Silivri ve Çatalca'da Hobi Bahçesi Almadan Önce: Hisseli Tarım Arazisi, İzinsiz Yapı ve Yıkım

Silivri ve Çatalca'nın kırsal mahallelerinde "hobi bahçesi" adıyla satılan küçük arazi parçaları son yıllarda sıkça ilan edilmektedir. Kanunda "hobi bahçesi" diye ayrı bir taşınmaz türü yoktur; alıcı çoğu zaman tapuda tarımsal nitelikli bir arazide pay satın alır. Bu rehber, böyle bir alımdan önce bilinmesi gerekenleri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nun metinlerine dayanarak anlatır.

Tarım arazisi neden "parsel parsel" satılamaz?

5403 sayılı Kanun m.8'e göre her yöre için asgari tarımsal arazi büyüklüğünü Tarım ve Orman Bakanlığı belirler. Bu büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Belirlenen büyüklüğe erişmiş araziler bölünemez eşya niteliği kazanır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz. Kanuna ekli listede ilçeler için ayrıca "yeter gelirli" arazi büyüklükleri belirlenmiştir; araziler bunun altında da bölünemez ve bu nitelik tapuya şerh edilmek üzere bildirilir (m.8/A).

Ayrıca tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izniyle yapılır (m.8/B son fıkra). Uygulamadaki karşılığı şudur: satıcı "tapuyu hemen veriyoruz" dese de pay devri Bakanlığın iznine bağlıdır ve izin çıkmazsa tapuda devir yapılamaz.

Krokili satış ve "fiili hisse" riski

Paylı mülkiyette pay, taşınmazın belirli bir köşesi üzerinde değil, tamamı üzerinde oransal bir haktır. Satıcının krokiyle "sizin bahçeniz" diye gösterdiği alan tapuda ayrı bir parsel değildir ve diğer paydaşları bağlamaz. Kanun, bu yöntemle yapılan bazı satışları suç olarak da düzenlemiştir: tarım arazisinde tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturup bu hisselere denk sayılan kısımların zilyetliğini bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek ya da buna aracılık etmek; hapis ve adli para cezası gerektirir, ayrıca o tüzel kişiye idari para cezası verilir. Arazinin bütünlüğü sağlanır ve tarımsal üretime uygun hâle getirilirse kamu davası açılmaz, açılmışsa düşer (m.21).

20 Haziran 2026'da yürürlüğe giren 7584 sayılı Kanun'la (kabul: 11/6/2026) 5403 m.8'e eklenen fıkraya göre, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na tabi kooperatifler, imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar ile plan dışında kalan ve 5403'e tabi alanlardaki taşınmazlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez; tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin edinimi Bakanlığın iznine bağlıdır. "Kooperatife üye olun, bahçeniz tahsis edilsin" biçimindeki tekliflerde bu hüküm de göz önünde tutulmalıdır.

Bahçeye konteyner, bungalov ya da ev: izinsiz yapı ve yıkım

İmar Kanunu "yapıyı" karada ve suda, daimi veya muvakkat, yer altı ve yer üstü inşaatları ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesisler olarak tanımlar (3194 m.5). Taşınabilir olması bir yapının izin gerektirmediği anlamına gelmez. 5403'teki "tarımsal amaçlı yapılar" ise depo, sera, sundurma, hayvancılık tesisi gibi tarımsal üretime bağlı yapılarla sınırlı olarak sayılmıştır (m.3/k); dinlenme ya da hafta sonu evi bu sayımda yer almaz.

İzinsiz yapının sonuçları birden fazla kanunda düzenlenmiştir:

• 5403 m.21: Tarımsal amaçlı yapılara ve tarım dışı kullanıma izinsiz başlanırsa valilik işi durdurur, tamamlanmışsa kullanımına izin vermez ve metrekare üzerinden idari para cezası verir. Cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde izin başvurusu yapılmaz ya da izin uygun görülmezse yapının yıkılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için iki ay süre verilir; buna uyulmazsa ceza üç katına çıkar, yapılar belediye veya il özel idaresince yıkılır ve masraf sorumlulardan tahsil edilir.
• Abonelik yasağı (7584 s.K., 2026): 5403'e göre izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise ilgili idare ve kuruluşlar elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği tesis etmez (m.21 ek fıkra).
• İmar Kanunu m.32: Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur; aykırılık bilgisi tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Yapı sahibi bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmezse encümen kararıyla yapı yıktırılır ve masrafı sahibinden alınır. Köy yerleşik alanı dışındaki tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar için de ruhsat alınması zorunludur (m.27).
• İmar Kanunu m.42: Ruhsatsız yapının sahibine idari para cezası verilir; yapının hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılmış olması cezayı artıran hâller arasında sayılmıştır.
• TCK m.184: Ruhsatsız bina yapmak ya da yaptırmak imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir; bu hüküm belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır (m.184/4). Büyükşehir belediyesinin sınırı il mülki sınırı olduğundan (5216 m.3/a) Silivri ve Çatalca'nın kırsal mahalleleri de belediye sınırları içindedir. Suç tanımı "bina" içindir; konteyner gibi hareketli bir tesisin bina sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir.

Diğer paydaşların önalım hakkı

Pay satın aldıktan sonra diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak payı dava yoluyla alabilir (TMK m.732, 734/1). Hak, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır (TMK m.733/4); 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda üst süre iki yıldır (TMK geçici m.1). Davada önalım hakkı sahibi hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırır (TMK m.734/2).

Diğer hissedarlar ortaklığın giderilmesini isterse

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir; bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıl için sınırlandırılabilir ve taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır (TMK m.698). Paylaşma aynen bölme ya da satış yoluyla olur; aynen bölme uygun görülmezse açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m.699). Asgari büyüklüğün altındaki bir tarım arazisi 5403 m.8 nedeniyle aynen bölünemeyeceğinden, alıcının krokiyle "kendi bahçesi" saydığı yer de ihaleye konu olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b); taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Silivri'deki bir arazi için Silivri Adliyesi, Çatalca'daki bir arazi için Çatalca Adliyesi yetkilidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 m.18/B-1-b). Paydaşların asgari büyüklüğün altındaki paylarını birbirlerine aynen devretmesi hâlinde harç, damga vergisi ve tapu döner sermaye ücreti muafiyeti öngörülmüştür (5403 m.8/I); dağınık payların paydaşlar arasında toplanması bu yolla kolaylaştırılmıştır. Davanın aşamaları için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

Alımdan önce tapu kaydında nelere bakılır?

• Taşınmazın tapudaki niteliği ve toplam yüzölçümü,
• Paydaş sayısı ve satın alınacak payın oranı,
• Beyanlar hanesi: imar mevzuatına aykırılık bildirimi (3194 m.32) ve yeter gelirli arazi şerhi (5403 m.8/A) gibi kayıtlar,
• Pay devri için Bakanlık izninin alınıp alınmadığı (5403 m.8/B),
• İlgili belediyeden alınacak imar durumu ve arazinin plandaki kullanım kararı.

Sık sorulan sorular

1. Tapuda 500 metrekare benim mi oluyor?
Hayır. Paylı mülkiyette taşınmazın tamamı üzerinde oransal bir pay edinirsiniz; krokideki alan tapuda ayrı bir parsel değildir ve diğer paydaşları bağlamaz.

2. Bahçeye tekerlekli bir konteyner koyarsam yapı sayılır mı?
İmar Kanunu yapı tanımına geçici ve hareketli tesisleri de almıştır (3194 m.5). İzinsiz yapılarda yıkım ve idari para cezası uygulanır (5403 m.21, 3194 m.32 ve m.42); 2026'dan beri bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği de yapılmaz.

3. Satış neden Bakanlık iznine bağlı?
Tarım arazilerinde pay temliki ve hisselendirme Bakanlık izniyle yapılır (5403 m.8/B) ve asgari büyüklüğün altında paydaş sayısı artırılamaz (m.8).

4. Diğer hissedarlar ortaklığın giderilmesi davası açarsa ne olur?
Arazi aynen bölünemiyorsa açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır (TMK m.699). Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuktan sonra açılır.

5. Bir kooperatif, üyelik karşılığında bahçe tahsis ediyor. Bunun bir sakıncası var mı?
Kooperatifler 7584 sayılı Kanun'la 5403 kapsamındaki tarım arazilerinde kural olarak mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez (m.8). Fiili hisse oluşturarak üyelik ilişkisiyle zilyetlik devri ise 5403 m.21'de suç olarak düzenlenmiştir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kanun, karar ve tebliğ hükümleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; somut durumda sözleşme, anasözleşme, tapu kaydı ve diğer belgeler ayrıca incelenmelidir. İdari para cezası gibi tutarlar sık değiştiği için bu yazıda rakam verilmemiştir.