Yıllara Göre Kira Artışı Hesaplama

Bu hesap neye dayanıyor?

Yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin üst sınırını Türk Borçlar Kanunu belirler. Kuralın kendisi kısa, ama zaman içinde üç kez değişmiş olduğu için eski tarihli bir sözleşmeyi tek bir formülle bugüne getirmek mümkün değildir. Hesaplayıcı her yenileme dönemine, o dönemde yürürlükte olan kuralı uygular.

TBK m.344, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ayırımındadır; çatısız taşınmaz kiraları bu ayırımın dışındadır.

Yenileme dönemi	Konut kirasında ölçüt	Dayanak
01.07.2012 öncesi	TBK m.344 henüz yürürlükte değil — hesaplayıcı oran uygulamaz	6098 s.K. m.648
01.07.2012 – 31.12.2018	Üretici fiyat endeksindeki artış	m.344'ün ilk hâli
01.01.2019 – 10.06.2022	TÜFE on iki aylık ortalama	7161 s.K. m.56
11.06.2022 – 01.07.2024	%25 (TÜFE düşükse TÜFE)	Geçici m.1 ve m.2
02.07.2024 – bugün	TÜFE on iki aylık ortalama	m.344

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdi (m.648) ve aynı Kanun'un 647. maddesiyle 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırıldı. O tarihe kadar taşınmaz kiraları bakımından 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun da yürürlükteydi; bu Kanun, 6098'in yürürlüğüyle birlikte kaldırıldı (6101 s.K. m.10). Hesaplayıcı 01.07.2012 öncesi yenileme dönemleri için m.344'e göre bir oran uygulamaz — oran uydurmaz, kirayı değiştirmeden taşır ve o dönemde sözleşmede kararlaştırılan artışın geçerli olduğunu belirtir.

Peki sözleşmem 2012'den eskiyse m.344 bana neden uygulanıyor? Kural olarak bir fiil veya işleme, gerçekleştiği sırada yürürlükte olan kanun uygulanır (6101 s.K. m.1). Ancak aynı Kanun'un 2. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun “kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları”nın “gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere” uygulanacağını söyler. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sınırlamanın bu nitelikte olduğu yargı kararlarında kabul edilmektedir; ayrıca 01.07.2012'den sonra gerçekleşen her yenileme, o tarihte yürürlükte olan kurala tabi yeni bir dönemdir. Sözleşmenizin tarihi eski olsa bile, sonraki yenileme dönemleri için m.344 gündeme gelir.

%25 ile sınırlanan dönem

Konut kiralarında iki geçici madde, artışı bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşiyle sınırladı. Maddelerin lafzı birbirinin aynıdır ve şu dört sonucu doğurur:

• Artış, bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçemez.
• TÜFE on iki aylık ortalaması %25'in altında kalıyorsa, düşük olan geçerlidir — yani tavan değil, ikisinden küçüğü.
• Bu oranları aşan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir.
• Sınır yalnız tarafların anlaşmasını değil, m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararları da bağlar — maddelerin son cümlesi bunu açıkça söyler. Bu dönemde hakkında m.344/2'ye dayanan kira tespit davası açılan kiracı da sınırı ileri sürebilir. Beşinci yıl sonundaki m.344/3 tespiti ise bu cümlenin dışındadır; aşağıya bakınız.

Kural yalnız konut kiraları içindir; her iki madde de “Konut kiraları bakımından” diye başlar. İş yeri kiraları bu sınırın dışında kaldı. Ayrıca her iki madde de, bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını söyler.

Beşinci yıl sonuna denk gelen yenilemelerde bir ince ayrım vardır. Geçici maddelerin birinci cümlesi, pencere içinde “yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar”ı hiçbir ayrım yapmadan %25 ile bağlar; beşinci yılı dışarıda bırakan bir ibare yoktur. Bu nedenle taraflar anlaşmışsa ve kira tespit davası açılmamışsa, beşinci yıl yenilemesinde de sınır uygulanır — hesaplayıcı böyle hesaplar.

Buna karşılık maddelerin son cümlesi, kuralın “344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da” uygulanacağını söyler ve üçüncü fıkradan söz etmez. Beşinci yıl sonunda kira tespit davası açılmışsa, hâkimin m.344/3 uyarınca vereceği kararın bu sınırla bağlı olup olmadığı tartışmalıdır; o tespitte hâkim endeksin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözetir. Hesaplayıcı bu yılları ayrıca işaretler, ama sonucu mahkemenin takdirine bırakır.

Beşinci yıldan sonraki yıllarda endeksle devam edilmesinin dayanağı m.344/3'ün son cümlesidir: “Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Bir kayıt: 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesi maddenin üçüncü fıkrasındaki ölçütü de değiştirdi; bu yüzden 2019 öncesindeki beşinci yıl tespitlerinde ölçüt tüketici değil üretici fiyat endeksiydi.

Beş yıl kuralı — formülün bittiği yer

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel artık endeksle sınırlı değildir: hâkim tarafından, TÜFE on iki aylık ortalaması ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (m.344/3).

Bu, kiraya veren için de kiracı için de önemlidir. Uzun süredir devam eden bir kirada bedel piyasanın çok altında kalmışsa, kiraya verenin yolu kira tespit davasıdır; endeks oranıyla yetinmek zorunda değildir. Kiracı bakımından ise, beşinci yıl sonunda endeks oranının üzerinde istenen bir artışın kendiliğinden geçersiz olmadığını, mahkemenin takdir edeceğini bilmek gerekir. Hesaplayıcı bu yılları tabloda ayrıca işaretler.

Burada bir süre tuzağı vardır. Kira tespit davası her zaman açılabilir; ama mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır (TBK m.345/2):

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; ve
• dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır.

İkinci koşul sık atlanır: yazılı bildirim yapmış olmak tek başına süresiz koruma sağlamaz, dava yine de o dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılacak dava da yeterlidir (m.345/3). Koşullar kaçırılırsa karar ancak izleyen dönemden itibaren sonuç doğurur — bir kira yılı kaybedilir.

“TÜFE” derken hangi rakam?

Kanun tek bir rakamı adlandırır: on iki aylık ortalamalara göre değişim. TÜİK aynı bültende yıllık değişim (yıllık enflasyon) rakamını da yayımlar ve ikisi çoğu zaman birbirinden farklıdır. Kira artışında kullanılması gereken, bültendeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırıdır. Bu hesaplayıcının kullandığı seri doğrudan TÜİK'in kendi tablosundan alınmıştır.

Tek dönemlik hesap için kira artış oranı hesaplama sayfasına bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Hangi oran uygulanır — TÜFE mi, enflasyon mu?
Kanun tek bir oranı adlandırır: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim (TBK m.344/1). Bu, TÜİK'in aynı bültende açıkladığı yıllık enflasyon rakamı değildir; bülten bu ikisini ayrı satırlarda yayımlar ve çoğu zaman birbirinden farklıdırlar. Hesaplayıcı kanunun aradığı satırı kullanır.

2. Neden 2019 öncesi için başka bir endeks kullanılıyor?
Çünkü kanun değişti. TBK m.344'ün ilk hâli “üretici fiyat endeksindeki artış” diyordu; 17/1/2019 tarihli 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle bu ibare “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” hâline getirildi ve değişiklik 1/1/2019 tarihinden geçerli oldu. Bu yüzden hesaplayıcı 2019 öncesi yenileme dönemlerinde Yurt İçi ÜFE'yi, sonrasında TÜFE'yi esas alır. Ölçütün hangi yılda hangisi olduğunu tabloda ayrıca gösterir. Bir kaydı belirtmek gerekir: kanunun 2019 öncesi metni yalnızca “üretici fiyat endeksindeki artış” diyordu; hangi değişim satırının esas alınacağını yazmıyordu — “on iki aylık ortalamalara göre” nitelemesi kanuna 2019'da girdi. Hesaplayıcı bu dönem için Yİ-ÜFE'nin yıllık değişimini kullanır; bu bir uygulama tercihidir ve sözleşmenizin kendi hükmü başka bir rakama işaret ediyor olabilir.

3. Kira artışının %25 ile sınırlandığı dönem hangisiydi?
Konut kiralarında, 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçemezdi. Bu iki ayrı geçici maddeyle sağlandı: TBK geçici m.1 (8/6/2022 t. 7409 s.K., yürürlük 11/6/2022) 01.07.2023 dâhil olmak üzere o güne kadarki dönemi, geçici m.2 (14/7/2023 t. 7456 s.K.) 02.07.2023 – 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) arasını kapsar; ikisi arasında gün boşluğu yoktur. İki maddenin lafzı aynıdır ve ikisi de şunu ekler: “Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.” Yani tavan değil, ikisinden düşük olanı uygulanır. Bu oranları aşan anlaşmalar fazla miktar yönünden geçersizdir. Hesaplayıcı bu dönemi tabloda ayrıca işaretler.

4. %25 sınırı iş yeri kiralarında da uygulanır mıydı?
Hayır. Her iki geçici madde de “Konut kiraları bakımından” diye başlar; iş yeri kiraları bu sınırın dışındadır. Hesaplayıcıda “iş yeri” seçtiğinizde %25 uygulanmaz.

5. Kiracısı şirket olan iş yerinde neden bazı yıllar “sınır yok” çıkıyor?
Çünkü o yıllarda kanunun ilgili maddesi yürürlükte değildi. 6098 sayılı Kanun'a işlenemeyen hüküm (6217 s.K. geçici m.2, 6353 s.K. ile değişik) şöyledir: “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, ... 344 ... üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Sekiz yıllık süre 30.06.2020'de dolar; yani 01.07.2012 – 30.06.2020 arasında bu tür kiralarda endeks sınırı yoktu, sözleşmede ne kararlaştırıldıysa o geçerliydi. 01.07.2020 ve sonrasındaki yenilemelerde m.344 yeniden uygulanır.

6. Beşinci yıldan sonra neden kesin rakam verilmiyor?
Kanun o noktada formülü bırakır. TBK m.344/3: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” Endeks burada üç ölçütten yalnızca biridir; tek başına üst sınır değildir. Hesaplayıcı bu yılları işaretler ve endekse göre hesaplanan tutarı yalnızca bilgi olarak gösterir.

7. Sözleşmede daha yüksek bir artış yazıyorsa ne olur?
Kanun, tarafların anlaşmasını “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” diye bağlar (m.344/1) ve bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. %25 dönemine ilişkin geçici maddeler ise bunu daha da açık söyler: sınırı aşan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir. Yani fazla ödenen kısım hukuken dayanaksızdır.

8. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa?
O hâlde kira bedeli, “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir” (m.344/2). Kendiliğinden artmaz; bir uyuşmazlık varsa kira tespit davası gündeme gelir. Şunu da bilin: yenileme dönemi 11.06.2022 – 01.07.2024 arasına düşen konut kiralarında, hâkimin bu fıkraya göre belirleyeceği bedel de yüzde yirmi beş sınırına tabidir — geçici maddelerin son cümlesi kuralı “344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da” uygulatır (TBK geçici m.1 ve m.2). Yani o dönemde hakkınızda m.344/2'ye dayanan bir kira tespit davası açıldıysa bu sınırı ileri sürebilirsiniz. Beşinci yıl sonundaki m.344/3 tespiti bakımından ise durum tartışmalıdır: son cümle yalnızca ikinci fıkrayı sayar.

9. Hesaplayıcı hangi ayın oranını kullanıyor?
Yenileme ayından bir önceki aya ait oranı kullanır; çünkü yeni kira yılı başlarken en son açıklanmış olan oran budur. Örneğin 1 Mart'ta yenilenen bir sözleşmede Şubat ayına ait “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır. Bu bir uygulama kabulüdür; kanun ayın adını yazmaz, yalnızca “bir önceki kira yılında” der. Somut uyuşmazlıkta sözleşmenizin kendi hükmü ve dosyanızın özellikleri farklı bir sonuç doğurabilir.

10. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa?
Bu hesaplayıcı o hâli kapsamaz. Kanun ayrı bir kural koyar: “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz” (TBK m.344/4). Yani ilk beş yıl boyunca yıllık artış uygulanmaz. Aynı fıkra, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı m.138 hükmünü saklı tutar; beş yıl geçtikten sonra ise kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkraya göre belirlenir. Ayrıca Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatının yabancı para ile sözleşme yapılmasına ilişkin sınırlamaları saklıdır.

11. Sonuç bağlayıcı mı?
Hayır. Bu araç yaklaşık bir sonuç verir ve hukuki görüş yerine geçmez. Kira bedeli uyuşmazlıklarında sözleşmenin kendi hükümleri, ödeme geçmişi, tahliye taahhüdü, kiralananın durumu ve emsaller belirleyici olur. Değerlendirme için gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza veya iletişim sayfasındaki forma bakabilirsiniz.