Beylikdüzü ve Esenyurt'ta Ön Ödemeli Konut Satışı: Cayma, Dönme Hakkı ve Teslim Gecikmesi

Beylikdüzü ve Esenyurt, son yıllarda İstanbul'da yeni konut projelerinin en yoğun olduğu ilçeler arasındadır. Bu projelerde konutlar çoğu zaman inşaat bitmeden, hatta temel atılmadan satışa çıkarılır; alıcı bedeli peşin ya da taksitle öder, anahtarı ise aylar veya yıllar sonra alır. Kanun bu satışa ön ödemeli konut satışı adını verir ve tüketiciyi korumak için özel kurallar koyar (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40-46). Bu rehber, sözleşme imzalanmadan önce bakılması gerekenleri, cayma ve dönme haklarını ve teslim geciktiğinde izlenecek yolu anlatır.

Hangi satış "ön ödemeli konut satışı"dır?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (6502 m.40/1). Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişidir (m.3/k). Kanun iki ön koşul daha arar:

• Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formu verilmelidir (m.40/2).
• Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (m.40/3). Ruhsatın tarihi ve sayısı sözleşmede yer almalı, ilgili belediyeden doğrulanmalıdır.

Sözleşmenin şekli ve "kapora" sorunu

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (m.41/1). Satış ofisinde imzalanan adi yazılı bir "satış sözleşmesi" bu şartı karşılamaz; ancak kanun, şekle uyulmamasının sonucunu tüketicinin aleyhine çevirmez: satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez (m.41/2). "Rezervasyon bedeli", "kapora" veya "ön ödeme" adıyla sözleşmeden önce para ya da senet istenmesi bu hükme aykırıdır.

On dört günlük cayma hakkı

Tüketici, on dört gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir; cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirildiğini ispat yükü satıcıdadır (m.43/1). Konut kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınıyorsa kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer; bu süre içinde konut finansmanı kuruluşu tüketiciden faiz, komisyon veya benzeri bir masraf isteyemez (m.43/2).

Yirmi dört aya kadar dönme hakkı

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketicinin, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır (m.45/1). Bu durumda satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal masraflar ile sözleşme bedelinin ilk üç ay için en fazla yüzde ikisi, üç ila altı ay için yüzde dördü, altı ila on iki ay için yüzde altısı, on iki ila yirmi dört ay için yüzde sekizi oranında tazminat isteyebilir.

Okuyucunun gözden kaçırmaması gereken kural şudur: satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden hiçbir bedel isteyemez (m.45/2). Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde de bedel istenemez. Dönme bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra iade edilmesi gereken tutar ve senetler en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir (m.45/3). Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört ay geçtiyse m.45'teki gerekçesiz dönme yolu kapanır; satıcının temerrüdünde genel hükümler (TBK m.123-125) uygulanmaya devam eder.

Teslim süresi ve gecikme

Konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre her hâlde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri de teslim sayılır (m.44/1). Bu kırk sekiz aylık sınır 7392 sayılı Kanunla getirilmiş ve 1 Ekim 2022'de yürürlüğe girmiştir; bu tarihten önce kurulan sözleşmelerde, o tarihte yürürlükte olan eski üst sınır uygulanır (6502 geçici m.3/1).

Teslim gecikirse genel hükümler devreye girer. Teslim günü sözleşmede belirli bir tarih olarak kararlaştırılmışsa satıcı bu günün geçmesiyle, aksi hâlde tüketicinin ihtarıyla temerrüde düşer (6098 sayılı TBK m.117). Temerrütte tüketici, satıcıya uygun bir süre verebilir (TBK m.123); bu süre de sonuçsuz kalırsa ya konutun teslimini ve gecikme tazminatını isteyebilir, ya teslimden vazgeçerek ifa edilmemeden doğan zararını isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir (TBK m.125). Uygulamada gecikme tazminatı çoğu zaman konutun aynı dönemdeki kira değeri esas alınarak hesaplanır.

Sözleşmelerde sıkça görülen, satıcıya tek taraflı süre uzatma yetkisi veren ya da gecikme karşılığında tüketiciye sembolik bir tazminat öngören maddeler, tüketiciyle müzakere edilmeden konulmuş ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizlik yaratıyorsa haksız şart denetimine konu olabilir; haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür (6502 m.5).

Teminat ve bina tamamlama sigortası

Bakanlıkça konut adedi ya da proje bedeline göre belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, ön ödemeli satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Bakanlıkça belirlenen diğer teminatı sağlamak zorundadır (m.42/1). Bu güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez ve üzerlerine ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulamaz (m.42/2). Sözleşme imzalanmadan önce projenin teminat kapsamında olup olmadığı ve teminatın fiilen sağlanıp sağlanmadığı belgesiyle öğrenilmelidir.

Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar

Konut teslim edildikten sonra ortaya çıkan ayıplarda satıcının sorumluluğu, ayıp sonradan ortaya çıkmış olsa bile konutun teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (6502 m.12/1 ve 3).

Nereye başvurulur?

• Tüketici hakem heyeti: Değeri kanundaki ve her yıl yeniden belirlenen sınırın altında kalan uyuşmazlıklarda başvuru zorunludur; sınırın üzerindeki uyuşmazlıklar için hakem heyetine başvurulamaz (m.68/1). Konut bedeline ilişkin uyuşmazlıklar çoğu zaman bu sınırın üzerindedir. Ayrıntı için tüketici hakem heyeti başvurusu sayfamıza bakabilirsiniz.
• Tüketici mahkemesi: Tüketici işlemlerinden doğan davalara tüketici mahkemesi bakar (m.73/1); tüketici davası tüketicinin yerleşim yerindeki mahkemede de açılabilir (m.73/5). Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı HMK m.12/1); Beylikdüzü ve Esenyurt'taki bir konut için bu, Büyükçekmece Adliyesi'dir. Adliyede ayrı bir tüketici mahkemesi bulunmuyorsa dava, tüketici mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesinde görülür.
• Arabuluculuk: Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar (örneğin tapu tescili istemi) bu şartın dışındadır (m.73/A/1-d). Gecikme tazminatı ya da bedel iadesi gibi para istemlerinde ise arabuluculuk şartı gözetilmelidir. Ayrıntı için tüketici mahkemesinde dava açmak yazımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Sözleşmeyi satış ofisinde imzaladım, noter yok. Sözleşmem geçersiz mi?
Kanun satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar; ancak satıcı bu eksikliği tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (6502 m.41/1). Tüketicinin sözleşmeden doğan hakları bu nedenle ortadan kalkmaz.

2. Sözleşmeden önce kapora verdim, satıcı vazgeçti. Paramı isteyebilir miyim?
Satıcı geçerli bir sözleşme yapılmadan herhangi bir ad altında ödeme isteyemez (m.41/2). Alınan bedelin iadesi istenebilir; değer hakem heyeti sınırının altındaysa önce tüketici hakem heyetine başvurulur.

3. Proje bir yıldır gecikiyor. Sözleşmeden dönersem tazminat öder miyim?
Yirmi dört ay içinde gerekçesiz dönmede satıcı kanundaki oranlara kadar tazminat isteyebilir; ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden hiçbir bedel isteyemez (m.45/2). Gecikmenin bu kapsamda olup olmadığı sözleşmedeki teslim tarihine göre değerlendirilir.

4. Konutu yatırım amacıyla aldım. Yine de tüketici sayılır mıyım?
Kanun tüketiciyi ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket eden kişi olarak tanımlar (m.3/k). Tek bir konutu kendi adına alan kişi çoğunlukla bu kapsamdadır; çok sayıda konutun ticari amaçla alındığı durumlarda değerlendirme farklı olabilir.

5. Müteahhit iflas ederse ödediğim para ne olur?
Teminat zorunluluğu kapsamındaki projelerde bina tamamlama sigortası ve benzeri güvenceler iflas masasına girmez ve haczedilemez (m.42/2). Projenin teminat kapsamında olup olmadığı ve teminatın fiilen sağlanıp sağlanmadığı sözleşmeden önce belgesiyle öğrenilmelidir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Ön ödemeli konut satışındaki haklar; sözleşmenin tarihine, şekline ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; parasal sınırlar ve tutarlar sık değiştiği için bu yazıda rakam verilmemiştir.