Önalım (Şufa) Hakkı: Paydaş Payını Satarsa Ne Yapılır?

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alma hakkı doğar. Buna önalım (şufa) hakkı denir.

Hak kendiliğinden doğar; sözleşmeye ya da tapuya şerhe gerek yoktur. Ancak kullanılması sıkı sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında hak tamamen sona erer.

Hangi hâllerde doğar, hangi hâllerde doğmaz?

Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette ve yalnızca satış hâlinde doğar. Aşağıdaki durumlarda doğmaz:

• Bağış, trampa ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi satış dışındaki devirler
• Payın başka bir paydaşa satılması
• Cebrî artırmayla (icra ihalesiyle) yapılan satışlar
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar — bu istisna 7571 sayılı Kanunla eklenmiştir ve 25/12/2025 tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz (TMK m.733/1, geçici m.1)
• Elbirliği mülkiyetinde — burada paydaş değil ortak vardır
• Kat mülkiyetine geçilmiş ve bağımsız bölümler oluşmuş taşınmazlarda

Uygulamada en sık karşılaşılan itiraz, satışın bağış gibi gösterilmesidir. Gerçekte satış olduğu ispatlanırsa önalım hakkı işler; muvazaa iddiasının ispatı davacıya düşer.

Süreler: üç ay ve bir yıl

Önalım hakkı, satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bu süreler hak düşürücüdür; durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından resen gözetilir. Bu bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir; 25/12/2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda değişiklikten önceki hüküm uygulanmaya devam eder, yani üst süre iki yıldır (TMK geçici m.1). Hangi sürenin işlediği, satışın tapuda yapıldığı tarihe göre belirlenir.

Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak üst süre satış tarihinden itibaren her hâlükârda işlemeye başlar. Bu nedenle «bana haber verilmedi» savunması üst süreyi durdurmaz.

Dava nasıl açılır?

Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır; karşı tarafa yapılan tek taraflı bir bildirimle sonuç doğurmaz. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Yatırılacak tutar tapuda yazan satış bedeli değildir: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734/2). Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez — davanın en sık kaybedildiği nokta budur. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Rayiç bedel kuralı 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir. Sürelerden farklı olarak burada ölçüt satış tarihi değil dava tarihidir: kural, yürürlük tarihinden (25/12/2025) önce açılmış, görülmekte olan davalara da uygulanır (TMK geçici m.1/2). Yani derdest bir önalım davasında da yatırılacak tutar artık hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir.

Bedelde muvazaa

Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük ya da yüksek yazılması sık görülür ve bu iddiayı ileri süren taraf gerçek bedeli ispatla yükümlüdür. Ancak yatırılacak tutarın artık hâkimce belirlenen rayiç bedel olması karşısında, tapuda gösterilen bedel tek başına belirleyici değildir (TMK m.734/2).

Karar ne sağlar?

Dava kabul edilirse mahkeme, belirlenen bedelin kesin süre içinde yatırılmış olması koşuluyla tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verir. Yani pay, önalım hakkını kullanan paydaşa geçer.

Paylı mülkiyetin sürdürülemediği hâllerde izlenecek yolu ortaklığın giderilmesi yazımızda anlattık.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.