Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Dilekçesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 bu taahhüde geçerlilik tanır ve kiraya verene iki yol açar: icra dairesi eliyle ilamsız tahliye takibi (İİK m.272) ya da sulh hukuk mahkemesinde dava. Bu sayfa taahhüdün geçerlilik koşullarını, iki yol arasındaki farkı ve dava dilekçesinin iskeletini anlatır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.

Ne zaman kullanılır, kim başvurur?

TBK m.352/1’in düzenlemesi kısa ama koşulları belirleyicidir. Kanun aynen şöyle der: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu cümleden çıkan koşullar:

• Yazılılık. Sözlü ya da elektronik posta ile verilmiş taahhüt geçerli değildir. Belge kiracının el ürünü imzasını taşımalıdır.
• Belli bir tarih. “En kısa sürede”, “birkaç ay içinde”, “ihtiyaç doğduğunda” gibi belirsiz ifadeler geçerli değildir; ay, gün ve yıl açıkça yazılmalıdır.
• Teslimden sonra verilmiş olması. Yerleşik Yargıtay uygulaması, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmasını arar. Sözleşmeyle birlikte, kiracı taşınmadan önce alınan taahhüt, kiracının kiraya girmek için baskı altında imzaladığı sayılır ve geçerli kabul edilmez. Bu husus mahkemede sıkça tartışılır; ispat yükü koşulunun bulunmadığını ileri süren kiracıdadır.
• Sürede başvuru. Boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılırsa aynı taahhüde dayanılamaz.

Başvuruyu kural olarak kira sözleşmesindeki kiraya veren yapar. Kiraya veren sıfatı ile taşınmaz maliki farklıysa, yetki belgesi ile veya vekâletname ile başvurulur.

Görevli ve yetkili mahkeme

Bilgi	Ayrıntı
Görevli mahkeme	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a: kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar).
Yetkili yer	Kiralananın bulunduğu yer (HMK m.10 - ifa yeri) veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6). Kiraya veren birini seçebilir.
İcra takibi yolu	İİK m.272 uyarınca tahliye emri gönderilir; itiraz olursa itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar	Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B - 7445 s.K. m.37 ile eklendi; sürecin genel usulü m.18/A’da). Kiralanan taşınmazın 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır.

Süreler ve zamanaşımı

Kanun tek bir hak düşürücü süre koyar: boşaltma tarihinden başlayarak bir ay. Bu süre içinde icra takibi başlatılırsa süre korunmuş sayılır; itiraz üzerine icra mahkemesindeki süreç kendi süreçlerine tabidir. Süre içinde dava açılmadıysa taahhüt hükümsüz duruma düşmez ama artık ona dayanılarak tahliye istenemez. Kiraya veren bu durumda ancak TBK m.350 ve devamındaki başka bir sebebi ispat ederek dava açabilir.

Taahhüde dayanan icra takibinde tahliye emri kiracıya tebliğ edilir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse ya da itirazın kaldırılması kararı verilirse tahliye kararı alınır. İtirazın kaldırılması icra mahkemesinde imza ya da tarih itirazına münhasıran incelenir; taahhüdün geçerliliğine ilişkin başka tartışma varsa sulh hukuk mahkemesinde dava yoluna gidilir.

Dilekçede bulunması gereken unsurlar

• Yetkili sulh hukuk mahkemesinin adı,
• Davacı ve davalının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresleri; varsa vekilin adı ve adresi,
• Kiralananın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, teslim tarihi,
• Tahliye taahhütnamesinin tarihi ve içerdiği boşaltma tarihi,
• Taahhüdün teslimden sonra ve serbest iradeyle verildiğine ilişkin açıklama; varsa dayanak belgeler,
• Kiracıya bu tarihte kiralananın boşaltılmadığı; bir aylık dava açma süresinin dolmadığı,
• Deliller: kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, tapu kaydı, tanık listesi, yazışmalar,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Açık talep sonucu: kiracının tahliyesine ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesi,
• Tarih ve imza.

Sık yapılan hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün almak. Kiracının anahtar teslim almadan verdiği taahhüt uygulamada geçersiz sayılır. Kiracı “kiraya girebilmek için imzalamak zorundaydım” savunmasını kolayca yapabilir. Taahhüt teslimden birkaç gün sonra, serbest iradeyle ve ayrı bir belge olarak alınmalıdır.
• Boşaltma tarihini belirsiz yazmak. “Kısa süre içinde”, “yakında” gibi ifadeler mahkemede geçerli kabul edilmez. Tarih gün-ay-yıl olarak açıkça yazılmalıdır.
• Bir aylık süreyi kaçırmak. Boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi ya da dava başlatılmazsa taahhüt hükmüne dayanılarak tahliye yolu kapanır. Kiraya veren, bir sonraki kira yılını beklemek ya da başka bir tahliye sebebi bulmak zorunda kalır.
• Yanlış yolu seçmek. Kiracı imza itirazı yapmayacaksa icra takibi çok daha hızlıdır. Ancak tarih üzerinde tartışma çıkması olası ise dava yolu daha güvenlidir; iki yolun karışması, harç ve süre kayıplarına yol açar.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak. Dava yoluna gidildiğinde kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlık için arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
• Tüzel kişi lehine alınan taahhütte imza yetkilisi imzalatmamak. Kiracı ticari işletmeyse taahhüdü şirketi temsile yetkili kişinin imzalaması, yetki belgesinin de dosyaya eklenmesi gerekir.

Dilekçe örneği

Uyarı: Aşağıdaki metin genel bir iskelettir; avukat yerine geçmez. Taahhüdün geçerliliği, teslim tarihi ve arabuluculuk süreci somut olaya göre değerlendirilmelidir.

[YER] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI          : [AD SOYAD]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [ADRES]

VEKİLİ          : [VARSA AVUKATIN ADI SOYADI VE ADRESİ]

DAVALI          : [KİRACININ AD SOYADI]
T.C. KİMLİK NO  : [T.C. KİMLİK NO]
ADRES           : [KİRALANANIN ADRESİ]

KONU            : Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasıdır
                  (TBK m.352/1).

DAVA DEĞERİ     : Yıllık kira bedeli [_____ TL] üzerinden.

AÇIKLAMALAR

1. Davalı, [KİRA SÖZLEŞMESİ TARİHİ] tarihli kira sözleşmesi ile
   [KİRALANANIN ADRESİ]'nde bulunan taşınmazı aylık _____ TL kira
   bedeli ile kullanmaktadır. Kiralanan, davalıya [TESLİM TARİHİ]
   tarihinde teslim edilmiştir.

2. Davalı, kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradesi ile
   [TAAHHÜT TARİHİ] tarihli tahliye taahhütnamesini imzalamış; bu
   taahhütle taşınmazı [BOŞALTMA TARİHİ] tarihinde tahliye edeceğini
   yazılı olarak üstlenmiştir. Taahhütname örneği ekte sunulmuştur.

3. Kararlaştırılan boşaltma tarihi gelmiş; davalı taşınmazı bu
   tarihte tahliye etmemiştir. TBK m.352/1 uyarınca boşaltma
   tarihinden itibaren bir aylık süre içinde işbu davayı açma
   zorunluluğu doğmuştur.

4. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta [ARABULUCU AD SOYAD]
   nezdinde arabuluculuk süreci yürütülmüş; [TUTANAK TARİHİ] tarihli
   son tutanak ile anlaşmaya varılamadığı tespit edilmiştir. Son
   tutanak dilekçe ekindedir.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m.352/1; HMK m.4, m.6, m.10; 6325 s. Kanun
                  m.18/A ve m.18/B (7445 s.K. m.37 ile eklendi);
                  ilgili mevzuat.

DELİLLER        : Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, tapu
                  kaydı, arabuluculuk son tutanağı, tanık beyanları
                  ([AD SOYAD, ADRES]), yazışmalar ve her türlü
                  yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Açıklanan nedenlerle;
1) Davalı kiracının [KİRALANANIN ADRESİ]'nde bulunan taşınmazdan
   TAHLİYESİNE,
2) Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla talep ederim.

TARİH           : [GÜN/AY/YIL]

DAVACI / VEKİLİ
[AD SOYAD]
İmza

EKİ             : Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi (aslı),
                  tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı,
                  vekâletname.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatabilir miyim?
Yerleşik yargı uygulaması, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve serbest iradeyle verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt, kiracının kiraya girmek için baskı altında imzalamak zorunda kaldığı sayılır ve çoğunlukla geçersiz bulunur. Teslimden birkaç gün sonra ve ayrı bir belge olarak alınması güvenlidir.

2. Taahhütte belirli bir tarih yazmadım, “en kısa sürede” yazdım. Yeterli midir?
Hayır. TBK m.352/1 “belli bir tarihte” ifadesini kullanır. Belirsiz tarih içeren taahhütlerle açılan davalar genellikle reddedilir. Gün, ay ve yıl açıkça belirtilmelidir.

3. İcra takibi mi, dava mı açmalıyım?
İki yol da kanunda düzenlenir. İcra takibi hızlıdır; kiracının imza veya tarih itirazı yoksa kısa sürede tahliye kararı alınır (İİK m.272). Taahhüdün geçerliliği tartışmalı olacaksa (örneğin teslimden önce alındığı ileri sürülecekse) dava yolu daha güvenlidir; mahkeme delilleri geniş çerçevede inceleyebilir.

4. Süreyi kaçırdım, ne olur?
Boşaltma tarihinden başlayan bir aylık süre içinde başvuru yapılmazsa, aynı taahhüde dayanılarak tahliye yolu kapanır. Kiraya veren; gereksinim (TBK m.350), iki haklı ihtar (m.352/2) ya da yeni malikin gereksinimi (m.351) gibi başka bir sebep varsa onlara dayanarak dava açabilir.

5. Tahliye davasında arabuluculuğa gitmek zorunda mıyım?
Dava yoluna gidildiğinde kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B - 7445 s.K. m.37 ile eklendi; sürecin genel usulü m.18/A’da). Son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır; itiraz üzerine icra mahkemesindeki süreç kendi kurallarına tabidir.

İlgili sayfalar

Genel dava yolu için kiracının tahliyesi dava dilekçesi, kira bedelinin uyarlanması için kira tespit ve uyarlama davası sayfasına bakabilirsiniz. Genel çerçeve gayrimenkul hukuku sayfasındadır; diğer örnekler dilekçe örnekleri sayfasında toplanmıştır. Görüşme talebi için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.