Sarıyer, Beykoz ve Çekmeköy'de 2B Arazileri ve Orman Kadastrosu: Hak Sahipliği, Süreler, İtiraz

İstanbul'un kuzeyinde, Sarıyer, Beykoz ve Çekmeköy'ün orman kenarındaki mahallelerinde pek çok aile, tapusunda "2/B" belirtmesi bulunan ya da hiç tapusu olmayan bir evde oturur. Bu yerlerin hukuki durumu, orman sınırının nereden geçtiğine ve taşınmazın orman sınırları dışına çıkarılıp çıkarılmadığına bağlıdır. Bu yazı, 2B arazisinin ne olduğunu, 6292 sayılı Kanun'daki hak sahipliği ve satış sürelerini, orman kadastrosuna itiraz yollarını ve bugün hâlâ yapılabilecekleri anlatır.

2B arazisi nedir, orman sayılan yerden farkı ne?

6831 sayılı Orman Kanunu m.1'e göre doğal olarak yetişen ya da emekle yetiştirilen ağaç toplulukları yerleriyle birlikte orman sayılır. Kanunun 2. maddesinin (B) bendi ise 31/12/1981'den önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş; tarla, bağ, bahçe gibi tarım alanı olarak ya da şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu bulunduğu yerleşim alanı olarak kullanılan yerlerin orman sınırları dışına çıkarılmasını düzenler. Halk arasında "2B arazisi" denen yer budur. Aynı kural Anayasa m.169'da da yer alır; bu yerler dışında orman sınırlarında daraltma yapılamaz.

Önemli ayrım şudur: Orman sınırları dışına çıkarılan Devlet ormanı yerleri Hazine adına tescil edilir (6831 m.2). Yani 2B yeri, orman olmaktan çıkar ama kendiliğinden kullanıcısının malı olmaz. Kullanıcının mülkiyete ulaşma yolu, 6292 sayılı Kanun'daki hak sahipliği ve doğrudan satıştır. Orman sınırı içinde kalan yer ise hâlâ ormandır; orada her türlü bina yapılması, tarla açılması ve yerleşilmesi yasaktır (6831 m.17/1) ve bu fiiller cezai yaptırıma bağlanmıştır (m.93).

Zilyetlikle neden kazanılamaz?

"Kırk yıldır bu evde oturuyoruz, burası artık bizim sayılmaz mı?" sorusu bu bölgelerde çok sorulur. Cevap, yerin niteliğine göre değişir:

• Devlet ormanı: Anayasa m.169/2'ye göre Devlet ormanları zamanaşımı ile mülk edinilemez. Kadastro Kanunu m.18/2 de ormanların, tapuda kayıtlı olsun olmasın, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilemeyeceğini söyler. Ne kadar uzun süre kullanılmış olursa olsun, ormanda zilyetlik mülkiyet doğurmaz.
• 2B alanı: Hazine adına tescillidir. Kadastro Kanunu m.14'teki yirmi yıllık zilyetlik kuralı tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar içindir; kullanıcının hakkı, kullanım süresinden değil 6292 sayılı Kanun'daki hak sahipliğinden doğar.

Konunun genel çerçevesi için zilyetlikle kazanılamayan araziler yazımıza bakabilirsiniz.

6292 sayılı Kanun'a göre hak sahipliği ve başvuru süreleri

6292 m.6, hak sahipliğini iki gruba ayırır:

• Kanunun yürürlüğünden (26/4/2012) önce düzenlenmiş listeler: Güncelleme listesine, kadastro tutanağına veya kesinleşmiş mahkeme kararına göre tapunun beyanlar hanesinde 31/12/2011'den önce kullanıcı ya da muhdesat (yapı, ağaç) sahibi olarak görünen kişiler, süresinde başvurup idarece belirlenen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeden kabul ederlerse hak sahibi sayılır (m.6/1). Bunlar için başvuru süresi kanunun yürürlüğünden itibaren altı aydı (m.6/3). Başvuru süreleri sonradan 2014, 2016, 2018 ve 2019'da kanunla yeniden açıldı (geçici m.2, 4, 7, 9); 2016'daki süre 2017'de Bakanlar Kurulu kararıyla ayrıca uzatıldı. Sonuncusu 16/12/2019'da sona erdi ve ondan yararlanmak, hesaplanan satış bedelinin yüzde ellisinin tebligattan itibaren üç ay içinde ödenmesine bağlıydı (geçici m.9). Bu süreler çoktan dolmuştur.
• Kanunun yürürlüğünden sonra düzenlenen listeler: Beyanlar hanesinde 31/12/2011'den önce kullanıcı ya da muhdesat sahibi olarak gösterilecek kişiler, süresinde idareye (ilde defterdarlık, ilçede malmüdürlüğü) başvurursa hak sahibi sayılır (m.6/2). Başvuru süresi, güncelleme listesinin tescil edildiği ya da kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz aydır (m.6/3). mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde, bu fıkradaki "satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul" şartı Anayasa Mahkemesi'nin 26/11/2025 tarihli kararıyla iptal edilmiş olarak gösterilir.

Satış bedeli rayiç bedelin belirli oranları üzerinden hesaplanır ve peşin ya da taksitle ödenebilir (m.6/4, m.6/8). Peşinatı veya taksitleri vadesinde ödemeyenlerin doğrudan satın alma hakkı düşer; ancak taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksitin gecikmesi tek başına hak kaybı sayılmaz (m.6/9).

Süre geçtiyse bugün ne yapılabilir?

Süreyi kaçıran kişi için kanun yolu tamamen kapanmış değildir; ancak sonuç değişir:

• Önce tarihleri kontrol edin. Mahallenizdeki güncelleme listesi veya kadastro tutanağı 2012'den sonra tescil edilmiş ya da kesinleşmişse sekiz aylık süre o tarihten işler. Tapunun beyanlar hanesi ve malmüdürlüğündeki kayıt bu tarihi gösterir.
• Tapu kendi adınıza duruyor ama sonradan 2B belirtmesi konduysa: Kendi adınıza tapu ve kadastro ya da imar mevzuatına göre oluşmuş ve hâlâ adınıza kayıtlı taşınmazda, başvuru üzerine veya resen yapılan inceleme sonucu tapu kaydı bedelsiz geçerli kabul edilir ve belirtme terkin edilir (6292 m.7/1-a). Kanundaki iki yıllık başvuru süresi, mahkeme kararıyla tapusu iptal edilip Hazine adına tescil edilmiş taşınmazların iadesi içindir. Bu iki durumu karıştırmak, hakkı olan kişinin başvurmamasına yol açar.
• Hak sahipliği düşmüşse: Taşınmazdaki 2B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri terkin edilir ve Hazine taşınmazı satış dahil genel hükümlere göre değerlendirir (m.6/14, m.11/5). Üzerindeki yapının bedeli, Bakanlık birim fiyatlarından eksik imalat ve yıpranma payı düşülerek ya ödenip yapı yıktırılır ya da satış bedeline eklenip satıştan sonra yapı sahibine ödenir (m.6/15).
• Hazine davaları: 6292 işlemleri sonuçlanıncaya kadar Hazine'nin 2B alanları hakkında açması gereken davalar açılmaz, açılmışlar durdurulur; başvuru yapılmaz veya yükümlülük yerine getirilmezse davalara devam edilir (m.9/2-3).

Hak sahiplerine satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk etmiş ecrimisil terkin edilir; son beş yıl için tahsil edilmiş ecrimisil satış bedelinden mahsup edilir (m.11/6).

Orman kadastrosuna itiraz ve dava süreleri

Orman sınırı, orman kadastro komisyonlarınca belirlenir (6831 m.7). Komisyonun tutanak ve haritaları ilgili mahallede otuz gün süreyle askıya çıkarılır ve bu ilan ilgililere şahsen tebliğ hükmündedir. İtirazı olanlar askı tarihinden itibaren otuz gün içinde kadastro mahkemesinde, kadastro mahkemesi olmayan yerlerde kadastro davalarına bakmakla görevli mahkemede dava açabilir (m.11/1). Askı ilanını görmemiş olmak süreyi durdurmaz; bu nedenle mahalle muhtarlığındaki askılar takip edilmelidir.

• Sınırlamaya itiraz davasında davalı Orman Genel Müdürlüğü; 2B uygulamasına itirazda ise Hazine ve Orman Genel Müdürlüğüdür (m.11/2).
• Tutanak ve haritaların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak Hazine dışında kimse itiraz edemez ve dava açamaz (m.11/1).
• Kesinleşmiş orman haritalarındaki ölçü ve hesap kaynaklı fennî hata düzeltmeleri ayrıca ilan edilir; ilandan itibaren otuz gün içinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir (m.9, son fıkra).

Sarıyer'deki taşınmazlar İstanbul Adliyesi (Çağlayan), Beykoz'dakiler Beykoz Adliyesi, Çekmeköy'dekiler İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresindedir. Davanın hangi mahkemede görüleceği, o çevrede kadastro mahkemesi bulunup bulunmadığına göre değişir; dava açmadan önce UYAP üzerinden kontrol edilmelidir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Tapumda "2/B" yazıyor. Evimi satabilir miyim?
2B belirtmesi, taşınmazın Hazine adına orman sınırları dışına çıkarıldığını gösterir. Kullanıcı sıfatı ve hak sahipliği noter muvafakatnamesiyle devredilebilir (6292 m.6/10); ancak mülkiyet, satış işlemi tamamlanmadan kullanıcıya geçmez. Alıcı bu farkı bilmelidir.

2. Başvuru süresini kaçırdım. Evim yıkılacak mı?
Hak sahipliği kalmayan taşınmazda yapı bedeli ödenerek yıktırılabilir ya da yapı bedeli satış bedeline eklenerek taşınmaz satılabilir (m.6/15). Önce sizin listenizin tescil veya kesinleşme tarihine bakılmalıdır; süre henüz işliyor olabilir. Ayrıca 2B alanları hakkındaki 6292 işlemleri sonuçlanıncaya kadar, bu alanların aynına yönelik dava açılmasına ilişkin hak düşürücü süreler işlemez (m.9/4). Bu kural 6292'deki başvuru sürelerini durdurmaz; yalnız taşınmazın aynına ilişkin dava açma sürelerini kapsar.

3. Ormanın içindeki eski ev için zilyetlik davası açabilir miyim?
Devlet ormanı zamanaşımıyla edinilemez (Anayasa m.169/2, Kadastro K. m.18/2). Orman sınırının yanlış çizildiği iddiası varsa yol, süresi içinde orman kadastrosuna itirazdır.

4. Askı ilanını kaçırdım, otuz gün geçti. Yapacak bir şey var mı?
Kesinleşmeden itibaren on yıl içinde kadastrodan önceki hukuki sebebe dayanan dava yolu tamamen kapanmış olmayabilir (6831 m.11/1); bu sürenin ve sebebin dosyaya göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. 2B ve orman kadastrosu işlemleri her mahallenin kendi liste, tutanak ve ilan tarihlerine bağlıdır; süre hesabı tapu ve malmüdürlüğü kayıtlarından yapılmalıdır. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden, dipnotlarıyla birlikte okunmuştur; mevzuat değiştikçe yazıdaki bilgiler eskiyebilir.