Yasal Sınırı Aşan Kira Zammı İstenirse Ne Yapılır?

Yenileme dönemi geldi ve kiraya veren, yasal tavanın belirgin biçimde üstünde bir rakam istiyor. “Kabul etmezsen çıkarsın” cümlesi de çoğu zaman buna eşlik ediyor.

Bu durumda kiracının elinde ne var? Ödemek zorunda mı, ödemezse tahliye edilir mi, ödediğini geri isteyebilir mi? Aşağıda sırasıyla bunları ele alıyoruz. Yasal sınırın nasıl hesaplandığını ayrı bir yazıda anlattık; hesabı kira artış oranı hesaplama aracıyla doğrudan yapabilirsiniz.

Sınırı aşan artış talebi ne anlama gelir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen dönemde uygulanacak artışa bir üst sınır koyar. Bu sınırın üzerindeki bir artış, kiraya verenin tek taraflı beyanıyla kendiliğinden geçerli hâle gelmez.

Taraflar sınırın üstünde bir rakamda anlaşmış olsa bile, sınırı aşan kısım bakımından geçerlilik sorunu doğar. Bu hüküm kiracıyı korumak için konulmuştur; sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar bu korumayı ortadan kaldırmaz.

“Ödemezsen tahliye ederim” doğru mu?

Burada iki ayrı şeyi karıştırmamak gerekir.

Zammı kabul etmemek tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve usulüne uygun biçimde tahliye ettirebilir; artış konusunda anlaşmazlık bu sebeplerden biri değildir.

Kirayı hiç ödememek ise tamamen farklı bir tablodur ve temerrüt hükümlerini işletir. Bu ayrımın pratik sonucu şudur: artışa itiraz eden kiracının yapmaması gereken şey, ödemeyi tümden durdurmaktır.

Doğru yol, tartışmasız olan tutarı ödemeye devam etmektir — yani mevcut kirayı, kabul ettiğiniz artış varsa onunla birlikte, düzenli biçimde yatırmak. Kira ödenmediğinde doğacak sonuçlar için kirasını geç ödeyen kiracı hakkındaki yazımıza bakabilirsiniz.

Fazla ödediysem geri alabilir miyim?

Kiracıların çoğu, tartışma çıkmasın diye istenen rakamı ödemeyi tercih eder. Yasal sınırın üzerinde ödenen tutar, hukuki dayanağı bulunmayan bir ödemedir ve kural olarak geri istenebilir.

Uygulamada iki nokta önem taşır:

• Ödemeyi banka üzerinden yapın. Açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazın. Elden yapılan ödemede ispat sorunu, kiracının aleyhine sonuç doğurur.
• İhtirazi kayıt düşün. Ödemeyi “fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydıyla” şeklinde bir açıklamayla yapmak, sonradan “itiraz etmeden ödedi, demek ki kabul etti” denmesini güçleştirir.

Kira dışında istenen ödemeler

Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi açıktır: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kirayı zamanında ödememe hâline bağlanan cezai şart ya da kalan kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yani “zammı kabul etmezsen ceza ödersin” türü sözleşme kayıtları, yazılı olsa bile hüküm doğurmaz.

Anlaşma sağlanamazsa yol nedir?

Taraflar yeni kira bedelinde uzlaşamıyorsa, konunun mahkemede belirlenmesi gündeme gelir. Kira bedelinin tespiti davasının şartları, süreleri ve beş yıl kuralı ayrı bir konudur; ayrıntısı için kira tespit davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Ayrıca belirtelim: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranmaktadır. Doğrudan dava açılması hâlinde dosya usulden reddedilebilir.

Pratik özet

• Yasal tavanın üstündeki artış, tek taraflı beyanla geçerli hâle gelmez.
• Zammı kabul etmemek tahliye sebebi değildir; kirayı hiç ödememek ayrı bir risktir.
• Tartışmasız tutarı banka üzerinden ve ihtirazi kayıtla ödemeye devam edin.
• Fazla ödenen tutar kural olarak geri istenebilir.
• Kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; cezai şart geçersizdir.
• Uyuşmazlık sürerse önce arabuluculuk, sonra dava.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Oranlar ve tarifeler her yıl değişir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynağı esas alınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.