Oturduğum Ev Satıldı: Çıkmak Zorunda mıyım?

Kiralanan taşınmazın satılması, kiracılar için en çok kaygı doğuran durumlardan biridir. Yaygın inanış «ev satıldı, çıkmam gerek» biçimindedir. Hukuki durum bundan farklıdır: satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik sözleşmenin tarafı olur

Kiralananın mülkiyeti el değiştirdiğinde, kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Yeni malik, sözleşmeye kendiliğinden taraf hâline gelir; kiracının onayı aranmaz, yeni bir sözleşme yapılması da gerekmez.

Bu, kiracının depozito, süre ve kira bedeli bakımından mevcut sözleşmedeki konumunu koruduğu anlamına gelir. Yeni malik, satın aldığı için kira bedelini tek taraflı yükseltemez; artış kuralları aynen işlemeye devam eder.

Gereksinim nedeniyle tahliye: iki yol

Yeni malikin taşınmazı boşalttırabilmesi, ancak gerçek bir gereksinimin varlığına bağlıdır. Kanun iki ayrı yol gösterir:

• Bir aylık bildirim + altı aylık bekleme. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanacaksa; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açabilir.
• Sözleşme sonunu bekleme. Bu bildirimi yapmayan yeni malik, sözleşme süresinin bitimini bekler ve sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açar.

Her iki yolda da gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu koşulların ispatı davacıya düşer.

Yeniden kiralama yasağı

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Bu hüküm, gereksinim iddiasının gerçekten samimi olup olmadığını denetleyen pratik bir güvencedir. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın başkasına kiraya verildiğini gösteren ilan ya da tapu kaydı, tazminat talebinin temelini oluşturur.

Kiracının dikkat etmesi gerekenler

• Bildirimin tarihini saklayın; bir aylık ve altı aylık sürelerin başlangıcı odur.
• Kira ödemelerini yeni malike, banka yoluyla ve açıklama yazarak yapın; nakit ödeme sonradan ispat sorunu doğurur.
• Depozitonun eski malikte kaldığı iddiası kiracıyı bağlamaz; sözleşme yeni malikle devam ettiğinden depozito da ilişkiye dâhildir.
• Tahliye taahhüdü imzalamadan önce sonuçlarını değerlendirin; bu belgenin gücünü tahliye taahhütnamesi yazımızda anlattık.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İlamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bunun dışındadır; ancak tahliye davası açılacaksa arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.