Sarıyer'de Miras: Boğaz Yalıları, Vakıf Şerhi ve 7571 Önalım

Sarıyer, İstanbul'un Boğaz hattının kuzey kesiminde yer alan ve köklü aile mülkiyetinin yoğun bulunduğu bir ilçedir. Rumeli Hisarı, Bebek, Emirgan, Yeniköy, Tarabya, Kireçburnu gibi Boğaz sahil mahalleleri Osmanlı döneminden kalma yalılar ve aile apartmanları ile tanınır. Maslak-Levent sınırındaki modern konut siteleri ise farklı bir profil çizer. Bu çeşitlilik Sarıyer'de miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı ve vakıf şerhi gibi özel uyuşmazlıkları gündemde tutar. Bu yazı Sarıyer'de taşınmaz mirası ile ilgilenen kişiler için güncel kuralları ele alır.

Mirasın açılması ve veraset belgesi

1 — Yetkili mahkeme ve noter. TMK m.575 mirasın murisin ölüm anında başlayacağını, TMK m.598 veraset belgesinin talep üzerine verileceğini düzenler. HMK m.384 veraset belgesi için her mirasçının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesini yetkili kılar; Sarıyer sakinleri için İstanbul Adliyesi (Çağlayan) sulh hukuktan belge alınabilir. Noterden de alınabilir (Noterlik K. m.72); nüfus kayıtları açıksa noter işlemi daha hızlıdır.

2 — Yasal mirasçılar: TMK m.495-501. Zümre sistemine göre birinci zümre altsoy (çocuklar, torunlar), ikinci zümre anne-baba ve kardeşler, üçüncü zümre büyükanne-büyükbaba. Eş saklı paylıdır (TMK m.499): altsoy ile birlikte 1/4, anne-baba ile birlikte 1/2, kardeşlerle birlikte 3/4, hepsinin yokluğunda ise mirasın tamamı.

3 — Reddi miras: üç ay. TMK m.606 mirasçının mirası reddetme hakkını kabul eder; süre üç aydır. Sarıyer'in bazı eski ailelerine ait taşınmazlar üzerinde Vakıflar Genel Müdürlüğü kaydı ve bakım yükümlülükleri bulunabilir; bu yükümlülükler miras ile birlikte geçer. Ciddi borçlar da varsa reddi miras değerlendirilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası

4 — Niteliği: mutlak dava. TMK m.698 ve m.699 mirasçılar arasında müşterek mülkiyete tabi malın bölünemediği durumda ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini kabul eder. Dava mutlak bir dava olup bir mirasçı tek başına açarak diğerlerini davalı gösterebilir.

5 — Yalılarda aynen taksim güçlüğü. Sarıyer'in Boğaz sahil mahallelerindeki yalılar genellikle tek parsel ve tek bağımsız bölüm olduğundan aynen taksimi mümkün değildir. TMK m.699/3 uyarınca satış yoluyla ortaklık giderilir; satış İcra ve İflas Dairesi'nce yapılır ve her paydaş payına göre bedel alır. Yalıların koruma statüsü de satış değerini etkiler.

6 — Görev ve yetki. HMK m.4/1-b ortaklığın giderilmesi davalarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına verir. HMK m.12 taşınmaz davalarında kesin yetki getirir; Sarıyer'deki taşınmaz için dava İstanbul Adliyesi (Çağlayan) sulh hukukta açılır.

Önalım hakkı — 7571 sayılı Kanun geçişi

7 — Önalım hakkı: TMK m.732. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak kişisel niteliktedir ve her satış için yeniden doğar.

8 — Hak düşürücü süre: 7571 geçişi. ⚠️ TMK m.733/3'teki hak düşürücü süre 7571 sayılı Kanun ile değiştirildi. 25/12/2025 öncesi yapılmış satışlarda bildirimden itibaren iki yıl; bildirilmemişse her halükârda iki yıl. 25/12/2025 sonrasında yapılan satışlarda bir yıl. Sarıyer'deki paylaşımlar için satış tarihine göre süre kritiktir.

9 — Önalım bedeli ve dava. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masraflarıdır (TMK m.734). Satış bedelinin düşük gösterildiği muvazaa iddiasında gerçek bedel araştırılır. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.1); yetki, taşınmazın bulunduğu yerdedir (HMK m.12).

Sarıyer'in özel durumları

10 — Boğaz yalıları ve Boğaziçi Kanunu. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu Sarıyer'in Boğaz sahil hattındaki taşınmazlar için özel koruma düzeni getirir. Yalılarda yıkım, yenileme, ek yapı için Boğaziçi İmar Müdürlüğü izni şarttır. Miras intikali bu izni etkilemez ancak sonraki tasarruflar sınırlıdır.

11 — Vakıflar Genel Müdürlüğü ve eski aile taşınmazları. Sarıyer'in bazı taşınmazlarında vakıf şerhi bulunur — Osmanlı dönemindeki vakıflardan kalma hak kısıtlamaları. Miras ile intikal eden vakıf şerhli taşınmazın satışında VGM izni gereklidir. İzinsiz satış tapuya işlenemez.

Sık sorulan sorular

1. Babamın Bebek'teki yalısını veraset belgesi ile üzerime geçirebilir miyim?
Önce veraset belgesi (noter veya sulh hukuk) alınır. Belgeyle Tapu Müdürlüğü'ne intikal başvurusu yapılır. Diğer mirasçılarla paylı mülkiyet oluşursa ortaklığın giderilmesi için ayrıca dava açılabilir.

2. Yalı tek yapı; aynen taksim mümkün mü?
Boğaz yalılarında aynen taksim nadiren mümkündür; mahkeme genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir (TMK m.699/3). 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu koruma kısıtlamaları değerlemeyi etkiler.

3. Vakıf şerhli taşınmazda nasıl bir süreç işler?
Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden izin alınır. İzin verilirse satış veya ortaklığın giderilmesi işlemi yapılabilir; verilmezse işlem sınırlanır. Bakım yükümlülüğü de miras ile geçer.

4. Kardeşim Emirgan'daki payını komşuya sattı; önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Evet. Satış 25/12/2025 öncesiyse iki yıl, sonrasıysa bir yıl içinde dava açılır (TMK m.733/3). Dava İstanbul Adliyesi (Çağlayan) asliye hukuk mahkemesinde açılır.

5. Reddi miras süresi geçti ama borç yük olacak; ne yapabilirim?
Üç aylık süre geçtikten sonra "mirasın hükmen reddi" imkânı sınırlıdır (TMK m.610). Mirasbırakanın terekesinin borç bakımından fiilen tasarruf edilmemiş olması ispat edilirse mümkün olabilir; tereke tasfiyesi başka bir seçenektir.

Bu yazı Sarıyer ve Boğaz hattında miras ve ortaklığın giderilmesi davası ile ilgilenen kişiler için bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. İlgili kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmiştir.