Kadıköy'de Kira Uyuşmazlıkları: Tespit, Tahliye ve 2026 Kuralları

Kadıköy, İstanbul'un yüksek talep gören konut piyasalarından biridir. Moda, Caferağa, Osmanağa gibi eski Kadıköy merkezinde yıllar önce yapılmış apartmanlarda kiracı-kiralayan uyuşmazlıkları yaygındır; Fenerbahçe-Kalamış-Caddebostan sahil hattında ise premium kiralar söz konusudur. Göztepe, Erenköy, Suadiye'de aile apartmanları, Bostancı'da yüksek binalar farklı kira sorunları doğurur. Bu yazı Kadıköy'de kiracı veya ev sahibi olan kişiler için güncel kira hukuku kurallarını, dava yollarını ve 2024-2026 arası değişimleri ele alır.

Kira artış kuralı: TBK m.344

1 — Konut kiralarında güncel kural: TÜFE 12 ay ortalama. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, kira artışı için üst sınır olarak 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını belirler. 11/06/2022'de yürürlüğe giren TBK geçici m.1 ile konut kiralarında 11/06/2022-01/07/2024 arasındaki yenileme dönemlerinde artış %25 ile sınırlıydı; bu geçici hüküm 02/07/2024'ten itibaren sona erdi. 2024 Temmuz sonrasında konut kiraları da artık TBK m.344/1'in TÜFE 12 aylık ortalama kuralına tabidir.

2 — Çatılı iş yeri kiraları. Çatılı iş yeri kiraları için zaten TÜFE 12 aylık ortalama kuralı yürürlükteydi; geçici %25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmıştı. Kadıköy'de dükkân, ofis, atölye gibi çatılı iş yeri kiralamış tacir veya esnaf için TBK m.344/1 güncel esastır.

3 — Beşinci yıl: hakim takdiri. TBK m.344/3, kira sözleşmesinin beş yılı doldurduğu yenileme döneminde kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurma hakkını düzenler. Mahkeme, TÜFE'yi aşmayacak şekilde, emsal kiraları ve taşınmazın durumunu değerlendirerek hakkaniyete göre karar verir. Beşinci yılı dolduran Kadıköy kiralarında kira tespit davası doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).

Tahliye nedenleri

4 — İhtiyaç nedeniyle tahliye. TBK m.350/1 ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konutu kullanma ihtiyacı halinde dava açabileceğini düzenler. İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Belirli süreli sözleşmede süre bitiminde, belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim süresinden sonraki dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde dava açılır.

5 — İki haklı ihtar tahliyesi. TBK m.352/2 kiracının bir yıl içinde iki kez haklı sebeple ihtar edilmesi halinde kira dönemi sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabileceğini düzenler. "Haklı ihtar" kirayı zamanında ödememek, komşu haklarına saygısızlık, taşınmaza zarar verme gibi sebeplerdir. İhtarların yazılı ve farklı aylara ait olması gerekir.

6 — Yeni malikin ihtiyaç tahliyesi. TBK m.351 taşınmazı sonradan edinen kişinin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi ve altı ay sonra dava açabilmesi şartıyla ihtiyaç tahliyesi talep edebileceğini düzenler. Kadıköy'ün alım-satım hareketli ilçelerinden biri olması nedeniyle bu tahliye nedeni sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.

Kadıköy'de dava mahkemesi ve usul

7 — Görev: sulh hukuk mahkemesi. HMK m.4/1-a kira uyuşmazlıklarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. Kadıköy'de sulh hukuk mahkemesi bulunmadığından (adliye kapatılmıştır) dava Kartal Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

8 — Yetki: taşınmazın bulunduğu yer. HMK m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı getirir; kira tespiti gibi şahsi haklara ilişkin davalarda ise HMK m.6 (davalının yerleşim yeri) ve HMK m.10 (sözleşmenin ifa yeri) seçenekleri geçerlidir. Kadıköy'deki kira uyuşmazlıklarında taşınmaz yeri ve çoğunlukla kiracının yerleşim yeri (taşınmaz) Kadıköy olduğundan Kartal Adliyesi doğal yetkilidir.

9 — Arabuluculuk dava şartı mı? Kiracı ve kiralayan arasındaki uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı 6325 sayılı Kanun m.18/A'da 1/9/2023'ten itibaren uygulanmaya başladı. Kira bedelinin tahsili dışındaki kira uyuşmazlıklarında (tahliye, tespit, kira tutarı, uyarlama) arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa dava usulden reddedilir.

Depozito ve kira sözleşmesi

10 — Depozito üç aylık kira sınırı. TBK m.342 konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence olarak kiracıdan en çok üç aylık kira bedeli alınabileceğini düzenler. Depozito banka hesabına, kiracının muvafakati olmadan çekilemeyecek şekilde yatırılmalıdır. Nakit elden alınan depozito uygulamada yaygın olsa da yasa aykırıdır. Kiracı sözleşme sonunda zararı belgelenmemiş depozitonun iadesini talep edebilir.

11 — Yazılı sözleşmenin önemi ve e-devlet. Kira sözleşmesinin yazılı olması şekle bağlı değildir ancak ispat kolaylığı sağlar. Noter onayı veya e-devlet üzerinden Dijital Kira Sözleşmesi uygulaması 2024'te başladı; taraflar e-imza ile sözleşme oluşturup Tapu Kadastro altyapısına kaydettirebilir.

Sık sorulan sorular

1. Ev sahibim bu yıl kiramı %60 artırmak istiyor, hakkı var mı?
Hayır. TBK m.344/1 kira artışını 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı ile sınırlar. %25 sınırı 2024 Temmuz'da sona erdi; şu an geçerli sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır. Eylül 2026 verilerine göre bu oran %31,49 civarındadır (TÜİK bülteni; her ay güncellenir).

2. Beş yıldır oturuyorum, kira tespiti yaptırabilir miyim?
Evet. TBK m.344/3 beş yıllık yenileme döneminde kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini imkân verir. Dava Kartal Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; arabuluculuk dava şartıdır.

3. Ev sahibim "ihtiyacım var" diyerek beni çıkarabilir mi?
TBK m.350 ihtiyaç tahliyesine izin verir ama ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme ihtiyaç iddiasını araştırır; tahliye sonrası üç yıl içinde başkasına kiralanırsa tazminat yükümlülüğü doğar (TBK m.355).

4. Dükkân kiraladım, kira artışında %25 sınırı bana da uygulanır mıydı?
Hayır. %25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmıştı (TBK geçici m.1); çatılı iş yeri kiraları için her zaman TÜFE 12 aylık ortalama kuralı yürürlükteydi.

5. Depozitomu geri alamıyorum, ne yapmalıyım?
Önce kiralayana yazılı ihtar çekilir. Olumlu cevap gelmezse arabuluculuk süreci başlatılır (6325 m.18/A); anlaşma sağlanmazsa Kartal Adliyesi'nde sulh hukukta alacak davası açılır.

Bu yazı Kadıköy ve çevresinde kira uyuşmazlığı yaşayan kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir. TÜFE verisi her ay TÜİK tarafından güncellenir.