Levent ve Maslak'ta Ofis Kirası: Dövizle Kira Yasağı, Kira Artışı ve Beş Yıl Kuralı

Levent ve Maslak, İstanbul'un plaza yoğunluklu iş merkezlerindendir; Levent büyük ölçüde Beşiktaş, Maslak ise Sarıyer ilçe sınırları içinde kalır. Bu bölgelerde ofis kiralayan şirketlerin ve plaza katını kiraya veren maliklerin en sık sorduğu üç soru şunlardır: Kira dolar ya da avro olarak belirlenebilir mi? Yıllık artış en fazla ne kadar olabilir? Beş yıl dolduğunda kira nasıl yeniden belirlenir? Bu rehber, üç soruyu kanun, karar ve tebliğ metinlerine dayanarak cevaplar.

Türkiye'de yerleşik kişiler arasında dövizle ofis kirası yasağı

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar'a 13 Eylül 2018'de eklenen m.4/g'ye göre Türkiye'de yerleşik kişiler, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama dahil sözleşmelerde sözleşme bedelini ve sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Hazine ve Maliye Bakanlığının 32 sayılı Karara ilişkin Tebliğ'i (Tebliğ No: 2008-32/34) m.8/2 aynı kuralı konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmeleri için ayrıca tekrarlar.

Kararın tanımına göre "Türkiye'de yerleşik kişi", Türkiye'de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişidir; yurt dışında çalışan Türk vatandaşları da bu kapsamdadır (m.2/b). Türkiye'de kurulmuş bir şirket bu nedenle kural olarak yerleşik kişi sayılır.

Yasak yalnızca "aylık kira 10.000 dolar" gibi açık döviz yazımını kapsamaz:

• Dövize endeksleme: Bedelin Türk lirası yazılıp her ödeme gününde kura göre hesaplanması da yasaktır. Kira artışının döviz kuruna bağlanması da bedelin dövize endekslenmesi sayılır ve m.8/3'teki istisnalar dışında yasaktır (Tebliğ m.8/2).
• Altın ve emtia: Fiyatı uluslararası piyasalarda döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere veya emtiaya endekslenen sözleşmeler de dövize endeksli sayılır (Tebliğ m.8/23). "Kira, gram altın karşılığıdır" gibi bir kurgu da aynı yasağa takılır.
• Yan ödemeler: Yasak, bedelin yanında "sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini" de kapsar.

Karar ve tebliğlere aykırılık, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun'a aykırılık sayılır (Karar m.1) ve bu Kanunun 3. maddesi idari para cezası öngörür.

Plazalarda sık görülen istisna: yabancı sermayeli kiracı

Tebliğ m.8/3, iki grup kiracı için dövizli kira sözleşmesine izin verir: Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişiler ve m.8/19'da sayılanlar. m.8/19'daki kişiler şunlardır: dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki şube, temsilcilik, ofis ve irtibat bürosu; dışarıda yerleşik kişilerin doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahibi olduğu ya da ortak kontrol veya kontrole sahip bulunduğu şirketler; serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölge şirketleri.

Bu istisnada belirleyici olan kiracının niteliğidir. Plaza katının maliki yabancı sermayeli bir şirket olsa bile kiracı yerli sermayeli bir Türk şirketiyse istisna uygulanmaz. Tebliğ, sözleşme sürerken kiracının ortaklık yapısının değişmesini ayrıca düzenlememiştir; yabancı ortağın payını devretmesi gibi bir değişiklikten sonra dövizli hükmün durumu yeniden değerlendirilmelidir.

2018'den önceki sözleşmeler: Karar'ın geçici 8. maddesi, daha önce yapılmış yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz bedellerin otuz gün içinde Türk parası olarak yeniden belirlenmesini öngörmüştü. Tebliğ m.8/29, tarafların anlaşamaması hâlinde uygulanacak hesap yöntemini ve konut ile çatılı işyeri kiralarında iki yıllık geçiş düzenini gösterir. Bugün hâlâ dövizle ödenen eski tarihli bir ofis sözleşmesi varsa durumun ayrıca incelenmesi gerekir.

Yıllık kira artışı: TBK m.344 şirket kiracılara da uygulanır

Türk Borçlar Kanunu m.344/1'e göre yenilenen kira dönemlerindeki bedele ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar anlaşmamışsa bedeli, aynı oranı geçmemek üzere hâkim belirler (m.344/2). Oranın nasıl okunacağını kira artışında TÜFE oranı yazımızda anlattık.

Plaza kiracıları için önemli bir ayrıntı vardır: 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m.344 dahil bazı maddelerin 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmamasını öngörmüştü. Bu süre 1 Temmuz 2020'de doldu. Bugün şirket kiracılar da m.344'teki sınırdan yararlanır; eski bir sözleşmede yazan ve bu oranı aşan sabit artış hükmü, kanundaki geçerlilik koşulunu taşımaz. Konutlara özgü yüzde yirmi beşlik geçici sınır ise (TBK geçici m.1 ve 2) işyerlerine hiç uygulanmadı ve 1 Temmuz 2024'te sona erdi.

Beş yıl dolunca: emsal kira ve kira tespit davası

TBK m.344/3'e göre, taraflar anlaşmış olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu aşamada üst sınır TÜFE değildir; emsaller de hesaba girer. Böyle belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden ilk iki fıkradaki ilkelere göre değişir.

Dövizli kira istisna kapsamında geçerli biçimde kurulmuşsa (örneğin yabancı sermayeli kiracı), m.344/4 uygulanır: beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; yalnızca aşırı ifa güçlüğü hükmü (TBK m.138) saklıdır. Beş yıldan sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkraya göre belirlenir. Yani dövizli sözleşmede ilk beş yıl yıllık TÜFE uyarlaması yolu yoktur.

Davanın zamanlaması sonucu doğrudan etkiler (TBK m.345). Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapmış olmalıdır; bu durumda dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından geçerlidir. Ayrıntılar kira bedelinin tespiti davası yazımızdadır.

Dava nerede görülür, önce arabulucu

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, kira alacağı davaları dahil, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Tarafların tacir olması bunu değiştirmez. Davalının yerleşim yeri mahkemesinin yanında sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.6 ve m.10). Beşiktaş ve Sarıyer'deki ofisler için bu, Çağlayan'daki İstanbul Adliyesi'dir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bunun dışındadır (6325 m.18/B-1-a). Arabulucuya başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 m.18/A). Kira tespitinde m.345'teki tarihler belirleyici olduğu için arabuluculuk başvurusu da bu takvime göre planlanmalıdır. Kira tespitiyle ilgili özet bilgi kira tespit davası sayfamızda yer alır.

Sık sorulan sorular

1. Ofis sözleşmemizde kira avro yazıyor; iki taraf da Türkiye'de kurulu, yerli sermayeli şirket. Ne olur?
32 sayılı Karar m.4/g ve Tebliğ m.8/2 bu durumda döviz cinsinden kira kararlaştırılmasını yasaklar. Bedelin Türk lirası olarak belirlenmesi gerekir; aykırılık 1567 sayılı Kanun'a göre idari para cezası riski doğurur.

2. Şirketimizin yüzde altmışı yurt dışındaki bir şirkete ait. Dolar kira yapabilir miyiz?
Kiracı olarak Tebliğ m.8/3 ve m.8/19 kapsamına girdiğiniz için mümkündür. Ancak bu durumda TBK m.344/4 uygulanır: beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez, aşırı ifa güçlüğü hâli saklıdır.

3. Kira Türk lirası ama sözleşmede "her yıl dolar kurundaki artış kadar artar" yazıyor. Geçerli mi?
Bu, bedelin dövize endekslenmesidir ve Tebliğ m.8/2 ile yasaktır. Yenilenen dönemlerdeki artış TBK m.344/1'deki TÜFE sınırına tabidir.

4. Plazada yedi yıldır kiracıyız; malik emsal kiraya göre artış istiyor. Bu mümkün mü?
Beş yılı aşan sözleşmelerde hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir (TBK m.344/3). Bedelin hangi tarihten geçerli olacağı m.345'teki sürelere bağlıdır; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

5. Taraflar şirket olduğu için dava asliye ticaret mahkemesinde mi açılır?
Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar tarafların sıfatına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-a).

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kanun, karar ve tebliğ hükümleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; somut durumda sözleşme, anasözleşme, tapu kaydı ve diğer belgeler ayrıca incelenmelidir. İdari para cezası gibi tutarlar sık değiştiği için bu yazıda rakam verilmemiştir.