Kira Uyarlama Davası Hâlâ Açılabilir mi?

Son yılların en çok tartışılan kira sorusu şuydu: enflasyon ve kira rayiçlerindeki sıçrama gerekçe gösterilerek uyarlama davası açılabilir mi? Bazı bölge adliye mahkemeleri “evet”, bazıları “hayır, bunun yeri kira tespiti davasıdır” diyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki bu ayrılığı giderdi.

İki dava, iki farklı amaç

Karar önce kavramları ayırıyor. Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Amacı, uzayan kira yıllarında önceki dönem kira bedelinin ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesidir.

Uyarlama davası ise aynı Kanun'un 138. maddesindeki “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne dayanır. Amacı bedeli güncellemek değil, sözleşmenin kurulduğu andaki işlem temeli çöktüğünde bozulan edim dengesini yeniden kurmaktır. Kararda bu istemin temelinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralının bulunduğu belirtilmiştir.

Sözleşmeye bağlılık ve istisnası

Sözleşme hukukunun temel ilkesi ahde vefadır: taraflar kurdukları sözleşmeyle bağlıdır. Buna karşılık öğreti ve uygulama, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle dengenin yeniden sağlanması için beklenmeyen hâl şartı ilkesini kabul etmiştir. Uyarlama, bu istisnanın adıdır; kural değildir.

Aşırı ifa güçlüğünün üç koşulu

Kararda 138. maddenin uygulanabilmesi için aranan koşullar şöyle sıralanmıştır:

• Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olması.
• Bu olağanüstü durumun, ifanın borçludan istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmış olması.
• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Çizgi nerede çekildi?

Dairenin vardığı sonuç şudur: konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, 344. maddede düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi davasının sebepleri ve ilkeleri, 138. maddedeki uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturmaz.

Bunun gerekçesi teknik ama anlaşılırdır. Gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralar; 344. madde uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlardır. Aynı sebeplerin bir de genel hüküm olan 138. madde üzerinden uyarlama sebebi sayılması hâlinde, kanun koyucunun kira artışına sınır getiren emredici düzenlemesi etkisiz kılınır. Kararda bu durum, özel belirleme usulünün dolanılması olarak nitelendirilmiştir.

Peki uyarlama tamamen kapandı mı?

Hayır. Karar bu noktada açıktır: 138. maddedeki diğer sebep ve şartlar gerçekleştiğinde uyarlama davası açılması her zaman mümkündür. Kararda örnek olarak sayılanlar arasında şunlar yer alıyor:

• Deprem, sel baskını, salgın hastalık, fırtına gibi mücbir sebep hâlleri,
• Anormalin üstündeki imar değişimleri,
• Ticari hayatta öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu ya da olumsuz değişiklikler,
• Vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar,
• Döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş çıkışlar,
• Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, savaş, darbe.

Kararın iki ek saptaması

Daire, uyuşmazlıkta özel kanun - genel kanun karşılaştırmasına başvurulamayacağını belirtmiştir; kira tespiti ile kira uyarlaması arasında böyle bir hiyerarşi kurulmamaktadır. Ayrıca uyarlama davalarında verilen hükümlerin istisnai olduğu ve sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır.

Kiracı ve kiraya veren için özet

• Gerekçeniz “enflasyon yüksek, kira düşük kaldı” ise doğru dava kira tespitidir.
• Gerekçeniz sözleşme kurulurken kimsenin öngöremeyeceği olağanüstü bir olay ise uyarlama yolu açıktır.
• Yanlış dava türü seçimi yalnızca zaman değil, harç ve vekâlet ücreti kaybı da doğurur.
• Uyarlama kararı alınsa bile sözleşmedeki artış şartı kendiliğinden silinmez.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kira uyuşmazlıklarında sözleşme metni, süre ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.