Kapalıçarşı ve Eminönü'nde İşyeri Kirasının Devri ve Hava Parası: Rıza, Alt Kira, Sorumluluk

Kapalıçarşı'da, Mahmutpaşa'da ve Eminönü'nün hanlarında bir dükkânın el değiştirmesi çoğu zaman mülkiyetin değil, kira ilişkisinin devriyle olur. Eski kiracı dükkânı bırakır, yeni esnaf ona "hava parası" ya da "devir bedeli" denen bir ödeme yapar ve işletmeye başlar. Bu yazı Türk Borçlar Kanunu'na göre kira ilişkisinin devrini, alt kirayı, devreden kiracının sorumluluğunu, kira tespitini ve hava parası anlaşmasının hukuki niteliğini anlatır.

Kira ilişkisinin devri: kiraya verenin yazılı rızası

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). Bu kural konut kiralarından farklıdır ve esnaf için önemlidir: işyeri sahibi, sırf yeni bir kiracıyla daha yüksek bedelle sözleşme yapmak istediği için devri reddedemez. Kanun haklı sebebi tanımlamaz; somut olayda değerlendirilir.

Bu madde 1/7/2012'den itibaren kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında sekiz yıl süreyle uygulanmamıştı (6217 s.K. geçici m.2); 1/7/2020'den bu yana uygulanmaktadır. Eski sözleşmelerde bu dönemle ilgili hükümler varsa ayrıca okunmalıdır.

Rıza verildiğinde kira ilişkisini devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (m.323/2). Rıza yoksa, eski ve yeni kiracı arasındaki anlaşma kiraya veren bakımından hüküm doğurmaz; yeni esnaf, dükkânda kiraya verene karşı kiracı sıfatı taşımadan oturuyor olabilir.

Devreden kiracının müteselsil sorumluluğu

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.323/3). Yani dükkânı devreden esnaf, yeni kiracı kirayı ödemezse bu süre içinde kiraya veren tarafından doğrudan takip edilebilir. Devir anlaşmasında devralanın bu riske karşı güvence vermesi ayrıca düzenlenebilir.

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Devirden farklı olarak kiracı, kiralananı başkasına alt kiraya da verebilir veya kullanım hakkını devredebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bunun için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir (m.322/2). Önemli fark şudur: "haklı sebep olmadıkça kaçınamaz" kuralı yalnız kira ilişkisinin devri içindir; alt kirada kiraya veren rızayı vermek zorunda değildir.

Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır. Alt kiracı dükkânı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren de kiracıya karşı haklarını alt kiracıya karşı kullanabilir (m.322/3). Kapalıçarşı'da sık görülen "dükkânın bir bölümünü başka esnafa verme" uygulaması, yazılı rıza olmadan yapılırsa kiracı bakımından sözleşmeye aykırılık uyuşmazlığına dönüşebilir.

Hava parası: tarafların kendi anlaşması

"Hava parası" kanunda düzenlenmiş bir kurum değildir. Çoğu durumda eski kiracı ile yeni kiracı arasında, dükkânın konumu, müşteri çevresi, tabela ve demirbaşlar karşılığında yapılan bir ödemedir. Bu nedenle niteliği tarafların ne üzerinde anlaştığına bakılarak belirlenir. Genel kurallardan çıkan birkaç nokta temkinle söylenebilir:

• Anlaşmayı yazılı yapın: Ödemenin neyin karşılığı olduğu (demirbaş, mal, kiracılık sıfatının devri) yazılı belirlenmezse uyuşmazlıkta ispat güçleşir.
• Devrin gerçekleşmesine bağlayın: Ödeme, kira ilişkisinin devri karşılığında yapılmış ve kiraya verenin rızası alınamadığı için devir gerçekleşmemişse, gerçekleşmemiş bir sebebe dayanan zenginleşmenin geri istenmesi gündeme gelebilir (TBK m.77). Bu nedenle ödemenin, kiraya verenin yazılı rızasının alınmasına bağlanması tarafları korur.
• Kiraya verene yapılan ödemeler: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (m.346); sözleşmeyle güvence istenmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342). Kiraya verenin sözleşme kurulurken ya da devre rıza karşılığında istediği bir ödemenin bu hükümler karşısındaki durumu somut olaya göre tartışmalıdır; kesin bir sonuç söylemek doğru olmaz.

Hava parasının iadesi eski ve yeni kiracı arasında isteniyorsa, aralarında kira ilişkisi bulunmadığından görevli mahkeme ve hangi arabuluculuğun dava şartı olduğu ayrıca değerlendirilmelidir; taraflar tacirse ticari dava hükümleri gündeme gelebilir.

Devirden sonra kira tespiti

Devralan kiracı mevcut sözleşmenin yerine geçtiği için kira bedeli, sözleşmedeki ve kanundaki artış kurallarıyla belirlenir. Yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (m.344/1). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise kira bedeli hâkim tarafından endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (m.344/3). Uzun yıllardır aynı esnafın elinde olan çarşı dükkânlarında bu kural sıkça gündeme gelir.

Tespit davasında belirlenecek bedel, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan dava da o dönemin başından geçerli olur (m.345). Ayrıntılar için kira bedelinin tespiti davası yazımıza bakabilirsiniz.

Uyuşmazlıkta yol: önce arabulucu

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 m.18/B). Anlaşma sağlanamazsa dava, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Fatih ilçesindeki Kapalıçarşı ve Eminönü dükkânları İstanbul Adliyesi (Çağlayan) yargı çevresindedir. Kapalıçarşı gibi tarihî yapılarda dükkân tadilatı ayrıca 2863 sayılı Kanun'a göre izin gerektirebilir. Dükkânın maliki bir kamu kurumu ise (Vakıflar Genel Müdürlüğünün yönettiği mazbut vakıflar dahil) konut ve çatılı işyeri hükümleri bu kiralara da uygulanır (TBK m.339/2); ancak ihale şartnamesi ve o idarenin özel mevzuatı da ayrıca incelenmelidir. Gayrimenkul ve kira konularında genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Mal sahibi dükkânı devretmeme izin vermiyor. Zorunlu mu?
İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). Haklı sebep olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir; uyuşmazlıkta önce arabulucuya başvurulur.

2. Dükkânı devrettim; yeni kiracı kirayı ödemiyor. Benden istenebilir mi?
Evet. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (m.323/3).

3. Hava parası verdim ama mal sahibi beni kiracı olarak kabul etmedi. Paramı geri alabilir miyim?
Ödemenin neyin karşılığı olduğuna bakılır. Kira ilişkisinin devri karşılığında ödendiyse ve devir gerçekleşmediyse, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade istenmesi gündeme gelebilir (m.77). Sonuç, aradaki yazılı anlaşmaya ve delillere bağlıdır.

4. Dükkânın bir köşesini başka esnafa kiraya verebilir miyim?
Çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası gerekir (m.322/2); alt kirada kiraya veren rıza vermek zorunda değildir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kira ilişkisinin devri, alt kira ve hava parası anlaşmaları her dükkânın kendi sözleşmesine ve tarafların yazılı anlaşmalarına göre değerlendirilir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden, dipnotlarıyla birlikte okunmuştur; mevzuat değiştikçe yazıdaki bilgiler eskiyebilir.