İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: TBK m.352/2 Uygulaması

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yollarından biri de "iki haklı ihtar nedeniyle tahliye"dir. TBK m.352/2 kiracının bir kira dönemi içinde iki kez haklı sebeple ihtar edilmesi halinde kira dönemi sonundan itibaren bir ay içinde kiralayana tahliye davası açma hakkı tanır. Bu düzenleme konut kiraları ile çatılı iş yeri kiralarında uygulanır; sade bir hüküm gibi görünse de uygulamada Yargıtay içtihadı pek çok özellik ekler. Bu yazı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartlarını, Yargıtay içtihatlarını ve uygulamadaki tuzakları ele alır.

İki haklı ihtar şartları

1 — Kanun lafzı: TBK m.352/2. "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

2 — İhtarın "haklı" olması. İhtar kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle olmalıdır. Komşu haklarına aykırı davranış, taşınmaza zarar verme, izinsiz alt kira gibi diğer sebeplerle çekilen ihtarlar bu madde kapsamında sayılmaz; onlar için TBK m.316 (özenle kullanma yükümlülüğü ihlali) veya TBK m.321 (alt kiraya verme yasağı) özel yolları vardır. Yargıtay HGK 2010/6-397 esas, 2010/506 karar bu ayrımı net olarak kurar.

3 — İhtarın yazılı olması. İhtar yazılı yapılmak zorundadır. Noter aracılığıyla çekilen ihtarnameler en güvenli yol olmakla birlikte, taahhütlü mektup, iadeli taahhütlü mektup veya KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) de yazılılık şartını karşılar. Yargıtay'ın bir kararında WhatsApp mesajının yazılı ihtar sayılmayacağı belirtilmiştir çünkü teslim alındı kanıtı denetlenemez (6098 TBK m.112 anlamında).

İhtarların farklı aylara ait olması

4 — Yargıtay 6. HD içtihadı. Yargıtay 6. HD'nin yerleşik içtihadına göre iki ihtarın farklı kira dönemlerine (aylara) ait olması gerekir. Bir ihtarname içinde "Mart ve Nisan ayı kiralarını ödeyin" yazılı olması tek ihtar sayılır; iki ayrı ihtar değildir. Yani Mart kirasının ödenmemesi için bir ihtar, Nisan kirasının ödenmemesi için ikinci bir ihtar çekilmelidir.

5 — İhtar üzerine ödemenin etkisi. Kiracı ihtar üzerine kirayı ödediği zaman ne olur? Yargıtay'a göre ihtarın niteliği değişmez; "haklı ihtar" sayılmaya devam eder. Önemli olan ihtarın yapıldığı anda kira borcunun ödenmemiş olmasıdır. Kiracı ihtara rağmen ödememişse icra takibi gündeme gelir; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise ayrı bir süreçtir.

6 — Aynı yıl içinde. İki ihtar aynı kira yılı içinde olmalıdır. Kira yılı sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden sonraki 12 aylık dönemdir; takvim yılı değildir. Örneğin 15.03.2025'te başlayan bir kira sözleşmesi için ilk kira yılı 15.03.2025-14.03.2026 dönemidir.

Dava süresi ve usulü

7 — Bir aylık hak düşürücü süre. Tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; süresinde dava açılmazsa aynı iki ihtara dayanarak sonraki yıl dava açılamaz. Yeni bir kira yılında yeni iki haklı ihtar gerekir.

8 — Dava şartı arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/A ile 1/9/2023'ten itibaren kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk kuralı başladı. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da arabuluculuk kapsamındadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

9 — Görev ve yetki. HMK m.4/1-a kira uyuşmazlıklarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. İstanbul'da ilçelere göre tevzi yapılır.

Uygulamadaki tuzaklar

10 — Kiracının "haklı sebeple ödememe" savunması. Kiracı bazı durumlarda kirayı ödememe hakkına sahip olabilir: ayıp (TBK m.305), tahsis dışına uygunluğun bozulması, ihtiyati tedbir ile kira muhafazaya alınması. Bu durumlarda ihtar "haklı" sayılmayabilir ve iki haklı ihtar şartı sağlanmaz.

11 — Ödeme emirleriyle karışıklık. İcra ve İflas Kanunu m.269 "tahliye talepli icra takibi" (iki aylık ödeme emri) ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye karıştırılmamalıdır. Birincisi icra müdürlüğünde başlar ve farklı sürelerle (iki ay içinde dava açma) işler; ikincisi doğrudan mahkemede açılan dava yoludur.

Sık sorulan sorular

1. İki ayrı ihtarname çekmedim, tek ihtarnamede iki ay yazılıdır. Dava açabilir miyim?
Yargıtay içtihadına göre tek ihtarnamede iki ay belirtilmesi tek ihtar sayılır. İki ayrı ihtarname çekilmelidir. Mevcut durumda dava açılırsa muhtemelen reddedilir.

2. Kiracım ihtar üzerine ödemeyi yaptı, ihtar hâlâ "haklı" sayılır mı?
Evet. Yargıtay içtihadına göre ihtarın yapıldığı anda kira borçlu olduğu için ihtar "haklı"dır. Sonradan ödeme ihtarın niteliğini değiştirmez.

3. İki haklı ihtar vardı ama bir aylık dava süresini kaçırdım, ne yapmalıyım?
Bir aylık süre hak düşürücüdür. Aynı iki ihtarla sonraki yıl dava açılamaz. Yeni kira yılında kiracı yine ödemediği için yeni ihtarlar çekip yeniden dava açma yolunu izlemek gerekir.

4. KEP ile ihtar çekebilir miyim?
Evet. Kayıtlı Elektronik Posta Türk hukukunda noter yazısı gibi yazılılık ve ispat güvencesi sunar. Kiracının KEP adresi varsa (tacir kiracılar için zorunludur) bu yolla çekilen ihtar geçerlidir.

5. Arabuluculuk toplantısında kiracım kirayı ödemeyi teklif ederse davamı reddedilir mi?
Hayır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının amacı mevcut kira borcunu tahsil değil, kira sözleşmesini sona erdirmektir. Arabuluculukta kiracının kirayı ödeme teklifi tahliye talebini otomatik ortadan kaldırmaz; kiracı tahliye konusunda da uzlaşmalıdır.

Bu yazı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları mevzuat.gov.tr ve kararlar.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.