Fatih'te Miras ve Ortaklığın Giderilmesi: Vakıf Şerhi, 7571 Geçişi

Fatih, İstanbul'un Tarihi Yarımadası'nı kapsayan ve Osmanlı döneminden kalma aile mülkiyetinin yoğun bulunduğu bir ilçedir. Sultanahmet, Beyazıt, Fener-Balat gibi tarihi mahalleleri, Çarşamba ve Eminönü ticari bölgeleri birbirinden farklı miras yapıları gösterir. Fatih'in çok sayıda apartmanı ve dükkânı aynı aileye kuşaklar boyu kaldığı için miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, vakıf şerhi incelemesi gibi özel uyuşmazlıklar sık görülür. Bu yazı Fatih'te taşınmaz mirası ile ilgilenen kişiler için güncel miras ve ortaklık giderme kurallarını, önalım hakkının yeni hak düşürücü sürelerini ele alır.

Mirasın açılması ve veraset belgesi

1 — Yetkili mahkeme: son yerleşim yeri. TMK m.575 mirasın murisin ölüm anında başlayacağını; TMK m.598 veraset belgesinin talep üzerine verileceğini düzenler. HMK m.384 mirasçılık belgesi için her mirasçının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesini yetkili kılar; Fatih'te yaşayan bir mirasçı veraset belgesini İstanbul Adliyesi'nden (Çağlayan) alabilir. Noterden de alınabilir (Noterlik K. m.72).

2 — Yasal mirasçılar: TMK m.495-501. Zümre sistemine göre birinci zümre altsoy (çocuklar, torunlar), ikinci zümre anne-baba ve kardeşler, üçüncü zümre büyükanne-büyükbaba. Eş saklı paylıdır (TMK m.499): altsoy ile 1/4, anne-baba ile 1/2, kardeşlerle 3/4, hepsinin yokluğunda mirasın tamamı.

3 — Reddi miras: üç ay. TMK m.606 mirasçının mirası reddetme hakkını kabul eder; süre üç aydır. Fatih'te bulunan taşınmazın mirasa dahil olması yanı sıra ciddi borçlar da varsa reddi miras değerlendirilebilir. Red beyanı sulh hukuk hâkimine yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davası

4 — Niteliği: mutlak dava. TMK m.698 ve m.699 mirasçılar arasında müşterek mülkiyete tabi malın bölünemediği durumda ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini kabul eder. Dava mutlak bir dava olup bir mirasçı tek başına açarak diğerlerini davalı gösterebilir.

5 — Taksim mi, satış mı? Mahkeme öncelikle aynen taksimi inceler (TMK m.699/2); taşınmaz birden çok bağımsız bölüme ayrılabiliyor ve değer orantılı bölünebiliyorsa aynen taksim yapılır. Fatih'in tarihi yarımadadaki aile apartmanlarında katların ayrı bölümlere taksim edilebilmesi mümkünse aynen taksim verilebilir; aksi halde satış yoluyla ortaklık giderilir (TMK m.699/3).

6 — Görev ve yetki. HMK m.4/1-b ortaklığın giderilmesi davalarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. HMK m.12 taşınmaz davalarında kesin yetki getirir; Fatih'teki taşınmaz için dava İstanbul Adliyesi (Çağlayan) sulh hukukta açılır.

Önalım (şufa) hakkı — 7571 sayılı Kanun geçişi

7 — Önalım hakkı: TMK m.732. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak kişisel niteliktedir ve her satış için yeniden doğar.

8 — Hak düşürücü süre: 7571 geçişi. ⚠️ TMK m.733/3'teki hak düşürücü süre 7571 sayılı Kanun ile değiştirildi. 25/12/2025 öncesi yapılmış satışlarda bildirimden itibaren iki yıl; bildirilmemişse her halükârda iki yıl. 25/12/2025 sonrasında yapılan satışlarda bir yıl. Fatih'teki paydaşlar için satış tarihine göre süre hesabı kritiktir.

9 — Önalım bedeli ve dava. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masraflarıdır (TMK m.734). Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.1); yetki, taşınmazın bulunduğu yerdedir (HMK m.12).

Fatih'in özel durumları

10 — Vakıf şerhli taşınmazlar. Fatih'in Tarihi Yarımada bölgesindeki bazı taşınmazlar üzerinde "vakıf şerhi" bulunur — Osmanlı dönemindeki vakıflardan kalma hak kısıtlamaları Vakıflar Genel Müdürlüğü denetimine tabidir. Vakıf şerhli taşınmazın miras yoluyla devrinde satış, tasfiye veya değişiklik için önce Vakıflar Genel Müdürlüğü iznine başvurulmalıdır.

11 — Kentsel dönüşüm ve 6306. Fatih'in bazı mahallelerinde (özellikle Fener-Balat, Zeyrek) riskli yapı tespiti sonrası 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projeleri gündemde. Üçte iki çoğunlukla dönüşüm kararı alındığında (6306 m.6/1), karşı çıkan mirasçının payı açık arttırmaya çıkarılabilir. Tarihi binalarda ise Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu izni şartı aranır.

Sık sorulan sorular

1. Fatih'teki apartmanın tapusu dedemin adına; nasıl bana geçer?
Önce veraset belgesi alınır (noter veya sulh hukuk mahkemesi). Belgeyle tapu müdürlüğüne başvurup intikal işlemi yapılır. Diğer mirasçılarla paylı mülkiyet oluşursa ortaklığın giderilmesi için ayrıca dava açılabilir.

2. Kardeşim Fatih'teki paydaş payını komşuya sattı; önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Evet. Satış 25/12/2025 öncesiyse iki yıl, sonrasıysa bir yıl içinde dava açılır (TMK m.733/3, 7571 s.K. geçişi). Dava İstanbul Adliyesi'nde asliye hukuk mahkemesinde açılır.

3. Vakıf şerhli bir mülkü satabilir miyim?
Vakıflar Genel Müdürlüğü izni gereklidir. İzin verilirse satış yapılabilir; verilmezse satış sınırlanır. Vakıf şerhleri Osmanlı dönemindeki vakıflardan kalma kısıtlamaları kapsar.

4. Fener'deki eski binamız riskli yapı tespit edildi; ne olur?
6306 s.K. uyarınca malikler altmış gün içinde itiraz edebilir. Üçte iki çoğunlukla dönüşüm kararı alındığında karşı çıkan malikler açık arttırmaya çıkarılabilir. Tarihi binalarda Koruma Bölge Kurulu izni de ayrıca gereklidir.

5. Reddi miras süresi geçti ama borç yük olacak; ne yapabilirim?
Üç aylık süre geçtikten sonra "mirasın hükmen reddi" imkânı sınırlıdır (TMK m.610); mirasbırakanın terekesinin borç bakımından fiilen tasarruf edilmemiş olması ispat edilirse mümkün olabilir. Tereke tasfiyesi başka bir seçenektir.

Bu yazı Fatih ve çevresinde miras ve ortaklığın giderilmesi davası ile ilgilenen kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.