Kirasını Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği hâller 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Kiracının kirayı geç ödemesi ya da hiç ödememesi bu hâllerin başında gelir; ancak burada birbirine sıkça karıştırılan iki ayrı yol vardır.

Bu yazı kirayı geç ödeyen ya da ödemeyen kiracıyı konu alır. Kira borcunu düzenli ödeyen kiracı için yollar farklıdır; onlar Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? sayfasında ayrıca anlatıldı.

Birinci yol: temerrüt nedeniyle fesih

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiracının muaccel olmuş kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verene, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imkânı tanır.

Kritik ayrıntı süredir: konut ve çatılı iş yeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Bu süre, ihtarın kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar; gönderildiği tarihten değil.

Bu yolun işleyişi şöyledir:

• Muaccel hâle gelmiş, ödenmemiş bir kira bedeli bulunmalıdır.
• Kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek ödemeye davet eder ve ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirir.
• Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih hakkı doğar ve tahliye istenebilir.

Aynı sonuca icra yoluyla da ulaşılabilir. Kiracıya tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılır; ödeme emrine süresinde itiraz edilmez ve borç da ödenmezse tahliye gündeme gelir. Bu yolda ödeme emrine yapılacak itirazın niteliği (borca itiraz mı, kira ilişkisine itiraz mı) sonraki aşamayı tümüyle değiştirir.

İkinci yol: iki haklı ihtar

Kiracı ödemeyi tümden kesmiyor, ama her ay geciktiriyorsa temerrüt yolu çoğu zaman sonuç vermez; çünkü ihtar üzerine ödeme yapılır ve fesih hakkı doğmaz. Kanun bu tekrar eden gecikme için ayrı bir imkân tanır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu yolun üç ayrı tuzağı vardır:

• İhtarlar farklı aylara ilişkin olmalıdır. Aynı ayın kirası için gönderilen iki ihtar, iki haklı ihtar sayılmaz.
• İhtarlar haklı olmalıdır. İhtar gönderildiği anda gerçekten muaccel ve ödenmemiş bir kira bulunmalıdır.
• Dava süresi kısadır. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.

Bu bir aylık süre kaçırıldığında, o kira yılına ait ihtarlar kullanılamaz hâle gelir ve süreç bir sonraki yıl için baştan başlar.

Üçüncü yol: yazılı tahliye taahhüdü

Tamamlayıcı bir yol olarak, Kanun'un 352. maddesinin birinci fıkrası yazılı tahliye taahhüdünü düzenler. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Buradaki “teslimden sonra” ifadesi belirleyicidir: sözleşmeyle aynı anda, kiralanan henüz teslim edilmeden alınan taahhütlerin geçerliliği tartışmalıdır.

Üç yolun karşılaştırması

• Temerrüt (m.315): ödenmemiş kira vardır; en az otuz günlük yazılı süre verilir; süre sonunda fesih hakkı doğar.
• İki haklı ihtar (m.352/2): ödemeler gecikmeli de olsa yapılır; bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar aranır; kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır.
• Tahliye taahhüdü (m.352/1): ödeme sorunu aranmaz; teslimden sonra verilmiş yazılı taahhüt ve taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre esastır.

Kiraya veren için pratik başlıklar

• Tebligatı belgeleyin. İhtarın kiracıya ulaştığı tarih, sürelerin başlangıcıdır; noter kanalı bu yüzden tercih edilir.
• Ödemeleri banka üzerinden izleyin. Elden ödeme, hangi ayın kirasının ödendiği tartışmasını doğurur.
• Takvimi yazın. Bir aylık dava süreleri hak düşürücüdür ve uygulamada en sık buradan hak kaybedilir.
• Arabuluculuğu hesaba katın. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kapsam ve istisnalar için güncel mevzuat kontrol edilmelidir.

Kiracı için pratik başlıklar

• Gecikmiş kirayı öderken hangi aya ait olduğunu açıklama alanına yazın.
• Size ulaşan ihtarın gerçekten haklı olup olmadığını, yani o tarihte ödenmemiş bir kira bulunup bulunmadığını denetleyin.
• Otuz günlük süre içinde yapılan ödeme, temerrüt nedeniyle fesih yolunu kapatır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Tahliye davalarında süreler hak düşürücüdür ve sözleşmenin süresi, türü ile taşınmazın niteliği sonucu değiştirir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.