Ataşehir'de Gayrimenkul: Kat Karşılığı, Teslim Gecikmesi ve 6306

Ataşehir 2008'de ilçe olduğundan beri İstanbul'un hızlı gelişen bölgelerinden biridir. Varyap, Varlık, Nurol, Ağaoğlu projeleri gibi büyük konut siteleri, İFM'nin inşa süreci, ticari merkez binaları ilçeyi inşaat yoğun bir alan hâline getirdi. Bu yoğunluk kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları, teslim gecikmesi, kalite ayıbı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçleri gibi hukuki sorunları gündeme getirir. Bu yazı Ataşehir'de gayrimenkul alıp satan, kat karşılığı sözleşme imzalayan veya kentsel dönüşüme giren vatandaşlar için güncel kuralları ele alır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

1 — Niteliği: karma sözleşme. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin arsasını, müteahhidin yapı yapması karşılığında, bazı bağımsız bölümleri edinmek için verdiği sözleşmedir. Yargıtay içtihadı bunu "eser sözleşmesi + taşınmaz satış vaadi" karma sözleşmesi sayar. Her iki unsur birlikte değerlendirilir; eser sözleşmesi hükümleri (TBK m.470-486) ve taşınmaz satış vaadi hükümleri (TMK m.706, Noterlik K. m.60 kat karşılığı özel şekli) uygulanır.

2 — Şekil: noter senedi. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı sözleşme veya noter tasdikli sözleşme geçersizdir. Ancak Yargıtay içtihadı sözleşmeden kaynaklanan edimler fiilen ifa edilmişse (müteahhit inşaata başlamış, arsa sahibi arsayı teslim etmişse) şekil eksikliğinden geçersizlik iddiası dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

3 — Teslim gecikmesi. Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçtiği halde yapı tamamlanmamışsa müteahhit temerrüde düşer (TBK m.117). Arsa sahibi: (a) ifaya aynen devam ederek gecikme tazminatı, (b) sözleşmeden dönme, (c) alternatif ifa gibi seçeneklere sahiptir (TBK m.123, 125). Ataşehir'de kiralanmış konut gelirlerinin kaybı tazminat matrahına girer; bilirkişi raporu ile hesaplanır.

Konut satış vaadi ve ayıp

4 — Konut satış vaadi: noter senedi. Konut veya iş yeri satış vaadi de noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m.706, Noterlik K. m.60). Vaad eden adının tapuda devredilmesi için satış vaadinin tescil edilmesini (TMK m.1009) isteyebilir. Satış vaadi tescilli hakka dönüştüğünde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

5 — Yapıdaki ayıp: TKHK m.11. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.11 konut ve tatil yeri satışlarında ayıp hükümlerini özel olarak düzenler; ayıplı mal teslim edildiğinde tüketici (a) satın alınandan dönme, (b) satış bedelinin indirimi, (c) ayıpsız misliyle değiştirme, (d) ücretsiz onarım seçeneklerinden birini kullanabilir. Zamanaşımı konutlar için beş yıl, ağır kusur varsa süresiz (6502 m.12).

6 — Yapı kullanma izni. İskân (yapı kullanma izni) olmadan konut tesliminde ayıp mevcuttur. Ataşehir'in bazı projelerinde iskân alınmadan daireler teslim edilmiş ve yıllar sonra ruhsatsız sorunları yaşanmıştır. Alıcı iskân olmayan konut için satış bedelinin indirimi veya onarım isteyebilir.

6306 sayılı Kanun ve kentsel dönüşüm

7 — Riskli yapı tespiti. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3 riskli yapıların tespitini düzenler. Bakanlıkça lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan tespit sonrası riskli yapı tespiti kesinleştiğinde kat malikleri m.6'ya göre dönüşüm sürecine girerler. Ataşehir'in eski apartmanlarında bu süreç yaygın şekilde yaşanmaktadır.

8 — Üçte iki çoğunluk kuralı. 6306 m.6/1 bina maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile dönüşüm kararı alınabileceğini düzenler. Karara katılmayan kat malikinin payı diğer maliklere veya hak sahiplerine değer tespiti sonrası satışa çıkarılabilir. Yargıtay 2024 kararları açık arttırma süreçleri bakımından usul koşullarını sıkılaştırmıştır.

9 — Kira yardımı ve geçici konut. Riskli yapı sahiplerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından aylık kira yardımı ödenir (6306 m.5/2). Miktar her yıl Bakanlıkça güncellenir ve bölgeye göre değişir. İstanbul'da Ataşehir için güncel miktar Bakanlık duyurusundan takip edilir.

Dava: görev ve yetki

10 — Taşınmaza ilişkin kesin yetki. HMK m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tapu iptali, tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, elatmanın önlenmesi gibi davalar Kartal Adliyesi'nde Ataşehir'deki taşınmaz için açılır. Şahsi haklara ilişkin davalarda (kat karşılığı sözleşme ihlali, konut satış vaadinden doğan tazminat) HMK m.6 davalının yerleşim yeri genel yetki kuralıdır.

11 — Görev: miktar sınırı ve dava türü. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar, tazminat miktarı ne olursa olsun, asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.1). TKHK kapsamındaki tüketici davaları (konut alıcısı) ise değerine bakılmaksızın tüketici mahkemesinde görülür (6502 m.73). Ataşehir'den gelen tüketici davaları Kartal Adliyesi tüketici mahkemesinde tevzi edilir.

Sık sorulan sorular

1. Müteahhit konutumu zamanında teslim etmedi, ne yapmalıyım?
Önce yazılı ihtar çekilir ve makul ek süre tanınır (TBK m.123). İhtara rağmen teslim edilmezse ya ifaya devam + tazminat talep edilir ya da sözleşmeden dönülür ve menfi zarar istenir. Dava Kartal Adliyesi asliye hukuk mahkemesinde açılır.

2. İskân olmayan konut aldım, ne yapabilirim?
İskân (yapı kullanma izni) eksikliği ayıptır. 6502 m.11 kapsamında satış bedelinin indirimi, onarım veya misliyle değiştirme talep edilebilir. Dava Kartal tüketici mahkemesinde beş yıl içinde açılır (6502 m.12).

3. Apartmanımız riskli yapı tespit edildi, taşınmak zorunda mıyım?
Riskli yapı tespitinde malikler altmış gün içinde itiraz edebilirler. Üçte iki çoğunlukla dönüşüm kararı alındıktan sonra karara katılmayan malikler açık arttırmaya çıkarılabilir. Devletten kira yardımı alma hakkı vardır.

4. Kat karşılığı sözleşmede müteahhit ipotek koyabilir mi?
Sözleşmede açıkça yetkilendirilmemişse ipotek koyamaz. Yetkilendirilmişse arsa sahibinin payı değil müteahhidin payı üzerine konabilir. Haksız ipotekler iptal davasına konu olabilir (TMK m.1013).

5. Projede reklamda vaadedilen özellikler sağlanmadı, hak talep edebilir miyim?
Evet. 6502 m.5 reklamın sözleşme hükmü sayılabileceğini öngörür; reklamda vaadedilen havuz, spor salonu, çocuk oyun alanı gibi özellikler sağlanmazsa ayıp niteliğindedir ve değer indirimi, tazminat veya ifaya zorlama talep edilebilir.

Bu yazı Ataşehir ve çevresinde gayrimenkul alıp satan, kat karşılığı sözleşme imzalayan veya kentsel dönüşüme giren kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.