Kadıköy'de Miras ve Ortaklığın Giderilmesi: Önalım 7571 Geçişi

Kadıköy'ün Fenerbahçe, Kalamış, Caddebostan, Suadiye, Göztepe, Erenköy gibi semtlerinde onlarca yıldır aynı aileye ait apartmanlar bulunur. Bir aile reisi vefat ettiğinde taşınmaz, miras hükümleri gereği tüm mirasçılar arasında müşterek mülkiyet hâline gelir. Pay sahipleri arasında anlaşmazlık çıkınca ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa) hakkı, miras payının devri gibi davalar gündeme gelir. Bu yazı Kadıköy'de mirasa konu taşınmazı olan kişiler için güncel miras ve ortaklık giderme kurallarını, önalım hakkının yeni hak düşürücü sürelerini ele alır.

Mirasın açılması ve veraset belgesi

1 — Yetkili mahkeme: son yerleşim yeri. TMK m.575 mirasın murisin ölüm anında başlayacağını; TMK m.598 veraset belgesinin (mirasçılık belgesi) talep üzerine verileceğini düzenler. HMK m.384 mirasçılık belgesi için her mirasçının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesini yetkili kılar; yani Kadıköy'de yaşayan bir mirasçı veraset belgesini Kartal Adliyesi'nden alabilir. Noterden de alınabilir (Noterlik K. m.72); nüfus kayıtları açıksa noter işlemi daha hızlıdır.

2 — Yasal mirasçılar: TMK m.495-501. Zümre sistemine göre birinci zümre altsoy (çocuklar, torunlar), ikinci zümre anne-baba ve kardeşler, üçüncü zümre büyükanne-büyükbaba. Her zümrede köken esastır; önceki zümre tam olduğunda sonraki zümre pay almaz. Eş saklı paylıdır (TMK m.499): altsoy ile birlikte 1/4, anne-baba ile birlikte 1/2, kardeşlerle birlikte 3/4, hepsinin yokluğunda ise mirasın tamamı.

3 — Reddi miras: üç ay. TMK m.606 mirasçının mirası reddetme hakkını kabul eder; süre üç aydır. Kadıköy'de bulunan taşınmazın mirasa dahil olması yanı sıra ciddi borçlar da varsa reddi miras değerlendirilebilir. Red beyanı sulh hukuk hâkimine yapılır (Kartal). Sulandırılan red beyanı veya üç aylık süre geçmişse hükümsüzdür.

Ortaklığın giderilmesi davası

4 — Niteliği: mutlak dava. TMK m.698 ve m.699 mirasçılar arasında müşterek mülkiyete tabi malın bölünemediği durumda ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini kabul eder. Dava mutlak bir dava olup bir mirasçı tek başına açarak diğerlerini davalı gösterebilir. Mahkeme olarak taksim veya satış seçeneklerinden birine karar verir.

5 — Taksim mi, satış mı? Mahkeme öncelikle aynen taksimi inceler (TMK m.699/2); taşınmaz birden çok bağımsız bölüme ayrılabiliyorsa ve değer orantılı bölünebilir ise aynen taksim yapılır. Kadıköy'ün sahil mahallelerindeki aile apartmanlarında katların ayrı bölümlere ayrılabilmesi mümkünse mahkeme aynen taksime karar verebilir; aksi halde satış yoluyla ortaklık giderilir (TMK m.699/3).

6 — Görev ve yetki. HMK m.4/1-b ortaklığın giderilmesi davalarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. Taşınmaza ilişkin davalarda HMK m.12 taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kadıköy'deki bir taşınmaz için dava Kartal Adliyesi'nde sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Önalım (şufa) hakkı — yeni süreler

7 — Önalım hakkı: TMK m.732. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak paylı mülkiyete tabi her taşınmaz için otomatik olarak doğar; önalım hakkı aynî değil kişiseldir.

8 — Hak düşürücü süre: 7571 sayılı Kanun geçişi. ⚠️ TMK m.733/3'teki hak düşürücü süre 7571 sayılı Kanun ile değiştirildi. 25/12/2025 öncesi yapılmış satışlarda satışın bildirilmesinden itibaren iki yıl; bildirilmemişse her halükârda iki yıl. 25/12/2025 sonrasında yapılan satışlarda bildirimden itibaren bir yıl; bildirilmemişse her halükârda bir yıl. Yani önalım hakkını kullanmak isteyen Kadıköy'deki paydaşın satış tarihine göre süre hesabını doğru yapması gerekir.

9 — Önalım bedeli ve dava. Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masraflarıdır (TMK m.734). Satış bedelinin düşük gösterildiği muvazaa iddiasında gerçek bedel araştırılır. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.1); yetki, taşınmazın bulunduğu yerdedir (HMK m.12).

Kadıköy'de özel durumlar

10 — Yıkılıp yenilenen apartmanlar: 6306. Kadıköy'de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yenilenen aile apartmanlarında yeni oluşan bağımsız bölümler mirasçılar arasında yeniden pay edilir. Yenileme sözleşmesinin tüm mirasçıların onayı ile imzalanması gerekir; aksi halde "ortaklığın giderilmesi + müteahhit sözleşmesi" ikili dava yolu açılır.

11 — Yabancı mirasçılar ve milli hukuk. Kadıköy'de yaşayan vatandaşların yurt dışındaki mirasçıları için MÖHUK m.20 mirasın murisin milli hukukuna tabi olduğunu düzenler. Taşınmazlar için ise taşınmazın bulunduğu yer hukuku (lex rei sitae) uygulanır; Kadıköy'deki taşınmaz Türk hukukuna tabi tutulur. Yabancı mirasçıların Türkiye'de temsil ve işlem yapması için noter onaylı apostil veya konsolosluk tasdiki gerekir.

Sık sorulan sorular

1. Babam Kadıköy'de vefat etti, veraset belgesini nereden alırım?
Noter veya sulh hukuk mahkemesinden. Noterde nüfus kayıtları açıksa işlem birkaç gün sürer. Mahkemeden almak için Kartal Adliyesi sulh hukuk mahkemesi veya mirasçının kendi bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur (HMK m.384).

2. Dört kardeşim var, bir aile apartmanı 1/5 payıma düşüyor, kirayı tek başıma alıyorum sorun olur mu?
Evet olur. Paylı mülkiyette her paydaş payına göre semerelerden (kira) yararlanır (TMK m.693). Diğer paydaşlar hesaplarını isteyebilir ve payları oranında kira alacağını talep edebilir.

3. Kardeşim payını komşuya sattı, önalım hakkımı nasıl kullanırım?
Satış 25/12/2025 öncesiyse iki yıl, sonrasıysa bir yıl içinde dava açılır (TMK m.733/3, 7571 s.K. geçişi). Dava Kartal Adliyesi asliye hukuk mahkemesinde açılır. Önalım bedeli tapu satış bedeli ve tapu masraflarıdır.

4. Ortaklığın giderilmesi davasında apartmanın tamamı mı satılır?
Mahkeme önce aynen taksimi inceler; mümkünse apartman katları ayrı bölümlere taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir; satış İcra ve İflas Dairesi'nce yapılır ve her paydaş payına göre bedel alır.

5. Reddi mirasın süresi geçti ama borç yük olacak, ne yapmalıyım?
Üç aylık süre geçtikten sonra "mirasın hükmen reddi" imkânı sınırlıdır (TMK m.610); mirasbırakanın terekesinin borç bakımından fiilen tasarruf edilmemiş olması ispat edilirse mümkün olabilir. Tereke tasfiyesi başka bir seçenektir.

Bu yazı Kadıköy ve çevresinde miras ve ortaklığın giderilmesi davası ile ilgilenen kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.