Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?

Tapu kaydı, mülkiyetin en güçlü göstergesidir; ancak dokunulmaz değildir. Kayıt gerçek hukuki duruma aykırıysa, tapu iptali ve tescil davasıyla düzeltilmesi istenebilir.

Hangi hâllerde açılır?

Muris muvazaası. Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek devretmesi. Gerçekte bağış olan işlem, satış görüntüsü altında yapılmıştır. Bu iddiada saklı pay şartı aranmaz; tüm mirasçılar dava açabilir.

Vekâletin kötüye kullanılması. Vekilin, vekâlet görevini kendi ya da yakınının yararına kullanarak taşınmazı devretmesi.

Ehliyetsizlik. Devir sırasında malikin ayırt etme gücünden yoksun bulunması. Bu iddiada sağlık kayıtlarının getirtilmesi ve adli tıp incelemesi belirleyicidir.

Hata, hile, korkutma. İradenin sakatlanmış olması; sebebin öğrenildiği ya da korkunun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıllık süre işler.

Yolsuz tescil. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yapılan tescil.

Görevli ve yetkili mahkeme

Dava asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Bu yetki kesindir.

İyiniyetli üçüncü kişi engeli

Taşınmaz, dava açılmadan önce üçüncü bir kişiye devredilmişse durum değişir. Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan kişinin bu kazanımı korunur.

Bu nedenle dava açılır açılmaz tapuya tedbir şerhi konulması istenmelidir. Şerh konulmadan geçen sürede yapılan devir, davayı sonuçsuz bırakabilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat yükü ise davacıdadır.

Muris muvazaasında ispat

Görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığı; miras bırakanın mal kaçırma amacı taşıdığı ispatlanmalıdır. Değerlendirmede şu ölçütler öne çıkar:

• Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki açık oransızlık
• Devralanın ödeme gücünün bulunup bulunmadığı
• Miras bırakanın satışa ihtiyacının olup olmadığı
• Devrin, mirasçılardan yalnızca birine ve diğerlerinden gizlenerek yapılması
• Yöresel gelenek ve aile içi ilişkilerin biçimi

Mirastan mal kaçırma iddiasının hangi hâllerde kaybedildiğini bu yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Zamanaşımı ve hak düşürücü süre

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali talebi bir butlan iddiasıdır ve kural olarak süreye bağlı değildir. Buna karşılık irade sakatlığına dayalı taleplerde bir yıllık süre, tenkis talebinde ise ayrı süreler işler. Hangi hukuki sebebe dayanıldığı, sürenin işleyip işlemediğini doğrudan belirler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.