Sultanbeyli'de Hisseli Tapu ve Tapu Tahsis Belgesi: Ortaklığın Giderilmesi ve Önalım

Sultanbeyli, büyük ölçüde hızlı ve plansız bir yapılaşmayla büyümüş bir ilçedir. İlçedeki yapıların önemli bir bölümü ya kamuya ait taşınmazlar üzerinde ya da çok sayıda paydaşı bulunan hisseli parsellerde yer alır. Bu yüzden ilçede iki belge sıkça karıştırılır: hisseli tapu ve tapu tahsis belgesi. Birincisi gerçek bir mülkiyet payıdır, ikincisi ise kural olarak mülkiyet değildir. Bu rehber, iki belgenin farkını, paydaşların haklarını, ortaklığın giderilmesini, önalım hakkını ve imar barışıyla alınan yapı kayıt belgesinin tapuya etkisini anlatır.

Tapu tahsis belgesi nedir, tapu mudur?

Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'a dayanır. Kanunun 10. maddesinin (a) bendine göre Hazine, belediye, il özel idaresine ait ya da Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, kanuna göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca hak sahibine tahsis edilir; bu tahsis tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verilir. Belge, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder; bu planlarla belirlenen alanlarda belge yerine doğrudan tapu da verilebilir.

Sonuç olarak tapu tahsis belgesi sahibine taşınmazın mülkiyetini vermez; tapu sicilinde malik, kamu kuruluşu olarak kalır. Belge, şartları tamamlandığında tapu alınmasına dayanak olan bir hak sahipliği belgesidir. Uyuşmazlık Mahkemesi, belgeye dayanarak tapu verilmesi isteminin reddi gibi 2981 sayılı Kanun'daki hak sahipliğinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda idari yargının görevli olduğuna karar vermiştir; çünkü bu yolla kurulan mülkiyet Medeni Kanun'a değil, idari tescile dayanır. Bu tür bir ret işlemine karşı, kural olarak yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılır (2577 sayılı İYUK m.7).

Tapu tahsis belgesine konu bir yapının noterde ya da elden yapılan "harici" satışı, alıcıya tapulu bir mülkiyet kazandırmaz; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde yapılırsa geçerlidir (4721 sayılı TMK m.706). Alıcının hak sahibi sayılıp sayılmayacağı, ilgili idarenin kayıtlarına ve 2981 sayılı Kanun uygulamasına göre değerlendirilir. Mirasçılar arasında belgeye ilişkin anlaşmazlık varsa, önce ilgili idareden belgenin ve hak sahipliğinin güncel durumu öğrenilmelidir.

Hisseli tapuda paydaşın hakları

Hisseli tapu, Medeni Kanun'daki paylı mülkiyettir: birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir; aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir (TMK m.688).

• Taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf (örneğin tamamının satışı), özgülendiği amacın değiştirilmesi ya da olağan kullanımın gerektirdiğini aşan yapı işleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).
• Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde taşınmazdan yararlanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma şeklini hâkim belirler ve bu, kullanımın yer veya zaman bakımından bölünmesi biçiminde olabilir (TMK m.693).
• Paydaşların aralarında parselin belirli bölümlerini kullanmak üzere yaptıkları anlaşma (halk arasında "fiilî taksim"), tapuda bağımsız bir parsel ya da bölüm yaratmaz. Taşınmazlarla ilgili bu tür kullanım anlaşmaları, imzaları noterce onaylanırsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.689 son fıkra).

Ortaklığın giderilmesi

Hukuki bir işlem gereğince ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş taşınmazın paylaşılmasını isteyebilir; bu hak sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m.698). Paylaşma, taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin bölüşülmesi yoluyla yapılır. Paydaşlar anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeye karar verir; bölme uygun değilse ve özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699).

• Görevli ve yetkili mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarına değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 sayılı HMK m.4/1-b). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); Sultanbeyli'deki bir taşınmaz için bu, Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleridir.
• Arabuluculuk: Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 m.18/B/1-b). Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3); şerhten sonra taraflardan biri, resmî senet düzenlenmeksizin tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (m.18/B/5).
• Parselde yapı varsa: Sultanbeyli'de sık görülen bir durum, paydaşlardan birinin hisseli parsel üzerine kendi bina yapmış olmasıdır. Bu yapının kime ait olduğu (muhdesat) tartışmalıysa satış bedelinin dağıtımı doğrudan etkilenir ve uygulamada yapının aidiyetinin ayrı bir davayla tespit edilmesi gerekebilir.

Dava süreci ve dilekçe için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

Paydaş payını satarsa: önalım hakkı

Bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Kanundaki bu yasal önalım hakkı paylı mülkiyete özgüdür; paylaşılmamış miras gibi elbirliği mülkiyeti hâlinde bu madde uygulanmaz. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla bu alanda önemli değişiklikler yapılmıştır:

• Kullanılamayan satışlar: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
• Süre: Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/3-4). Bu üst sınır 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir; ancak değişikliğin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda eski hüküm (iki yıl) uygulanmaya devam eder (TMK geçici m.1/1).
• Bedel: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır, yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez (TMK m.734/2). Yani ödenecek bedel tapuda gösterilen satış bedeli değil, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeldir. Bu kural, 25.12.2025'ten önce açılmış davalarda da uygulanır (geçici m.1/2).

Ayrıntı için önalım hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

İmar barışı: Yapı Kayıt Belgesi tapuyu değiştirir mi?

Sultanbeyli'de pek çok yapı için 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır. Kanunun metni bu belgenin sınırlarını açıkça çizer:

• Kanun metni Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu söyler; mülkiyet ve tapu kaydı hakkında bir hüküm kurmaz. Tapudaki malik ve pay durumu belgeyle değişmez.
• Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile birlikte maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir. Hisseli bir parselde bu, bütün paydaşların onayı gerektiği anlamına gelir.
• Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapılarda belge sahiplerine taşınmazın doğrudan satışı, kanundaki metne göre 31.12.2022 tarihine kadar yapılan satın alma taleplerine bağlanmıştır; bu tarih geçmiştir. Taşınmaz için 2981 sayılı Kanun'a göre tapu tahsis belgesi alınmış ve arsa bedeli ödenmişse ayrıca satış bedeli alınmaz.
• Belediyelere ait taşınmazlar üzerindeki yapılarda ise belge sahiplerinin talebi üzerine, bedeli belediyeye ödenmek kaydıyla rayiç bedelle doğrudan satış öngörülmüştür; kanun metni bu satış için bir tarih sınırı koymamıştır.
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki taşınmazlar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar bu hükümden yararlandırılmaz. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.

Taşınmaz hukukuna ilişkin genel bilgiler için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Elimde tapu tahsis belgesi var. Evim tapulu sayılır mı?
Hayır. Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra verilecek tapuya esas teşkil eden bir belgedir; tapu sicilinde malik kamu kuruluşu olarak kalır (2981 m.10/a).

2. Hisseli parselde payıma düşen yere ev yaptım. Kat mülkiyeti alabilir miyim?
Yapı Kayıt Belgesi varsa, maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki şartıyla cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir (3194 geçici m.16). Paydaşlardan biri onay vermezse bu yol kapanır.

3. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattı, bana noterden bildirim gelmedi. Ne kadar sürem var?
Bildirim yapılmamışsa, 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda önalım hakkı satıştan itibaren bir yıl, daha önceki satışlarda iki yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4, geçici m.1). Noter bildirimi yapılmışsa süre bildirimden itibaren üç aydır; ancak bu durumda da hak, her hâlde satıştan itibaren bir yıl (25.12.2025 öncesi satışlarda iki yıl) geçmekle düşer.

4. Ortaklığın giderilmesi için doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır. Önce arabulucuya başvurulmalıdır; bu, dava şartıdır (6325 m.18/B/1-b). Anlaşma olmazsa dava İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

5. Önalım davasında hangi bedeli öderim?
Tapuda gösterilen bedeli değil, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, verilen kesin süre içinde nakden yatırmanız gerekir (TMK m.734/2).

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Hisseli tapu, tapu tahsis belgesi ve imar barışı uygulamalarında sonuç; taşınmazın malikine, belge türüne ve işlem tarihine göre değişir. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur; parasal sınırlar ve tutarlar sık değiştiği için bu yazıda rakam verilmemiştir.