Kat Karşılığında Teslim Edilmeyen Daire

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının bir bölümünü devretmesi karşılığında müteahhidin bağımsız bölüm yapıp teslim etmesini konu alır. Uygulamada en çok sorun, teslimin gecikmesi ya da hiç yapılmaması hâlinde çıkar.

Sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğu için resmî şekilde yapılır. Uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması aranır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir.

Bununla birlikte, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak edimlerin önemli ölçüde ifa edilmiş olması hâlinde, şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu, mahkemenin somut olaya göre değerlendirdiği bir istisnadır; sözleşmeyi baştan usulüne uygun yapmanın yerini tutmaz.

Teslim gecikirse: iki yol

Müteahhit teslimde temerrüde düşerse arsa sahibinin önünde iki yol vardır:

• Aynen ifa ve gecikme tazminatı. Sözleşme ayakta tutulur, teslim istenir ve gecikilen süre için kira kaybı niteliğinde tazminat talep edilir. Bu tazminat, benzer nitelikteki bir taşınmazın rayiç kirası üzerinden bilirkişi marifetiyle hesaplanır.
• Sözleşmeden dönme. Şartları oluşmuşsa sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılır; verilen tapular geri istenir ve uğranılan zarar talep edilir.

Hangi yolun seçileceği, inşaatın ne oranda tamamlandığına göre değişir. İnşaat büyük ölçüde bitmişse dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralıyla sınırlanabilir; bu durumda aynen ifa ve tazminat daha gerçekçidir.

Üçüncü kişilere yapılan satışlar

Müteahhit, kendisine düşecek bağımsız bölümleri henüz inşaat bitmeden üçüncü kişilere satar. Sözleşme feshedilirse bu kişilerin durumu ayrı bir sorun oluşturur.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkiden doğan def'iler, kural olarak müteahhitten pay satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilir. Bu nedenle inşaat hâlindeki daire alan kişinin, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeyi ve tapu kaydını mutlaka incelemesi gerekir.

Kat irtifakı ve tapu

Sözleşme kurulduktan sonra arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ve bağımsız bölümlerin projeye göre belirlenmesi, tarafların hangi bölümü alacağını netleştirir. Kat irtifakı kurulmadan yapılan pay devirleri, hangi dairenin kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık doğurur.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan kat mülkiyetine geçilemez; teslimin «tamamlanmış» sayılıp sayılmayacağı değerlendirilirken bu belge önem taşır.

Zamanaşımı

Eser sözleşmesinden doğan taleplerde kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise süre yirmi yıla çıkar. Ayıbın gizli olduğu hâllerde sürenin başlangıcı, ayıbın öğrenildiği tarihe göre değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.