Depozito İadesi: Ev Sahibi Güvence Bedelini Geri Vermezse Ne Yapılır?

Kiradan çıkarken en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri depozito (kanundaki adıyla güvence) bedelinin geri verilmemesidir. Ev sahibi "boya parası", "temizlik", "kırık dolap" gibi gerekçelerle depozitonun bir kısmını ya da tamamını tutabilir. Bu yazı, Türk Borçlar Kanunu'na göre depozitonun ne zaman ve hangi kesintilerle iade edilmesi gerektiğini ve iade edilmezse izlenecek yolu anlatır.

Depozito için kanuni sınır: en fazla üç aylık kira

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.342/1'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Kural, konut ve çatılı işyeri kiralarının hepsine uygulanır; yalnızca niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış yerlerin altı ay ve daha kısa süreli kiralanması bu hükümlerin dışındadır (m.339/1). Arsa, açık otopark gibi çatısız yerlerin kiralanmasında bu sınır uygulanmaz. Üç aylık kirayı aşan bir depozito alınmışsa, aşan kısım kanuna aykırıdır ve iadesi vakit geçirilmeden istenmelidir.

Kanunun öngördüğü yol: banka hesabı

Kanun, güvencenin ev sahibinin cebine değil bankaya gitmesini öngörür (m.342/2). Para olarak verilecekse kiracı, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Bu düzenin kiracıya sağladığı en önemli güvence m.342/3'tedir: ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermek zorundadır. Ev sahibi bu bildirimi süresinde yapmışsa banka parayı kendiliğinden vermez; güvence ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla çekilebilir (m.342/2).

Uygulamada depozito çoğu zaman elden ya da ev sahibinin hesabına ödenir. Bu durumda m.342/3'teki banka mekanizması işlemez; ancak ev sahibinin iade borcu ortadan kalkmaz. Kiracı alacağını ev sahibinden doğrudan ister. Bu yüzden ödemenin banka dekontu ya da imzalı bir makbuzla belgelenmesi önemlidir; sözleşmede depozito tutarının yazması da güçlü bir delildir. Elden ödenen depozito, tutarı kanundaki senetle ispat sınırını aşıyorsa kural olarak tanıkla ispat edilemez; tanık ancak karşı tarafın açık muvafakatiyle dinlenebilir (HMK m.200). Ev sahibinin parayı aldığını kabul eden yazılı mesajlar da saklanmalıdır.

Ev sahibi hangi kesintileri yapabilir?

Olağan kullanım eskimesi kesinti sebebi değildir. TBK m.334/1'e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yıllar içinde soluklaşan boya, normal kullanımla aşınan parke ya da eskiyen musluk contası bu kapsamdadır. Kanun ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında, çıkışta başkaca bir tazminat ödeyeceğine önceden söz vermesini geçersiz sayar (m.334/2).

Kesilebilecek kalemler ise, ispatlanmaları şartıyla, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar (kırılan kapı, delinmiş tezgâh, izinsiz yapılan tadilat), ödenmemiş kira bedelleri, ödenmemiş kullanma giderleri (ısıtma, elektrik, su gibi; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel âdet yoksa bunlar kiracıya aittir, m.341) ve sözleşmeyle kiracıya bırakılmış aidat gibi ödemelerdir.

Ev sahibinin "hemen bildirme" yükümlülüğü. TBK m.335'e göre kiraya veren, ev teslim edilirken kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Yalnızca teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek gizli ayıplar istisnadır; bunlar da fark edilince hemen yazılı bildirilmelidir. Anahtarı aldıktan haftalar sonra "duvarda leke vardı" diyerek depozitoyu tutan ev sahibi bu kurala aykırı davranmış olur. Bu kural evin durumuyla (hasar ve eksiklik) ilgilidir; ödenmemiş kira ve faturaları ortadan kaldırmaz.

Kanıtı baştan hazırlayın

• Giriş ve çıkışta tutanak: Evin teslim alındığı ve teslim edildiği gün tarih yazan fotoğraf ve video çekin; mümkünse iki tarafın imzaladığı bir teslim tutanağı düzenleyin.
• Anahtar teslimi: Anahtarın hangi gün kime verildiğini yazılı ya da mesajla belgeleyin; m.335'teki bildirim süresi bu andan sonra önem kazanır.
• Anlaşmazlık büyükse delil tespiti: Evin durumu tartışmalıysa ve kanıt kaybolabilecekse sulh hukuk mahkemesinden keşif ve bilirkişi incelemesiyle delil tespiti istenebilir (HMK m.400).

Depozito iade edilmezse adım adım

1. Yazılı talep veya ihtarname. Önce iadeyi yazılı olarak isteyin; noterden çekilecek bir ihtarname ev sahibini temerrüde düşürür (TBK m.117) ve ihtarın tebliğinden itibaren temerrüt faizi istenebilir. Para banka hesabına yatırılmışsa, hesabın getirisi kural olarak parayla birlikte döner.

2. Arabulucuya başvuru (dava şartı). Depozito iadesi kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıktır. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

3. Sulh hukuk mahkemesinde dava. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, tutarı ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).

Alternatif: ilamsız icra takibi. Alacak icra dairesinde ilamsız takiple de istenebilir. Ev sahibi takibe itiraz ederse takip durur; kiracı itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67). Bu dava da kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya gidilir; arabuluculukta geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 m.18/A/15). Bir yıllık süre kaçırılırsa alacak genel hükümlere göre ayrıca dava edilebilir (İİK m.67).

Süre: ne kadar bekleyebilirim?

TBK m.147'deki beş yıllık süre, kira bedeli gibi dönemsel edimler içindir. Depozitonun iadesi dönemsel bir edim olmadığından, kanunda ayrı bir süre bulunmayan alacaklar için öngörülen genel on yıllık zamanaşımı (m.146) gündeme gelir. Süre, alacağın istenebilir hâle geldiği andan, kural olarak sözleşme sona erip ev teslim edildiğinde işlemeye başlar (m.149). Yine de beklemek kiracının aleyhinedir: fotoğraflar kaybolur, ev yeniden kiralanır, tanıklar unutur. Ayrıca banka hesabına yatırılmış güvencelerde m.342/3'teki üç aylık süreyi takip etmek kiracının yararınadır.

Ev satıldıysa depozitoyu kimden isterim?

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra ev satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Ancak depozitoyu teslim almış olan eski malikin iade borcu kendiliğinden bitmez: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2026 tarihli ve Resmî Gazete'de yayımlanan kanun yararına bozma kararına göre (E.2026/3664, K.2026/2960), eski malik güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmek zorundadır; ispat edemezse iade yükümlülüğü devam eder. Bu nedenle talep öncelikle depozitoyu alan eski malike yöneltilir; paranın yeni malike devredildiği belgeleniyorsa yeni malikten istenir. Banka hesabına yatırılmış güvencede ise m.342 düzeni işler. Satış sonrası tahliye konusu için oturduğum ev satıldı yazımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

1. Ev sahibi "çıkarken boya yaptırmazsan depozitoyu vermem" diyor. Haklı mı?
Normal kullanımla eskiyen boya için kiracı kanunen sorumlu değildir (TBK m.334/1); sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında çıkışta tazminat ödeneceğine önceden söz verilmesi de geçersizdir (m.334/2). Sözleşmede evin boyalı teslim alındığı ve boyalı teslim edileceği yazıyorsa uyuşmazlık bu şarta ve teslim tutanağına göre değerlendirilir; sözleşme metni ayrıca incelenmelidir. Duvarda olağan kullanımı aşan bir hasar varsa ve ev sahibi bunu teslimde hemen yazılı bildirmişse (m.335) o hasarın giderim bedeli kesilebilir.

2. Son ayın kirasını ödemeyip depozitodan düşmesini söyleyebilir miyim?
Depozito, sözleşme bitip ev teslim edildikten sonra iadesi istenebilen bir güvencedir. Takas için iki borcun da muaccel olması gerekir (TBK m.139). Sözleşmelerin çoğunda kira ay başında peşin ödendiğinden, son kiranın ödeme gününde depozito iadesi henüz muaccel değildir; ev sahibi ayrıca hasar kesintisi ileri sürerek mahsuba itiraz edebilir. Bu yüzden son kirayı tek taraflı olarak depozitodan düşmek ev sahibiyle tartışma yaratır ve ödenmemiş kira için takip riski doğurur. Böyle bir mahsubu yazılı olarak ev sahibiyle kararlaştırmak daha güvenlidir.

3. Ev sahibi dört aylık kira tutarında depozito istiyor. Vermek zorunda mıyım?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kirayı aşamaz (TBK m.342/1). Aşan kısım ödenmişse iadesi istenebilir.

4. Depozito tutarını dava açmadan geri alamaz mıyım?
Önce yazılı talep ve ihtarname, ardından zorunlu arabuluculuk aşaması vardır. Uyuşmazlık bu aşamalarda da çözülebilir; anlaşma olursa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır ve şerhli anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır (6325 m.18, m.18/B/3).

5. Teslimden iki hafta sonra ev sahibi mesajla "mutfak tezgâhı çizilmiş" dedi. Kesinti yapabilir mi?
TBK m.335'e göre ev sahibi kiracının sorumlu olduğu ayıpları teslim sırasında gözden geçirip hemen yazılı bildirmek zorundadır; bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur. Olağan bir incelemeyle görülebilecek bir çizik için geç yapılan bildirim, kural olarak kesinti için yeterli değildir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kanun maddeleri mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden okunmuştur. Her uyuşmazlık sözleşmenin içeriği ve delillere göre ayrıca değerlendirilir; sonuç vaat edilmez. Kira ilişkisine dair diğer konular için gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.