Hangi Araziler Zilyetlikle Kazanılamaz?

Tapusuz bir araziyi uzun yıllar ekip biçmek, çevirmek, üzerine yapı yapmak — bunların tapuya dönüşeceği yaygın bir beklentidir. Oysa bazı taşınmazlar bakımından bu kapı tümüyle kapalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin incelenen kararı, uygulamada az bilinen bu engeli ve mahkemenin yapması gereken araştırmayı ortaya koyuyor.

Engelin adı: emvali metruke

Kararın merkezinde, taşınmazın öncesinin kaçak ve yitik kişilerden (mütegayip eşhastan) kalıp kalmadığı sorusu vardır. Bu nitelikteki kişilerden kanun gereği Hazineye intikal eden taşınmazların, süresi ne olursa olsun zilyetlikle kazanılması mümkün değildir.

Buradaki “süresi ne olursa olsun” ifadesi kritiktir. Zilyetlikle kazanmada normalde belirli bir süre ve koşullar aranır; ancak bu tür taşınmazlarda süre hiçbir şey değiştirmez. Elli yıl da kullanılsa sonuç aynıdır.

Mahkeme neyi eksik bıraktı?

Daire, mahkemece yöntemince araştırma yapılmadığını saptamıştır. Eksik bırakılanlar şunlardır:

• Davayı aydınlatma ödevi uyarınca, taşınmazın emvali metruke olup olmadığı konusunda Hazinenin elindeki kayıtlar (Arazi Tahrir Cetveli Defteri, ecrimisil ihbarnameleri, tapu tahrir kayıtları vb.) temin edilmemiştir.
• Taşınmaz imar kapsamına alınmadan önce kadastral paftadaki komşuları belirlenmemiş; komşu parsellerin tutanakları ve eki kayıtlardan yararlanılarak, bu kayıtların dava konusu taşınmazın yönünü emvali metruke okuyup okumadığı saptanmamıştır.
• Yerel bilirkişi ve tarafların göstereceği tanıklar aracılığıyla taşınmazın öncesi sorulup belirlenmemiştir.

Yapılması gereken araştırma

Kararda izlenecek yol ayrıntılı biçimde gösterilmiştir:

• Taşınmazın imar uygulaması görmeden önceki kadastral komşuları belirlenmeli; komşu taşınmazların kadastro tespit tutanakları, varsa tespite esas tapu kayıtları, dayanak belgeleri ve haritaları tesislerinden itibaren tüm tedavülleriyle getirtilmelidir.
• Hazinenin elinde bulunan kayıtlar temin edilmelidir.
• Mahallinde; yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişiler arasından seçilecek en az üç kişilik yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları ve fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır.
• Keşifte, taşınmazın öncesinin kaçak ve yitik kişilerden kalıp kalmadığı etraflıca sorulmalı ve maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalıdır.
• Komşu taşınmazların tespitine esas tapu kayıtları tüm tedavülleri ve varsa haritalarıyla mahallinde uygulanmalıdır.

Neden komşu parsellere bakılıyor?

Bu, kararın en pratik ayrıntısıdır. Bir taşınmazın niteliği çoğu zaman kendi kaydından değil, komşularının kayıtlarından okunur. Eski kadastro tutanaklarında sınır tarif edilirken “doğusu emvali metruke” gibi ifadeler kullanılmıştır. Komşu parselin tutanağı, dava konusu taşınmazın geçmişine ışık tutar.

Pratik başlıklar

• Zilyetlik süresi tek başına yeterli değildir. Taşınmazın kazanılmaya elverişli olup olmadığı ayrıca araştırılır.
• Komşu parsel kayıtlarını isteyin. Kendi parselinizin kaydı sessizse cevap yanınızdaki parseldedir.
• Yerel bilirkişi seçimi denetlenmelidir. Davada yararı bulunan ya da yöreyi bilmeyen kişilerin beyanı sonucu sakatlar.
• Tanık beyanı somut olaya dayanmalıdır. “Öteden beri buranın sahibiydi” türü genel ifadeler yeterli görülmez.
• İmar öncesi duruma bakılır. İmar uygulaması sonrası oluşan parsel, geçmişi gizleyebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Yargıtay kararları yalnızca ait oldukları uyuşmazlık bakımından sonuç doğurur; tapusuz taşınmazlarda kazanma koşulları taşınmazın niteliğine göre değişir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.