Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Kardeşlere mirastan kalan bir tarla ya da birkaç kişinin birlikte satın aldığı bir arsa... Paydaşlar malın kullanılması ya da satılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığa son vermenin yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu yazı hazır bir dilekçe metni vermiyor; dava açılmadan önceki zorunlu arabuluculuğu, dilekçede eksik bırakılmaması gerekenleri ve hâkimin paylaştırma biçimini kanun metinleri üzerinden anlatıyor.

Paylaşmayı kim, hangi durumda isteyebilir?

Türk Medeni Kanunu birlikte mülkiyetin iki türünü düzenler. Paylı mülkiyette (m.688) birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Elbirliği mülkiyetinde (m.701) ise ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır. Mirasçıların tereke üzerindeki mülkiyeti bu ikinci türdendir: 640. maddeye göre birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur.

Paylı mülkiyette 698. madde kuralı koyar: bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hakkın sınırları da aynı maddededir. Paylaşmayı isteme hakkı bir hukuki işlemle en çok on yıl için sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Elbirliği mülkiyetinde 703. madde, aksine hüküm yoksa paylaştırmanın paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacağını düzenler. Miras ortaklığında 642. madde her mirasçıya, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman paylaşmayı isteme hakkı tanır. Paylaşmanın derhâl yapılması malın ya da terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi bir mirasçının istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir. 644. madde ise elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteme imkânı tanır; amaç malı satmak değil, her mirasçının payını belirlemekse bu yol da değerlendirilmelidir.

Önce arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'la eklenen 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Sürece 18/A maddesi uygulanır:

• Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir.
• Anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dilekçeye eklenir; eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir, sunulmazsa dava usulden reddedilir.
• Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Başvuran, kendisine ve elinde bulunması hâlinde karşı tarafa ait iletişim bilgilerini büroya verir.
• Arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
• İlk toplantıya geçerli mazeret olmaksızın katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (7531 sayılı Kanun'la değişik on birinci fıkra).

Davada davalı olarak gösterilecek paydaşların tamamının arabuluculuk başvurusunda da yer alması, son tutanağın davadaki taraflarla örtüşmesini sağlar. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tespiti bu aşamada da gerekir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa 18/B maddesi özel kurallar getirir: anlaşma belgesi taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve belgenin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 7531 sayılı Kanun'la eklenen beşinci fıkraya göre taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin belgede, şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. 18. maddenin beşinci fıkrasına göre anlaşmaya varılan hususlarda taraflarca dava açılamaz; bu nedenle belgede hangi paydaşın hangi bölümü ya da payı alacağı, varsa ödenecek denkleştirme bedeli ve ödeme tarihi açıkça yazılmalıdır.

Görevli ve yetkili mahkeme, uygulanacak usul

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.

Yetki bakımından 12. madde, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Ortaklığın giderilmesi kararı, aynen bölmede de satışta da paydaşların mülkiyetini değiştirir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir. Kesin yetkinin söz konusu olduğu davalarda mahkeme, 19. madde uyarınca yetkisini davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırır. Terekenin paylaşılmasına ilişkin davalar için ise 11. madde, ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili sayar; bu nedenle açılacak davanın belirli bir malın ortaklığının giderilmesi mi, yoksa terekenin paylaşılması mı olduğu dilekçede açıkça belirlenmelidir.

HMK m.316'ya göre sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalar basit yargılama usulüne tabidir. Bu usulde 318. madde tüm delillerin dilekçeyle birlikte bildirilmesini ister, 319. maddeye göre iddianın genişletilmesi yasağı dava açılmasıyla başlar ve 317. maddeye göre cevaba cevap dilekçesi verilemez.

Dilekçede bulunması gerekenler

Dava dilekçesi HMK m.119'daki unsurlara tabidir. Ortaklığın giderilmesi davasında bunların karşılığı şöyledir:

• Mahkeme (a): Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi.
• Taraflar ve adresleri (b): Davacı dışındaki bütün paydaşlar davalı olarak gösterilir. HMK m.59'a göre bir hakkın birden fazla kişiye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı vardır; m.60'a göre bu kişilere karşı dava ancak birlikte açılabilir. Paylaşma kararı bütün paydaşların mülkiyetini etkilediğinden bu kural burada önem taşır.
• Ölen paydaş: Tapuda ölmüş bir kişi paydaş olarak görünüyorsa onun mirasçılarının tamamı gösterilir. Mirasçıların kim olduğu, TMK m.598'e göre sulh mahkemesinden veya noterden alınan mirasçılık belgesiyle ortaya konur.
• Konu ve değer (d): Ortaklığının giderilmesi istenen taşınmazın il, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel ve nitelik bilgileri ile malvarlığı davalarında aranan dava değeri.
• Vakıalar (e): Paylar ve malın kullanılma durumu, paylaşma biçimi konusunda anlaşma sağlanamadığı, arabuluculuk süreci, varsa taşınmaz üzerindeki yapılar ve bunları kimin yaptığı, tapudaki şerhler ve sınırlı ayni haklar.
• Deliller (f): Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, son tutanak, keşif ve bilirkişi incelemesi. Tapu müdürlüğü, belediye veya kadastro kayıtları gibi başka yerden getirtilecek belgeler için HMK m.121 uyarınca bunların bulunmasını sağlayacak bilgi yazılır.
• Hukuki sebepler (g): TMK m.698 ve m.699; elbirliği mülkiyetinde ayrıca m.703 ve m.642.
• Talep sonucu (ğ): Ortaklığın giderilmesi; TMK m.699'daki sıraya uygun olarak aynen bölme, bu mümkün değilse satış.
• İmza (h).

119. maddenin ikinci fıkrası burada ayrıca önemlidir. (b) bendindeki adres bilgisi, bir haftalık kesin sürenin uygulandığı eksiklikler arasındadır: davalı paydaşlardan birinin adresi eksik bırakılır ve verilen bir haftalık kesin süre içinde tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır. Paydaş sayısı fazla olan taşınmazlarda adres araştırmasını dava açılmadan önce tamamlamak bu nedenle önem taşır.

Hâkim nasıl paylaştırır: aynen bölme, denkleştirme, satış

699. madde paylaşmanın iki biçimini sayar: malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi. Paydaşlar paylaşma biçiminde uyuşamazsa hâkim şu sırayı izler:

• Aynen bölme: Paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
• Açık artırmayla satış: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.
• Yalnızca paydaşlar arasında artırma: Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bir paydaşın karşı çıkması bu imkânı ortadan kaldırır.

Mirasta 642. madde ek bir imkân tanır: bir mirasçının istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırma yapar; değer farkları para ödenmesiyle denkleştirilir. Birden fazla taşınmazı bulunan bir terekede bu istemin dilekçede açıkça yazılması, satış dışındaki seçeneğin de değerlendirilmesini sağlar.

Aynen bölmenin mümkün olup olmadığı yalnızca fiilî duruma göre değil, taşınmazın niteliğine göre uygulanacak mevzuattaki bölünme sınırlamalarına göre de değerlendirilir. Dilekçede taşınmazın niteliğinin (arsa, tarla, bina) doğru yazılması ve ilgili kurum kayıtlarının delil olarak gösterilmesi bu incelemeyi kolaylaştırır.

Taşınmaz üzerindeki yapılar, ağaçlar ve sınırlı ayni haklar

Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesine göre arazi mülkiyetinin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer; 684. maddeye göre bir şeye malik olan kişi onun bütünleyici parçalarına da maliktir. Paydaşlardan biri taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla bir yapı yapmış ya da ağaç dikmişse ve bunun paylaştırmada ayrıca gözetilmesini istiyorsa, bu iddiayı dava veya cevap dilekçesinde somut olarak anlatmalı ve delillerini göstermelidir. Basit yargılama usulünde iddia ve savunmayı genişletme yasağı dilekçelerle başladığından bu konu sonraya bırakılmamalıdır. İddianın hangi yolla ileri sürüleceği somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

700. madde sınırlı ayni haklarla ilgili bir süre içerir: bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurarsa ve diğer paydaşlardan biri bunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde ise önalım hakkı gündeme gelir; bunu ayrı bir yazımızda anlattık.

Davalı paydaş sizseniz

Size ortaklığın giderilmesi davası tebliğ edildiyse, HMK m.317'ye göre cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır; ek süre ancak bu süre içinde istenebilir ve iki haftayı geçemez. Cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilemez; 319. maddeye göre savunmanın genişletilmesi yasağı cevap dilekçesinin verilmesiyle başlar. Aynen bölme mi satış mı istendiği, paylara ilişkin itirazlar, taşınmaz üzerindeki yapılara ilişkin iddialar ve deliller bu tek dilekçede yer almalıdır. Paylaşmayı sınırlayan resmî şekilde yapılmış bir sözleşme bulunduğu ya da paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istendiği gibi TMK m.698'e dayanan savunmalar ile mirasta paylaşmanın ertelenmesi istemi (m.642) de bu dilekçede somut gerekçesiyle ileri sürülmelidir. Dava öncesi arabuluculuk toplantısına mazeretsiz katılmamanın gider sonucu yukarıda anlatılmıştır.

Pratik kontrol listesi

• Mülkiyet türü: Tapuda paylı mülkiyet mi, elbirliği (miras) mi görünüyor?
• Paylaşma engeli: Paylaşmayı sınırlayan, resmî şekilde yapılmış ve on yılı aşmayan bir sözleşme ya da tapu şerhi var mı?
• Paydaşlar: Tapu kaydındaki bütün paydaşlar ve ölen paydaşların mirasçıları mirasçılık belgesiyle tespit edildi mi?
• Adresler: Her davalının adresi araştırıldı mı? Eksik adres için verilen bir haftalık kesin süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır.
• Arabuluculuk: Başvuru bütün paydaşlar gösterilerek yetkili büroya yapıldı ve son tutanak dilekçeye eklendi mi?
• Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi mi?
• Taşınmaz bilgileri: Ada, parsel, nitelik ve paylar tapu kaydıyla uyumlu yazıldı mı?
• Deliller: Tapu, mirasçılık belgesi, kurum kayıtları, keşif ve bilirkişi talebi dilekçede gösterildi mi?
• Talep: Aynen bölme, mümkün değilse satış; mirasta taşınmazların bir mirasçıya verilmesi isteniyorsa bu açıkça yazıldı mı?
• Yapılar ve ağaçlar: Paydaşlardan birinin yaptığı yapı veya diktiği ağaçlarla ilgili iddia varsa dilekçede yer aldı mı?
• Davalıysanız: İki haftalık cevap süresi takvime yazıldı mı?

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Paydaşların ve mirasçıların eksiksiz tespiti ile arabuluculuk aşaması, davanın usulden sonuçlanıp sonuçlanmayacağını doğrudan etkiler. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.