Kira Artışı Hangi TÜFE Oranıyla Hesaplanır?

Kira yenileme dönemi yaklaştığında sorulan soru hep aynıdır: bu yıl kiraya ne kadar zam yapılabilir? Cevap tek bir orandır ve o oran pazarlıkla değil, kanunla belirlenir.

Aşağıda oranın hangi veriden, hangi ayın rakamıyla ve nasıl hesaplandığını adım adım anlatıyoruz. Hesabı doğrudan yapmak isterseniz sitemizdeki kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Önce bir yanlışı düzeltelim: %25 sınırı artık yok

2022 yazında konut kiralarına getirilen %25'lik geçici artış sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici hükümle uygulanmış ve 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.

Buna rağmen internette hâlâ “kira artışı en fazla %25 olabilir” diyen çok sayıda içerik bulunuyor. Bu bilgi güncel değildir. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan tek yasal tavan, aşağıda anlattığımız endeks oranıdır.

Yasal tavan: TÜFE'nin on iki aylık ortalaması

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın sınırını koyar. Ölçü şudur:

Bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Bu cümledeki her kelime önemlidir; en sık yapılan hata da buradadır:

• “On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı”, TÜİK'in her ay açıkladığı yıllık enflasyon rakamı değildir. İki ayrı veridir ve genellikle birbirinden farklı çıkar.
• Kira artışında kullanılacak olan, TÜİK'in aynı bültende yayımladığı “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırıdır.
• Yanlış satırı almak, kirayı olması gerekenden yüksek ya da düşük hesaplamanıza yol açar.

Hangi ayın verisi kullanılır?

Kullanılacak oran, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait açıklanmış orandır. Bunun sebebi pratiktir: yenileme ayının verisi henüz açıklanmamış olur.

Örnek üzerinden gidelim. Sözleşme her yıl Eylül ayında yenileniyorsa, Eylül ayı için geçerli oran Ağustos ayında açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Hesap da basittir:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)

Mevcut kira 20.000 TL ve uygulanacak oran %30 ise, üst sınır 26.000 TL olur. Bu bir tavandır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşmakta serbesttir.

Konut ile işyeri arasında fark var mı?

Yoktur. %25 sınırı yalnızca konutlar için getirilmiş geçici bir düzenlemeydi ve o dönem sona erdi. Bugün hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında aynı endeks kuralı uygulanır.

Beş yılı aşan sözleşmelerde durum değişir

Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse ya da beş yıllık dönem dolmuşsa, artık endeks tavanı tek başına belirleyici olmaktan çıkar. Bu durumda yeni kira bedeli; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Taraflar anlaşamazsa bu belirlemeyi mahkeme yapar. Konunun ayrıntısı ayrı bir yazının konusudur; sitemizdeki kira tespit davası sayfasında şartları ve süreleri bulabilirsiniz.

Yabancı para üzerinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, kural farklıdır: beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıldan sonra ise yine endeks ve hakkaniyet ölçütleri devreye girer.

Artış kendiliğinden uygulanır mı?

Sözleşmede artış oranına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemde bu oran (yasal tavanı aşmamak kaydıyla) uygulanır. Sözleşmede hüküm yoksa artış kendiliğinden gerçekleşmez; tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir.

Kiraya verenin tek taraflı olarak “bu aydan itibaren kira şu kadar” demesi tek başına sonuç doğurmaz. Talep edilen artış yasal sınırın üstündeyse, aşan kısım bakımından geçerlilik sorunu doğar.

Özet

• %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bugün geçerli tavan endeks oranıdır.
• Kullanılacak veri, TÜİK'in on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır — yıllık enflasyon değil.
• Oran, yenileme ayından bir önceki aya ait açıklanmış rakamdır.
• Konut ve çatılı işyeri aynı kurala tabidir.
• Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hakkaniyet ölçütü devreye girer.

Güncel oranı her zaman TÜİK'in kendi yayımladığı bültenden teyit ediniz; ikinci elden aktarılan rakamlar eskimiş olabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Oranlar ve tarifeler her yıl değişir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.