Beyoğlu'nda Kira Uyuşmazlıkları: İstiklal, Turistik Kiralama ve Tahliye

Beyoğlu, İstanbul'un en köklü ve en yoğun ticari-turistik ilçelerinden biridir. İstiklal Caddesi'nin perakende hattı, Galata ve Karaköy'ün turistik işletmeleri, Cihangir ve Tarlabaşı'nın konut mahalleleri birbirinden çok farklı kira dinamikleri doğurur. Dükkân kirası, tam katlı iş yeri kiralaması, kısa dönem turistik kiralama ve konut kirası — hepsi aynı ilçede. Bu yazı Beyoğlu'nda kiracı veya kiralayan olan kişiler için güncel kira hukuku kurallarını ve ilçeye özgü tipik uyuşmazlıkları ele alır.

Kira artış kuralı: TBK m.344

1 — Konut kiralarında güncel kural: TÜFE 12 ay ortalama. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, kira artışı için üst sınır olarak 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını belirler. 11/06/2022'de yürürlüğe giren TBK geçici m.1 ile konut kiralarında 11/06/2022-01/07/2024 arasındaki yenileme dönemlerinde artış %25 ile sınırlıydı; bu geçici hüküm 02/07/2024'ten itibaren sona erdi. Beyoğlu'nun konut kiraları da artık TBK m.344/1'in TÜFE 12 aylık ortalama kuralına tabidir.

2 — Çatılı iş yeri kiraları. Çatılı iş yeri kiraları için TÜFE 12 aylık ortalama kuralı her zaman yürürlükteydi; geçici %25 sınırı yalnız konutlara uygulanmıştı. İstiklal Caddesi'ndeki perakende dükkân, Galata'daki butik otel veya Karaköy'deki restoran kiralamış tacir ve esnaf için TBK m.344/1 güncel esastır.

3 — Beşinci yıl: hakim takdiri. TBK m.344/3, kira sözleşmesinin beş yılı doldurduğu yenileme döneminde kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurma hakkını düzenler. Mahkeme TÜFE'yi aşmayacak şekilde emsal kiraları ve taşınmazın durumunu değerlendirerek hakkaniyete göre karar verir. Beşinci yılı dolduran Beyoğlu'ndaki eski kira sözleşmelerinde kira tespit davası doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).

Tahliye nedenleri

4 — İhtiyaç nedeniyle tahliye. TBK m.350/1 ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konutu kullanma ihtiyacı halinde dava açabileceğini düzenler. İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Belirli süreli sözleşmede süre bitiminde, belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim süresinden sonraki dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde dava açılır.

5 — İki haklı ihtar tahliyesi. TBK m.352/2 kiracının bir yıl içinde iki kez haklı sebeple yazılı ihtar edilmesi halinde kira dönemi sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabileceğini düzenler. İhtarların farklı aylara ait olması gerekir (Yargıtay HGK 2010/6-397 esas, 2010/506 karar). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

6 — Yeni malikin ihtiyaç tahliyesi. TBK m.351 taşınmazı sonradan edinen kişinin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi ve altı ay sonra dava açabilmesi şartıyla ihtiyaç tahliyesi talep edebileceğini düzenler. Beyoğlu'nun alım-satım hareketli ilçelerinden biri olması nedeniyle bu tahliye nedeni sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.

Beyoğlu'nda özel durumlar

7 — Turistik kısa dönem kiralama. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (1/1/2024 yürürlük) kısa dönem (100 gün altı) turistik kiralamaları Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağladı. İzinsiz turistik kiralama idari para cezası doğurur. Beyoğlu'nda Airbnb benzeri platform üzerinden kiralama yapan ev sahipleri için izin alınması zorunludur; aksi halde komşuluk ve apartman yönetimi şikâyetleri de gündeme gelir.

8 — Kat malikleri kurulu kararı ve "turistik tahsis" yasağı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 kat maliklerinin oybirliği ile ortak kullanım şekli kuralı belirleyebileceğini düzenler. Kat malikleri kurulu "dairenin turistik amaçla kiralanamaması" kararı alabilir; bu karar bağlayıcıdır. Beyoğlu'nun özellikle Galata ve Cihangir'deki tarihi binalarında bu kararlar sık görülür.

9 — İstiklal Caddesi perakende kirası. İstiklal Caddesi perakende kira pazarı 2020'den sonra önemli dalgalanmalar yaşadı: pandemi döneminde boşalan dükkânlar, 2022-2024'te hızlı artan kiralar, 2025 sonrası dengelenme. TBK m.344 TÜFE sınırı burada da geçerlidir; ancak çatılı iş yeri olduğu için ayrı dönem (%25) uygulanmadı — her zaman TÜFE kuralı işledi.

Depozito ve kira sözleşmesi

10 — Depozito üç aylık kira sınırı. TBK m.342 konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence olarak kiracıdan en çok üç aylık kira bedeli alınabileceğini düzenler. Depozito banka hesabına, kiracının muvafakati olmadan çekilemeyecek şekilde yatırılmalıdır. Nakit elden alınan depozito uygulamada yaygın olsa da yasa aykırıdır.

11 — Dava şartı arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/A ile 1/9/2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanıyor. Kira bedelinin tahsili dışındaki kira uyuşmazlıkları (tahliye, tespit, uyarlama) için arabuluculuğa başvurmadan dava açılamaz.

Sık sorulan sorular

1. İstiklal Caddesi'nde dükkân kiraladım; kira zammı sınırı var mı?
Evet. TBK m.344/1 TÜFE 12 aylık ortalama değişim üst sınırını belirler. Çatılı iş yeri kirası için her zaman bu kural geçerliydi; konutlardaki %25 sınırı iş yerine uygulanmadı.

2. Daireyi Airbnb'de kiralıyorum; yasal mıyım?
7464 s.K. (1/1/2024 yürürlük) kısa dönem (100 gün altı) kiralamayı Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağladı. İzin yoksa idari para cezası. Ayrıca kat malikleri kurulu kararı turistik tahsisi yasaklamış olabilir (KMK m.28).

3. Beş yıldır kiralıyorum; kira tespiti yaptırabilir miyim?
Evet. TBK m.344/3 beş yıllık yenileme döneminde kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini mümkün kılar. Dava Beyoğlu'nun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır; arabuluculuk şarttır.

4. Ev sahibim "ihtiyaç var" diyor; haklı mı?
TBK m.350 ihtiyaç tahliyesine izin verir ama ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme ihtiyaç iddiasını araştırır; tahliye sonrası üç yıl içinde başkasına kiralanırsa tazminat yükümlülüğü doğar (TBK m.355).

5. Beyoğlu'nda kira davamı nereye açacağım?
HMK m.4/1-a kira uyuşmazlıklarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. Beyoğlu'nun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesi İstanbul Adliyesi'ndedir (Çağlayan).

Bu yazı Beyoğlu'nda kira uyuşmazlığı yaşayan kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir. TÜFE verisi her ay TÜİK tarafından güncellenir.