Apartman Kararına İtiraz Edilebilir mi? Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Apartman ve site yönetimlerinde en sık duyulan cümlelerden biri şudur: “Toplantıya gitmedim, o karar beni bağlamaz.” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından bu doğru değildir. Usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararı, toplantıya katılmayanlar dâhil bütün kat maliklerini bağlar. Karara katılmıyorsanız yapılması gereken tek şey vardır: süresinde iptal davası açmak.

Kurul nasıl toplanır ve nasıl karar alır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

İlk çağrı üzerine yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantı, ilk toplantı için belirlenen tarihten itibaren en geç on beş gün sonraya bırakılabilir ve bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kural, düşük katılımlı ikinci toplantılarda alınan kararların neden bu kadar etkili olduğunu açıklar.

Kanun bazı konular için daha ağır çoğunluk arar. Örneğin anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler bakımından 19. madde nitelikli çoğunluk ya da rıza koşulları öngörür. Bu nedenle bir kararın geçerliliği tartışılırken önce konusunun hangi maddeye girdiği belirlenmelidir.

İptal davasının süreleri

Kanun'un 33. maddesi üç ayrı durum için üç ayrı süre öngörür:

• Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde.
• Her hâlde: karar tarihinden başlayarak altı ay içinde.

Bu son süre bir üst sınırdır. Kararı hiç duymamış olsanız bile, karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra iptal davası açma imkânı kural olarak kalmaz.

Önemli bir ayrıntı daha: toplantıya katılıp olumlu oy veren kat maliki, kural olarak o kararın iptalini isteyemez. Karara karşı çıkmak istiyorsanız, muhalefetinizin tutanağa geçirilmesi belirleyici olur.

Dava kime, nerede açılır?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, kararın iptalini isteyen kat maliki tarafından, karara katılan diğer kat maliklerine karşı açılır.

Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Hangi kararlar iptal edilebilir?

İptal sebepleri genel olarak üç başlıkta toplanır:

• Usule aykırılık: çağrının usulünce yapılmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması, toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması.
• Kanuna veya yönetim planına aykırılık: kararın, Kanun'un aradığı nitelikli çoğunluk olmadan alınması ya da yönetim planındaki düzenlemeye aykırı olması.
• Dürüstlük kuralına aykırılık: kararın, kat maliklerinden birinin hakkını açıkça zedeleyecek biçimde ve haklı bir sebep olmaksızın alınması.

Aidat borcu ve karar iptali ayrı konulardır

Uygulamada sık yapılan bir hata, karara itiraz etmek için aidat ödemeyi kesmektir. Karar iptal edilene kadar geçerli sayılır; ödenmeyen aidat için gecikme tazminatı işleyebilir ve icra takibi başlatılabilir. Doğru yol, ödemeye devam ederken süresinde iptal davası açmaktır.

Kontrol listesi

• Toplantı tutanağını isteyin. Kimlerin katıldığı, arsa payları ve oy dağılımı belgelenmelidir; süre hesabı buradan yapılır.
• Muhalefetinizi yazdırın. Olumlu oy verdiğiniz bir kararın iptalini istemek kural olarak mümkün değildir.
• Öğrenme tarihini belgeleyin. Toplantıya katılmadıysanız süre, kararı öğrendiğiniz tarihten işler; bu tarihin ispatı size düşer.
• Gündemi denetleyin. Gündemde olmayan bir konuda alınan karar, usule aykırılık sebebi oluşturabilir.
• Altı ayı unutmayın. Öğrenme ne zaman olursa olsun, karar tarihinden itibaren işleyen üst sınır ayrıca hesaplanır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süreler kısadır ve yönetim planındaki özel düzenlemeler sonucu değiştirebilir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.