Fikirtepe'de Yarım Kalan Kentsel Dönüşüm: Müteahhit İşi Bitirmezse Malik Ne Yapar?

Kadıköy'ün Fikirtepe bölgesi, İstanbul'da kentsel dönüşümün en uzun süren örneklerinden biri olarak bilinir. Pek çok parselde malikler binalarını müteahhide bırakmış, kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi imzalamış, kira yardımı ve yeni daire beklemeye başlamıştır. Bir kısım projelerde ise inşaat yıllarca ilerlememiş, temel atılıp bırakılmış ya da hiç başlamamıştır. Bu yazı, müteahhit işi bitirmediğinde malikin önündeki hukuki yolları sırasıyla anlatır.

Önce dosyanın hangi kurala tabi olduğunu belirleyin

Atılacak adım, sözleşmenin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında mı, yoksa yalnızca genel hükümlere (Türk Borçlar Kanunu) göre mi yapıldığına bağlıdır. Binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir (6306 m.3/2); tapu kaydınızda böyle bir belirtme varsa dönüşüm büyük olasılıkla 6306 kapsamında yürümüştür. Dosyayı değerlendirmek için en az şu belgeler gerekir: güncel tapu kaydı, kat karşılığı sözleşmesi ve ekleri, varsa malikler kurulu kararları, riskli yapı tespit yazısı, yapı ruhsatı ve müteahhitle yapılan yazışmalar.

6306 kapsamındaki parsellerde çoğunlukla fesih yolu

6306 m.6/14, yarım kalan projeler için özel bir yol açar. Anlaşma oy birliğiyle ya da hisseleri oranında salt çoğunlukla sağlandıktan sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle:

• bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanmamışsa ya da
• yapım belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa,

malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmelerin feshine karar verebilir. Bu kararla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurulur ve durumun tespiti istenir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması ya da devam etmesi ihtar edilir; süre sonunda işe başlanmamışsa sözleşmeler ayrıca ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesihten sonra tapuya şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri terkin edilebilir; o tarihe kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler hakkında genel hukuk hükümleri uygulanır. Müteahhidin fesih tarihine kadar ödediği kira yardımı malikten geri istenemez.

Bu kural 2019'da eklenmiştir; ancak geçici m.4, bir yıllık ve altı aylık sürelerin hesabında maddenin yürürlüğünden önce geçen sürelerin de dikkate alınacağını söyler. Yani eski tarihli Fikirtepe sözleşmeleri de bu yoldan yararlanabilir. Başkanlığın tespit işlemine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (6306 m.6/9).

Genel hükümler: süre verme ve sözleşmeden dönme

6306 kapsamında olmayan ya da bu yolun işletilmediği dosyalarda Türk Borçlar Kanunu uygulanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser ve taşınmaz devri unsurlarını birlikte içerir:

• Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi bütün tahminlere göre kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).
• Temerrüde düşen borçluya ifa için uygun bir süre verilir (m.123); süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süreye gerek yoktur (m.124). Süre sonunda malik ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ya da hemen bildirerek sözleşmeden dönebilir (m.125). Uygulamada süre, ispat kolaylığı için noter ihtarnamesiyle verilir.
• Dönmede taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdiklerini geri isteyebilir; müteahhit kusursuzluğunu ispat edemezse malikin zararını da öder (m.125/3).

Yargıtay uygulamasında, inşaatın önemli ölçüde ilerlediği durumlarda geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih sonuçlarının uygulanabildiği görülür. Bu nedenle inşaatın seviyesi bir bilirkişi raporuyla belgelenmeden "dönme" ile "fesih" arasında seçim yapılmamalıdır.

Tapuda müteahhide geçen paylar: tapu iptali ve tescil

Fikirtepe sözleşmelerinin önemli bir kısmında arsa payları inşaat başlamadan ya da ilerlemesine göre müteahhide devredilmiştir. Sözleşme sona erdiğinde bu payların geri alınması için tapu iptali ve tescil davası açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); Kadıköy'deki bir parsel için dava İstanbul Anadolu Adliyesi'nde (asliye hukuk mahkemesi; uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse Çağlayan'daki İstanbul asliye ticaret mahkemeleri) açılır.

Burada en kritik risk, müteahhidin payı üçüncü kişiye satmış ya da üzerine ipotek kurdurmuş olmasıdır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi ise yolsuz tescile dayanamaz (m.1024). Bu yüzden dava açılmadan önce ya da dava ile birlikte, payın el değiştirmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir (HMK m.389). 6306 kapsamındaki dönüşümlerde ayrıca, müteahhide devredilmiş taşınmazlar için malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle (o yapıya ait malzeme ve işçilik alacakları hariç) haciz ve tedbir uygulanamaz; ancak yapıma başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (6306 m.6/10).

Yeni müteahhit ve karar çoğunluğu

6306 kapsamındaki parsellerde yeni bir müteahhitle anlaşma, yeniden bina yaptırma, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (6306 m.6/1). Bu oran 2023'te 7471 sayılı Kanunla "en az üçte iki"den salt çoğunluğa indirilmiştir; eski tarihli bilgilere dayanarak hareket edilmemelidir. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerin altında olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması da salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir (m.6/16).

Yeni sözleşmede iki noktaya dikkat edilmesi önerilir: Müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri, inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda ve İdarenin izniyle satabilir (m.6/13); ayrıca müteahhidin yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen teminatı sağlaması zorunludur (m.8/6). Bu güvencelerin sözleşmede ve ruhsat dosyasında bulunup bulunmadığı sorulmalıdır.

Kira yardımı ne olacak?

Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi bir sözleşme borcudur; ödenmeyen kira bedelleri müteahhitten istenir. Bundan ayrı olarak 6306 m.5/1, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine devlet tarafından kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Bu bir hak sahipliği güvencesi değil, şartları ikincil mevzuatta belirlenen bir destektir. Ayrıntılar için kentsel dönüşümde kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

Zamanaşımına dikkat

TBK m.147/6 eser sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıllık süre öngörür; ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrini de içerdiğinden Yargıtay uygulamasında arsa sahibinin bazı taleplerine genel on yıllık sürenin (m.146) uygulandığı kararlar bulunmaktadır. Süre talebin niteliğine göre değişebileceğinden, "beş yıl geçti" sonucuna hangi alacağın ne zaman muaccel olduğu hesaplanmadan varılmamalıdır. Teslim gecikmesinin genel sonuçları için kat karşılığı inşaatta daire teslim edilmezse başlıklı yazımız da yol gösterebilir.

Sık sorulan sorular

1. Maliklerin bir kısmı fesih istiyor, bir kısmı beklemek istiyor. Ne olur?
6306 kapsamındaki parsellerde fesih kararı hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilir (m.6/14). Kapsam dışındaki sözleşmelerde ise her malikin kendi payı yönünden hakları ve sözleşmenin ortak niteliği birlikte değerlendirilir; dava açmadan önce bu ayrım netleştirilmelidir.

2. Müteahhit iflas etti ya da şirketi kapandı. Tapu yine geri alınabilir mi?
Müteahhidin iflası hâlinde talebin iflas masasına karşı nasıl ileri sürüleceği ayrıca değerlendirilir. Payın üçüncü kişilere geçmiş ya da üzerinde haciz bulunması da sonucu değiştirir. Tapu kaydının güncel hâli ilk önce incelenir.

3. Fesihten sonra müteahhidin yaptığı işin bedelini ödemek zorunda mıyız?
6306 m.6/14 fesih tarihine kadar yapılan işler için genel hükümlerin uygulanacağını söyler. Yapılan işin değeri, devredilen paylar ve ödemeler birlikte hesaplanır; sonuç dosyaya göre değişir.

4. Davayı hangi mahkemede açarız?
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, Kadıköy için İstanbul Anadolu Adliyesi'nde (asliye hukuk mahkemesi; uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse Çağlayan'daki İstanbul asliye ticaret mahkemeleri) açılır (HMK m.12). Başkanlık veya İdare işlemlerine karşı davalar ise idari yargıda, tebliğden itibaren otuz gün içinde açılır (6306 m.6/9). Diğer hukuki çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

5. Kat karşılığı uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6325 m.18/B'de sayılan kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları arasında yer almaz. Ancak uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paranın ödenmesiyse ticari davalara ilişkin arabuluculuk şartı gündeme gelebilir; dosya açılmadan önce bu nokta kontrol edilmelidir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her dosyanın sonucu; taşınmazın tapu kaydına, imzalanan sözleşmelere, yapılan tebligatların tarihine ve somut olgulara göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; bölgeye ilişkin idari kararların kapsamı ve tarihi her taşınmaz için ayrıca resmî kayıtlardan kontrol edilmelidir.