Pendik'te Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm: 6306 Sayılı Kanun, Tapu İptali ve Yetkili Mahkeme

Pendik, İstanbul'un deprem riski en yüksek ilçelerinden biridir. Marmara Denizi'ne yakın konumu, 1999 öncesi yapı stoku ve zemin özellikleri birleşince, hem konut sahipleri hem kiracılar için kentsel dönüşüm süreci kaçınılmaz hâle geldi. Bu yazı, Pendik'te taşınmaz sahibi olan kişilere üç konuyu tek yerde anlatıyor: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, tapu iptali ve tescil davası ve Pendik Adliyesi'nde görülen gayrimenkul uyuşmazlıkları.

6306 sayılı Kanun'un çerçevesi

1 — Riskli yapı tespiti nasıl başlar? 6306 sayılı Kanun m.3, bir yapının "riskli yapı" olarak tespit edilmesinin iki yoldan başlayabileceğini düzenler: malik ya da kanuni temsilcinin başvurusu üzerine ya da Bakanlık/belediyenin resen tespiti. Pendik'te bir binanın riskli olduğu şüphesi doğduğunda, bina maliklerinden biri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslı kuruluşlarından birine başvurur. Zemin ve yapı analizi sonrası düzenlenen rapor, Bakanlık tarafından onaylanır ve tapu kaydına şerh edilir. Şerh edildiği andan itibaren süreç başlar.

2 — Tahliye süresi: 60 gün + 30 gün. Riskli yapı şerhinden sonra Bakanlık maliklere ve kiracılara en az 60 gün tahliye süresi verir (6306 m.5). Bu süre uzatılabilir ancak toplam 90 günü geçmemelidir. Tahliye bildirimi tebligatla yapılır; eline ulaşmamış olmak süreyi durdurmaz, tebligat usulüne uygun yapılmışsa süre işler. Tahliyeyi reddeden malikin konutuna idari yoldan boşaltma kararı uygulanır; bu idari süreçtir, ayrı bir mahkeme kararı gerekmez.

3 — Yıkım ve 2/3 çoğunluk kuralı. 6306 m.6 yıkım sonrası yeniden yapılaşma için maliklerin 2/3 pay çoğunluğunun aldığı kararı yeterli sayar. Bu önemli bir eşiktir: 3 maliki olan bir binada 2 malik, 10 maliki olan bir binada 7 malik anlaşırsa karar bağlayıcıdır. 2/3 çoğunluğa uymayan maliklerin hissesi, bakanlık tarafından açık arttırmayla satılır; satış bedeli hesabına yatırılır. Pendik'te sıkça rastlanan 20-30 daireli apartmanlarda bu çoğunluğun sağlanması bazen uzun sürer; her malikle tek tek görüşmek, ikna etmek ve noter kanalıyla anlaşma protokolleri hazırlamak gerekir.

Tapu iptali ve tescil davası

4 — Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer. Tapu iptali ve tescil davası HMK m.12 uyarınca kesin yetki içerir: dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Pendik'teki taşınmazlar için yetkili yer Pendik'in bağlı olduğu İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki (Kartal) asliye hukuk mahkemeleridir. Kesin yetki kuralıdır; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

5 — Dava sebepleri: muvazaa, hata, hile, zorlama, sözleşme ihlali. Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kaydın gerçek hukuki duruma uymadığı iddiasıyla açılır. En sık rastlanan sebepler: muris muvazaası (mirasbırakanın ölmeden önce mirasçılardan birine mal kaçırmak için yaptığı görünüşte satış), yanılgı, hata, hile (TBK m.30-39), cebir, zor ve sözleşmeye aykırılık. Pendik'te özellikle miras uyuşmazlıklarında muris muvazaası iddiaları yoğundur; Yargıtay'ın yerleşik içtihadı bu davalarda delillerin titizlikle değerlendirilmesini ister.

6 — İspat: tapu kaydı, bedel, tanık, banka hareketleri. Tapu iptali davasında ispat yükü davacıdadır. Satış görünümlü devrin aslında bağış ya da muvazaa olduğunu ispatlamak için satış bedelinin ödenmediği, alıcının ödeme gücünün bulunmadığı, satış tarihinde taraflar arasında yakın akrabalık ilişkisi olduğu gibi deliller sunulur. Tanık dinletmek mümkündür; yazılı delil daha güçlüdür. Banka hareketleri, dekontlar, SGK kayıtları ve mal varlığı dökümü gibi somut delillerin tam sunulması davanın sonucunu belirler.

Pendik Adliyesi'nde gayrimenkul davaları

7 — Pendik Adliyesi'ne bağlı mahkemeler. Pendik'in gayrimenkul uyuşmazlıkları İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki (Kartal) asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları sulh hukuk mahkemesinde, önalım davaları asliye hukuk mahkemesinde, kat mülkiyetine ilişkin davalar duruma göre sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kiracı-kiralayan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesindedir; tahliye davaları için ayrı kurallar vardır (TBK m.350-355).

8 — Kentsel dönüşümde malikler arası uyuşmazlık. 6306 kapsamında yıkımdan sonra yeniden yapılaşma sırasında maliklerden birinin itiraz etmesi, pay değerine itirazı, yeni yapıda hangi daireyi alacağına ilişkin uyuşmazlık gibi durumlarda asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. 6306 m.7-10 ayrıntılı düzenler. Bakanlığın değer biçmesine itiraz için öncelikle idari yola başvurulur; itiraz reddedilirse idari yargıda dava açılır.

9 — Kiracının hakları: ekstra ödeme ve taşınma. Riskli yapıda oturan kiracı tahliye edildiğinde 6306 Yönetmelik m.17-18 kapsamında bakanlıktan belirli bir taşınma yardımı alabilir. Bakanlığın her yıl güncellediği yarısı bizden kampanyası ve benzeri destekler kiracının ve malikin durumuna göre farklı şartlar getirir. Kiracı sözleşmesinin erken sona ermesi hâlinde maliki tazminattan korur: riskli yapı şerhinden sonraki tahliye kiracı aleyhine tazminata yol açmaz.

10 — Yıkım sonrası taşınmaz bedeli: değer tespiti kritik. Yıkımdan sonra yeniden yapılaşma gerçekleşmezse ya da malik yapıdan çıkmayı tercih ederse, bakanlık taşınmazın değerini belirler ve ödeme yapılır. Değer tespiti objektif ölçütlere göre yapılmakla birlikte malikin kendi uzman raporunu sunması değer belirlemede etkili olur. Pendik'te özellikle sahile yakın bölgelerde değer farkları ciddi olabilir; profesyonel değerleme hizmeti faydalıdır.

Pendik ve çevresinde gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm için büromuz Küçükçekmece'de olmasına rağmen İstanbul Anadolu dosyalarını da takip eder. Daha ayrıntılı bilgi için Pendik gayrimenkul avukatı, Kartal gayrimenkul avukatı, Maltepe gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukuku sayfalarına, önalım hakkı için önalım hak düşürücü süre yazımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Pendik'te binam riskli çıktı, ne yapmalıyım?
Bakanlık tarafından yapılan tespitin tapu kaydına şerhi tebliğ edilince itiraz hakkınız vardır. İtirazı 15 gün içinde Bakanlığa yaparsınız; itiraz incelenir ve karar verilir. İtiraz reddedilirse idari yargıda dava açabilirsiniz. 60 günlük tahliye süresi işlemeye başlar; tahliye zorunludur ancak haklarınızı korumak için uzmanlık gerekir.

2. 2/3 çoğunluk kuralı adaletsiz değil mi?
6306 m.6 kuralı anayasa mahkemesince incelenmiş ve kamu yararı gerekçesiyle anayasaya uygun bulunmuştur. 2/3 çoğunluğa uymayan malikin hissesi açık arttırmayla satılır; satış bedeli maliki hak kaybından büyük ölçüde korur. Bu kural, kentsel dönüşümün tek bir malik tarafından engellenmesini önler.

3. Pendik'teki tapu iptali davamı nerede açarım?
HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir kesin yetkili. Pendik için yetkili mahkeme İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki (Kartal) asliye hukuk mahkemesidir. Taraflar anlaşsa dahi başka bir adliye yetkili olamaz.

4. Muris muvazaası davası ne kadar sürer?
Davaların ortalama süresi 2-4 yıl arasıdır; delil toplanması, tanık dinlenmesi, tapu kaydı ve banka hareketlerinin incelenmesi uzun sürer. Yargıtay'a geldiğinde ek süre işler. Delillerin dava açılmadan önce iyi hazırlanması süreci kısaltır.

5. Riskli yapıdan tahliye olunca kira sözleşmem ne olur?
6306 kapsamında yapılan tahliye kiracı aleyhine tazminat doğurmaz; sözleşme kendiliğinden sona erer. Bakanlıktan taşınma yardımı başvurusu yapabilirsiniz. Malikle yeni bir sözleşme imzalanmazsa, kiracı taşındığı yerin kira bedeline ilişkin yeni bir sözleşme yapar.

Bu yazı bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. 6306 sayılı Kanun m.3-10, HMK m.12, TMK m.1024, TBK m.30-39 ve ilgili yönetmelikler yazım sırasında mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir. Her olayın koşulları farklı delillere ve sonuçlara yol açabilir.