Kadıköy ve Beşiktaş'ta Günlük Kiralık Daire: 7464 Sayılı Kanun, Kat Malikleri ve Komşu Hakları

Kadıköy ve Beşiktaş, merkezi konumları ve ulaşım olanakları nedeniyle günlük ya da haftalık kiralanan dairelerin de görüldüğü ilçelerdir. Bu kiralamalar 1 Ocak 2024'ten beri 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'a tabidir. Bu rehber; daireyi kısa süreli kiraya vermek isteyen malik, evini bu amaçla kullanmak isteyen kiracı ve apartmandaki günlük kiralamadan rahatsız olan komşu için kanunun ne dediğini ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile nasıl birlikte uygulandığını anlatır.

Hangi kiralama bu kanuna girer?

Kanun, konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanmasını düzenler (m.2/1-g). Önemli ayrıntı, tanımda kiralamanın "her türlü amaçla" yapılabileceğinin yazmasıdır: kiralamanın turist yerine iş seyahatine gelen birine yapılması kanunun kapsamını değiştirmez. Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar kanunun dışındadır (m.1/3). Ancak her defasında yüz günden uzun sözleşme yapmasına rağmen ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verene de ayrıca idari para cezası öngörülmüştür (m.4/1-g); sınırı sözleşme süresiyle dolanmak bu yolla engellenmiştir.

Kanundaki "konut", tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümdür (m.2/1-e). Kiraya veren ise konutun maliki ya da intifa veya üst hakkı sahibidir (m.2/1-d).

İzin belgesi ve kat maliklerinin oy birliği

Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur ve Bakanlıkça belirlenen plaket konutun girişine asılır (m.3/1). Belgeyi Kültür ve Turizm Bakanlığı verir; Bakanlık bu yetkiyi valilik aracılığıyla da kullanabilir (m.3/2). Başvuruda kanunun aradığı başlıca şartlar şunlardır:

• Oy birliği: Bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış ve turizm amaçlı kiralamayı uygun gören kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart yalnızca konutun bulunduğu bina için aranır ve izin belgesi örneği site yönetimine iletilir (m.3/3).
• Oran sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir; aynı kişi adına aynı binada beşten fazla bölüm söz konusuysa işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir (m.3/4).
• Aracılık: İzin belgesini almak kiraya verenin yükümlülüğüdür. Faaliyeti kiraya veren dışında biri yürütecekse kiralamalar yalnızca (A) grubu seyahat acentası aracılığıyla yapılabilir (m.3/5).
• Kimlik bildirimi: İzin belgeli konutlarda 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (m.3/8).

Rezidanslar için ayrık kural: Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi ile çeşitli hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümlü "yüksek nitelikli konutlarda" izin belgesi, oy birliği ve yüzde yirmi beş şartları aranmadan düzenlenebilir (m.3/10). Kadıköy ve Beşiktaş'ta bir dairenin hangi grupta olduğu, binanın yönetim planı okunarak belirlenir.

Kiracı daireyi günlük kiraya verebilir mi?

Hayır. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kiracının kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralaması yasaktır; izin belgesi sahibinden konut kiralayan kullanıcının o konutu başkasına kiralaması da yasaktır (m.3/7). Kanun bu yasağı kiraya verenin rızasına bağlamamıştır. Ayrıca konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz (TBK m.322/2). Yasağa aykırı davranan kiracı için her sözleşme bakımından ayrı idari para cezası öngörülmüştür (m.4/1-ç). Tüzel kişi kullanıcının turizm amaçlı kiraladığı konutu kendi personeline kullandırması ve yüksek nitelikli konutlarda kiralamanın, adına izin belgesi düzenlenen konut işletmesi eliyle yapılması bu yasağın dışındadır (m.3/7, m.3/10).

Yaptırımlar: kime, kim uygular?

Kanun yaptırımları ayrıntılı biçimde sayar; tutarlar kanunda yazılıdır ve burada verilmemiştir. Başlıcaları:

• İzin belgesi olmadan kiralayana her konut için idari para cezası verilir ve belge alması için on beş gün süre tanınır; süre sonunda faaliyete devam edilirse daha yüksek ceza ve ikinci bir süre, buna rağmen devamda ise daha ağır ceza uygulanır (m.4/1-a, b, f).
• İzinsiz konutların kiralanmasına aracılık edenlere her sözleşme için ceza verilir (m.4/1-d).
• Bu faaliyetlerin ilanına imkân veren ve Bakanlığın uyarısına rağmen içeriği yirmi dört saat içinde kaldırmayan elektronik ticaret aracı hizmet sağlayıcılarına ceza ve içeriğin çıkarılması ya da erişimin engellenmesi kararı uygulanır; bu karara karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir (m.4/1-e).
• İzin belgesi sahibine; plaketi asmama, yanıltıcı tanıtım, konutu sözleşmeye uygun teslim etmeme ve alınan ödemeyi iade etmeme gibi hâllerde ayrı cezalar öngörülmüştür (m.4/2).

Birinci fıkradaki yaptırımları (ilan platformlarına ilişkin bent hariç) konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, diğerlerini Bakanlık uygular (m.4/3). Konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi izin belgesinin iptal sebeplerindendir (m.5/1-ç). Kullanıcı ile yapılan sözleşme sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (m.3/9).

Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşuların başvuru yolları

7464 sayılı Kanun kat mülkiyeti ilişkilerini ortadan kaldırmaz. Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülük kiracılara ve bölümden devamlı yararlananlara da uygulanır (KMK m.18). Günlük kiralamadan rahatsız olan komşunun kanundan çıkan yolları şunlardır:

• İzin kontrolü ve ihbar: Girişte plaket yoksa izin belgesi bulunmuyor olabilir. Turizm amaçlı kiralamaların denetimi Bakanlığa aittir ve Bakanlık bu yetkiyi valilik aracılığıyla da kullanabilir (m.6/1).
• Rıza vermemek: Yeni bir izin başvurusu için binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir (m.3/3); rezidans istisnası (m.3/10) dışında bir kat malikinin karşı oyu belgenin düzenlenmesine engeldir.
• Hâkimin müdahalesi: Bir kat malikinin ya da onun bölümünden kira veya başka sebeple devamlı yararlanan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33). Hâkimin belirlediği sürede kararı yerine getirmeyene idari para cezası verilir. Kanun, borç ve yükümlülüklerin çekilmez derecede ihlal edilmesi hâlinde bağımsız bölümün devrine kadar giden ağır bir dava yolunu da öngörür; bu yol sıkı şartlara bağlıdır (KMK m.25).
• Yönetim planı: Yönetim planı kullanma maksat ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlar; değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası süreleri ve usulü için kat malikleri kurulu kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 m.18/B-1-c). Davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür: Kadıköy'deki bir bina için Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi, Beşiktaş'taki bir bina için Çağlayan'daki İstanbul Adliyesi. Konut ve kira hukukuna ilişkin genel bilgi gayrimenkul hukuku sayfamızdadır.

Sık sorulan sorular

1. Apartmanımızda bir daire sürekli günlük kiralanıyor. İzni olup olmadığını nasıl anlarım?
İzin belgeli konutların girişine Bakanlıkça belirlenen plaketin asılması zorunludur (m.3/1). Plaket yoksa durum Bakanlığın ya da valiliğin denetimine konu edilebilir (m.6).

2. Kat malikleri olarak rıza vermezsek izin belgesi çıkar mı?
Kural olarak çıkmaz; başvuruda binanın tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır (m.3/3). Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren, resepsiyon ve günlük hizmetleri olan yüksek nitelikli konutlarda bu şart aranmaz (m.3/10).

3. Kiracım daireyi bir platformda günlük kiraya veriyor. Ne olur?
Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından turizm amaçlı kiralanması kanunen yasaktır ve kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülmüştür (m.3/7, m.4/1-ç). Bu durum kira sözleşmesi bakımından da ayrıca değerlendirilir; kiracı yazılı rıza olmadan başkasına kiralayamaz (TBK m.322/2).

4. Misafirlerin gürültüsü için kime ve nereye başvururum?
Muhatap, dairenin malikidir. Önce yöneticiye ve kat malikleri kuruluna, sonuç alınamazsa arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesine hâkimin müdahalesi için başvurulabilir (KMK m.33, 6325 m.18/B). Kadıköy için Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi, Beşiktaş için Çağlayan'daki İstanbul Adliyesi.

5. Daireyi üç aylığına kiralarsam izin gerekir mi?
Yüz günü aşmayan kiralamalar, amacı ne olursa olsun kapsamdadır (m.2/1-g). Tek seferde yüz günü aşan kiralama kapsam dışıdır (m.1/3); ancak bir yıl içinde dörtten fazla böyle sözleşme yapılırsa ayrı yaptırım vardır (m.4/1-g).

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kanun, karar ve tebliğ hükümleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; somut durumda sözleşme, anasözleşme, tapu kaydı ve diğer belgeler ayrıca incelenmelidir. İdari para cezası gibi tutarlar sık değiştiği için bu yazıda rakam verilmemiştir.