yer	Sözleşmenin ifa yeri (kiralananın bulunduğu yer) mahkemesi (HMK m.10) veya davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6). Kiraya veren iki yerden birini seçebilir.
Kim açar	Kiraya veren; birden fazla ise birlikte ya da yetki verilerek biri tarafından.
Ön koşul	Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk. 28/3/2023 tarih ve 7445 sayılı Kanunun 37’nci maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi, “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Sürecin usulüne ilişkin genel kurallar 6325 sayılı Kanunun 18/A maddesinde düzenlenmiştir. Dava yoluyla açılan tahliye davalarında arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir.

Görev ve yetki kuralları kesin niteliktedir. Yanlış mahkemede açılan dava süresinde itiraz edilirse yetkili/görevli mahkemeye gönderilir; bu, uzun zaman kaybına yol açar.

Süreler ve zamanaşımı

TBK m.350 kapsamındaki gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, bu bir aylık süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).

Yeni malikin gereksinimine dayanan davada edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapılmalı; altı ay sonra açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m.351).

İki haklı ihtara dayanan davada, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır (TBK m.352/2).

Dilekçede bulunması gereken unsurlar

• Yetkili sulh hukuk mahkemesinin adı,
• Davacının ve davalının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresleri; varsa vekilin adı ve adresi,
• Kiralananın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, aylık kira bedeli, sözleşmenin süresi,
• Dayanılan tahliye sebebi ve buna ilişkin somut vakıalar (gereksinim ise kimin, hangi ihtiyaç için, hangi olgularla ispat edileceği; iki haklı ihtar ise ihtar tarihleri ve tebliğ belgeleri),
• Deliller: kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname örnekleri ve tebliğ mazbataları, tanık listesi, taşınmaz kayıtları,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Açık talep sonucu: kiracının kiralanandan tahliyesine ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesi,
• Tarih ve imza.

Sık yapılan hatalar

• Süreyi kaçırmak. Gereksinim sebebine dayanan dava sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmazsa, ihtar yoluyla süre uzatılmamışsa hak düşer ve kiraya veren bir sonraki yılı beklemek zorunda kalır. En sık yaşanan kayıp budur.
• Arabuluculuğa gitmeden dava açmak. Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk uygulanır; son tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir. Reddedilen dava için harç ve süre yeniden yürür.
• Gereksinimi ispat edememek. “Oğluma vereceğim” demek yetmez; kimin, hangi zorunlulukla, ne zamandan beri ve hangi belgelerle bu ihtiyacı duyduğu somut olarak anlatılır. Yeniden kiralama yasağı da (TBK m.355) ihlal edilirse tazminat sorumluluğu doğar.
• Yeni malikin bildirim süresini kaçırmak. Edinme tarihinden başlayan bir aylık yazılı bildirim yapılmadıysa altı ay sonra dava hakkı kaybolur. Bildirimin noter üzerinden ve tebliğ mazbatası ile ispat edilmesi güvenlidir.
• İki haklı ihtarın hepsini “aynı yıla” sığdıramamak. İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir; farklı yıllardaki ihtarlarla dava açılırsa dava reddedilir ve süreç en baştan başlar.
• Sözleşme süresinin bitmesini tek başına sebep saymak. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin bitmesi başlı başına tahliye sebebi değildir. On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347).

Dilekçe örneği

Uyarı: Aşağıdaki metin genel bir iskelettir; avukat yerine geçmez. Her olayın sebebi, süreleri ve delilleri ayrı değerlendirilmelidir. Dilekçe yetkili sulh hukuk mahkemesine ve süresinde verilmeli; arabuluculuk son tutanağı eklenmelidir.

[YER] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI          : [AD SOYAD]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [ADRES]

VEKİLİ          : [VARSA AVUKATIN ADI SOYADI VE ADRESİ]

DAVALI          : [KİRACININ AD SOYADI]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [KİRALANANIN ADRESİ / KİRACININ TEBLİGAT ADRESİ]

KONU            : Türk Borçlar Kanunu m.[350 / 351 / 352]'ye dayanan
                  tahliye davasıdır.

DAVA DEĞERİ     : Yıllık kira bedeli [_____ TL] üzerinden.

AÇIKLAMALAR

1. Davalı ile aramızda [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihinde imzalanan kira
   sözleşmesi uyarınca davalı, [KİRALANANIN ADRESİ]'nde bulunan
   [DAİRE / İŞYERİ]'ni aylık _____ TL kira bedeliyle kullanmaktadır.
   Sözleşmenin süresi [_____ YIL]'dır; ilk kira yılı [TARİH]
   tarihinde sona ermiştir. Kira sözleşmesinin bir örneği ektedir.

2. [GEREKSİNİM SEBEBİ İSE:]
   Kiralanana [KİM İÇİN, HANGİ ZORUNLU İHTİYAÇ] nedeniyle kendim/
   [YAKINIMIN] tarafından kullanılması zorunluluğu doğmuştur.
   [BU İHTİYACIN SOMUT AÇIKLAMASI VE İSPAT VESİKALARI YAZILIR.]

   [YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ İSE:]
   Kiralananı [TAPU TARİH VE YEVMİYE NO] ile [TARİH]'te iktisap
   ettim. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde davalıya
   [NOTER TARİH VE YEVMİYE NO] ihtarname keşide ederek tahliye
   isteğimi bildirdim; ihtar [TEBLİĞ TARİHİ]'nde tebliğ olunmuştur.

   [İKİ HAKLI İHTAR İSE:]
   Davalı, [KİRA YILI] kira yılı içinde kira borcunu ödememesi
   nedeniyle tarafımdan [1. İHTAR TARİHİ] ve [2. İHTAR TARİHİ]
   tarihlerinde iki ayrı ihtarla temerrüde düşürülmüştür. İhtar
   örnekleri ve tebliğ mazbataları ektedir.

3. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta [ARABULUCU AD SOYAD]
   nezdinde arabuluculuk süreci yürütülmüş; [TUTANAK TARİHİ] tarihli
   son tutanak ile anlaşmaya varılamadığı tespit edilmiştir. Son
   tutanak dilekçe ekindedir.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m.347, m.350, m.351, m.352, m.353, m.355;
                  HMK m.4, m.6, m.10; 6325 s. Kanun m.18/A ve
                  m.18/B (7445 s.K. m.37 ile eklendi); ilgili
                  mevzuat.

DELİLLER        : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname örnekleri
                  ve tebliğ mazbataları, arabuluculuk son tutanağı,
                  tanık beyanları ([AD SOYAD, ADRES]), banka
                  kayıtları ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Açıklanan nedenlerle;
1) Davalı kiracının [KİRALANANIN ADRESİ]'nde bulunan taşınmazdan
   TAHLİYESİNE,
2) Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla talep ederim.

TARİH           : [GÜN/AY/YIL]

DAVACI / VEKİLİ
[AD SOYAD]
İmza

EKİ             : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname örnekleri,
                  tebliğ mazbataları, arabuluculuk son tutanağı,
                  vekâletname.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye davasını hangi mahkemede açmalıyım?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar burada görülür (HMK m.4/1-a). Yetkili yer ise sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir; iki yerden biri seçilebilir.

2. Sözleşme süresi bitti, sırf bu sebeple kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m.347). Kiraya veren yalnızca on yıllık uzama süresinin sonunda, üç ay önceden bildirimle sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

3. Tahliye davasında arabuluculuğa gitmek zorunda mıyım?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması, 28/3/2023 tarih ve 7445 sayılı Kanunun 37’nci maddesiyle 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesinde dava şartı olarak düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır. Arabuluculuk sürecinin genel usulü 6325 sayılı Kanunun 18/A maddesinde düzenlenir; son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme davayı usulden reddeder.

4. Gereksinim iddiası ile kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı başkasına kiralayabilir miyim?
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

5. Yıllardır aynı kiracı oturuyor; sözleşmeye dayanan uzun süre nedeniyle çıkarabilir miyim?
On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Bildirimsiz veya süresi geçmiş bildirimle açılan dava reddedilir.

İlgili sayfalar

Tahliye taahhüdüne dayanan yol için tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira bedelinin uyarlanması için kira tespit ve uyarlama davası dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz. Genel çerçeve gayrimenkul hukuku sayfasındadır; diğer örnekler dilekçe örnekleri sayfasında toplanmıştır. Görüşme talebi için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.