Maltepe'de Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi: Aidat, Yönetici, Karar İptali

Maltepe, Marmara sahili ve iç kesimlerindeki yoğun apartman konut yapısı ile İstanbul'un Anadolu Yakası'nın önemli kat mülkiyeti yoğunluğuna sahip ilçelerinden biridir. Fındıklı, Küçükyalı, Cevizli, Esenkent, Zümrütevler gibi mahallelerinde çok katlı apartman ve kapalı site yapıları yoğundur; Marmara sahili boyunca ise premium rezidans ve karma kullanımlı konut projeleri yer alır. Bu yoğun kat mülkiyeti yapısı aidat tahsili, ortak alan kullanımı, yönetici görevi ve kat malikleri kurulu kararı iptali gibi uyuşmazlıkları Maltepe sakinlerinin sıkça gündeme getirdiği konular hâline getirir. Bu yazı Maltepe'de kat maliki, kiracı veya yönetici olarak kat mülkiyetinde yer alan kişiler için güncel kuralları ele alır.

Kat mülkiyetine giriş ve KMK

1 — Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi yapılar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bir arsa üzerindeki tamamlanmış yapının bağımsız bölümlere ayrılarak her bölümün ayrı mülkiyet konusu olduğu düzeni kurar (KMK m.1). Maltepe'nin apartman ve site yapılarının büyük bölümü kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabidir; her kat maliki kendi dairesinin maliki, ortak alanların ise paylı mülkiyet payına sahip olur.

2 — Ortak alanlar. KMK m.4 ortak alanları sayar: temel, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatı, bacalar, baca duvarları, merdivenler, asansörler, kalorifer tesisatı, su-elektrik-gaz tesisatı, apartman girişi, ortak depo-garaj. Maltepe'nin sahil hattındaki rezidanslarda havuz, spor salonu, güvenlik alanı da ortak sayılır. Ortak alan tasarrufu kat malikleri kurulu kararı ile olur.

3 — Yönetici: KMK m.34-38. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat malikleri kurulu tarafından iki yıl için seçilir; süresi dolduğunda yenilenebilir. Maltepe'nin büyük sitelerinde profesyonel site yönetim şirketleri de görevlendirilebilir; sözleşme hükümleri KMK ve TBK ortak uygulanır.

Aidat tahsili ve icra takibi

4 — Aidat yükümlülüğü: KMK m.20. Her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır (aksi yönetim planında kararlaştırılmışsa o kurallar işler). Aidat; genel gider (temizlik, güvenlik, bahçe, asansör bakımı), özel gider (çatı tamiri, boya), yakıt gideri (kalorifer) gibi kalemlerden oluşur. Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılır.

5 — İlamlı veya ilamsız icra. Yönetici kat malikleri kurulu kararı ile aidat alacağı için ilamsız icra takibi (İİK m.42-72) başlatabilir. Kat maliki itiraz ederse itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde (HMK m.4) açılır. Yönetim planında imzaları alınmış, taraflarca kabul edilmiş bütçe kararı delil olarak sunulur.

6 — Ortak gider gecikme faizi. KMK m.20/c aidatın gecikmeli ödenmesi halinde aylık %5 gecikme tazminatı alınabileceğini düzenler. Yönetim planında daha yüksek oran öngörülemez; TBK m.138 ödeme koşullarını hak kaybına uğratan dayanılmaz koşulları geçersiz kılabilir.

Kat malikleri kurulu ve karar iptali

7 — Kat malikleri kurulu toplantısı. KMK m.29 olağan toplantıyı yılda bir kez, olağanüstü toplantıyı gereken durumda öngörür. Çağrı yöneticinin yetkisidir; toplantıda yeter sayı sağlanmazsa ikinci toplantıya çağrı yapılır (m.30). Yönetim planı, bütçe, yönetici seçimi, önemli ortak gider kararları, binanın bakımı gibi konular karar listesinde yer alır.

8 — Karar iptali davası: KMK m.33. Kat malikleri kurulu kararı kanun ve yönetim planına aykırı ise, karara aykırı oy veren veya katılamayan kat maliki bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava Kartal Adliyesi'nde (Maltepe'nin bağlı olduğu yargı çevresi) açılır. Süre hak düşürücüdür.

9 — Yönetici görevden alma. KMK m.34 kat malikleri kurulu çoğunlukla yöneticiyi görevden alabilir. Hesap vermeyen, görevini kötüye kullanan yönetici için ayrıca sulh hukuk mahkemesinde azil davası açılabilir. Kat malikleri sorumluluk davası ile uğranılan zararın tazminini de talep edebilir.

Maltepe'de özel durumlar

10 — Marmara sahili rezidansları ve ortak alan özellikleri. Maltepe'nin sahil hattındaki yüksek konut projelerinde havuz, spor salonu, kreş, resepsiyon, güvenlik merkezi gibi profesyonel yönetim gerektiren ortak alanlar bulunur. Bu alanların kullanımı yönetim planında ayrıntılı düzenlenir; her kat maliki için kullanım saati, misafir sayısı, temizlik ücreti gibi detaylar belirli olmalıdır. Aykırılık halinde yönetim uyarı veya para cezası uygulayabilir (yönetim planında öngörülmüşse).

11 — Kentsel dönüşüm ve 6306. Maltepe'nin 1970'li-80'li yıllarda inşa edilmiş apartmanları için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti sık görülür. Üçte iki çoğunlukla dönüşüm kararı alındığında (6306 m.6/1), karşı çıkan kat malikinin payı açık arttırmaya çıkarılabilir. Yıkım-yeniden inşaat kararı özel oy çoğunluğu gerektirir.

Sık sorulan sorular

1. Komşum aidatını ödemiyor; nasıl tahsil ederim?
Yönetim ilamsız icra takibi başlatabilir (İİK m.42 vd.). Komşunuz itiraz ederse itirazın iptali davası Kartal Adliyesi sulh hukuk mahkemesinde açılır. Gecikme tazminatı aylık %5 olarak talep edilebilir (KMK m.20/c).

2. Kat malikleri kurulu bana danışmadan karar aldı; iptal edebilir miyim?
Evet. Karara aykırı oy veren veya katılamayan kat maliki bir ay içinde Kartal Adliyesi sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Süre hak düşürücüdür.

3. Yönetici hesap vermiyor; ne yapabilirim?
Kat malikleri kurulu çoğunlukla yöneticiyi görevden alabilir. Hesap vermeyen yönetici için ayrıca azil davası ve sorumluluk davası açılabilir (KMK m.34, 38).

4. Site havuzundan komşuma uygulanan ücret haksız mı?
Yönetim planı bu tür ücretleri düzenler. Plan aykırı olmayan ve kat maliklerinin çoğunluğu ile kabul edilen ücretler geçerlidir. Plana veya KMK'ya aykırı ücret kararı için iptal davası açılabilir (KMK m.33).

5. Riskli yapı tespiti geldi; yıkıma karşı çıkabilir miyim?
Riskli yapı tespitine karşı altmış gün içinde itiraz edilebilir. Üçte iki çoğunlukla dönüşüm kararı alındıktan sonra karşı çıkan maliklerin payı açık arttırmaya çıkarılabilir (6306 m.6/1). Devletten kira yardımı alma hakkı vardır.

Bu yazı Maltepe'de kat mülkiyeti, site yönetimi ve kentsel dönüşüm ile ilgilenen kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.